Installare una canna fumaria nel proprio immobile può sembrare un intervento tecnico come tanti, spesso necessario per avviare un’attività o rendere abitabile un locale. Ma cosa succede quando la canna fumaria attraversa o si appoggia su parti comuni dell’edificio? E soprattutto: fino a che punto il singolo condomino può intervenire senza chiedere il consenso dell’assemblea?

Una recente sentenza del Tribunale di Roma affronta proprio questo tema, chiarendo i confini tra uso legittimo delle parti comuni, poteri dell’assemblea condominiale e tutela del decoro architettonico. Una decisione che interessa non solo i proprietari, ma anche amministratori, tecnici e professionisti del settore edilizio.

Quando una canna fumaria è davvero consentita? E quando, invece, può essere imposta la sua rimozione?

Il caso concreto: una canna fumaria installata sul muro condominiale

La vicenda nasce all’interno di un edificio condominiale romano, dove una proprietaria di un’unità immobiliare situata al piano terra aveva deciso di installare una canna fumaria a servizio esclusivo del proprio locale. Si trattava di un impianto necessario per l’attività svolta all’interno dell’immobile, ma che, per caratteristiche e sviluppo, non rimaneva confinato all’interno della proprietà privata.

La canna fumaria, infatti, era stata collocata lungo il muro perimetrale dell’edificio, estendendosi in verticale fino alla copertura. Un elemento tutt’altro che secondario, perché il muro perimetrale è considerato a tutti gli effetti parte comune del condominio, anche quando corre in corrispondenza di unità di proprietà esclusiva.

L’intervento era stato realizzato senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, sulla base della convinzione che l’uso di una parte comune fosse legittimo purché funzionale a un bene esclusivo e non impedisse l’utilizzo agli altri condomini. Una scelta che, però, ha subito generato malumori e contestazioni.

Alcuni condomini hanno infatti ritenuto che la presenza della canna fumaria fosse visivamente impattante, tale da modificare l’aspetto della facciata e compromettere l’armonia complessiva dell’edificio. Da qui la richiesta di intervento dell’assemblea, che ha avviato un confronto acceso e tutt’altro che pacifico.

Nel giro di poco tempo, quella che poteva sembrare una normale questione tecnica si è trasformata in un vero scontro condominiale, con riunioni assembleari, delibere contestate e, infine, il ricorso al giudice per stabilire se quell’opera fosse legittima o meno.

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Le delibere assembleari: quando una decisione, in realtà, non esiste

Dopo le prime contestazioni, la questione della canna fumaria arriva sul tavolo dell’assemblea condominiale. In una prima riunione, i condomini discutono dell’opera, ne valutano l’impatto e ipotizzano possibili soluzioni. Tuttavia, come emerge dal verbale, non viene assunta alcuna decisione concreta e vincolante: si tratta di osservazioni, proposte e prese di posizione personali, ma non di una vera e propria delibera.

Questo passaggio è centrale nella sentenza, perché il Tribunale chiarisce un principio spesso frainteso: non tutto ciò che viene verbalizzato in assemblea è una delibera impugnabile. Per poter essere contestata davanti al giudice, infatti, deve esistere una manifestazione di volontà chiara, capace di produrre effetti giuridici.

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In assenza di una decisione effettiva, viene meno anche l’interesse ad agire. Non si può chiedere l’annullamento o la nullità di qualcosa che, dal punto di vista giuridico, non è mai nato. Per questo motivo, il giudice dichiara l’improcedibilità della contestazione relativa a quella prima assemblea, chiudendo la porta a ogni valutazione sul suo contenuto.

Diversa, invece, è la situazione emersa nella riunione successiva, quando l’assemblea adotta una posizione netta sulla rimozione della canna fumaria. Ed è proprio da quella seconda delibera che prende forma il vero nodo della controversia.

I limiti del potere dell’assemblea: cosa può decidere e cosa no

Entrando nel merito della seconda delibera, il Tribunale di Roma ribadisce un principio fondamentale del diritto condominiale: l’assemblea può deliberare solo sulla gestione e sull’uso delle parti comuni, ma non può incidere sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Questo significa che ogni decisione che riguarda beni appartenenti a un solo proprietario non può essere assunta a maggioranza, ma richiede il consenso diretto dell’interessato. In caso contrario, la delibera è affetta da nullità, perché l’assemblea agisce oltre i limiti delle proprie attribuzioni.

Nel caso esaminato, l’assemblea aveva deliberato la rimozione della canna fumaria ritenendola lesiva degli interessi condominiali. Tuttavia, la canna fumaria, pur insistendo su una parte comune, era funzionalmente collegata a un bene di proprietà esclusiva. Ed è proprio questo il punto di equilibrio che il giudice è chiamato a valutare: da un lato il diritto del singolo a utilizzare le parti comuni, dall’altro la tutela dell’interesse collettivo.

Il Tribunale chiarisce che non è l’assemblea, con una semplice votazione, a poter stabilire in modo automatico la rimozione di un’opera riconducibile a un singolo condomino. Serve invece verificare se quell’utilizzo delle parti comuni rispetti o meno i limiti imposti dalla legge, e in particolare se leda diritti altrui o principi fondamentali come la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’edificio.

Ed è proprio su questo terreno, più tecnico e sostanziale, che la decisione prende una direzione precisa.

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L’uso delle parti comuni e l’articolo 1102 c.c.: cosa può fare il singolo condomino

Per capire se l’installazione della canna fumaria fosse lecita, il Tribunale richiama l’articolo 1102 del Codice civile, norma centrale in materia di condominio. Questa disposizione consente a ciascun condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio, anche in modo più intenso rispetto agli altri, purché siano rispettati alcuni limiti ben precisi.

Articolo n° 1102 codice civile
Uso della cosa comune
Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non puo’ estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Il singolo, infatti, può servirsi delle parti comuni per soddisfare le proprie esigenze, ma non deve alterarne la destinazione, né impedire agli altri condomini di farne un uso analogo. In altre parole, l’utilizzo individuale è ammesso solo se rimane compatibile con l’interesse collettivo.

Nel caso della canna fumaria, il giudice chiarisce che la sua installazione non è di per sé vietata. Può essere realizzata anche su parti comuni, come il muro perimetrale o la facciata, e può avvenire sia su iniziativa dell’intero condominio sia del singolo proprietario, a condizione che l’opera resti a carico esclusivo di chi la realizza.

La presenza di una canna fumaria, inoltre, non esclude automaticamente che si tratti di un’innovazione. Tuttavia, quando l’intervento non comporta spese per gli altri condomini, non si applicano le regole più rigide sulle innovazioni deliberate dall’assemblea. In questi casi, la valutazione deve concentrarsi proprio sulla compatibilità dell’opera con i limiti dell’articolo 1102 c.c.

Ed è qui che emerge il vero nodo della controversia: stabilire se l’utilizzo della facciata da parte del singolo condomino fosse davvero rispettoso di tali limiti o se, invece, avesse superato una soglia non consentita dalla legge.

Il decoro architettonico: il limite che non può essere superato

Il punto decisivo della controversia ruota attorno a un concetto spesso evocato ma non sempre compreso fino in fondo: il decoro architettonico dell’edificio. Secondo il Tribunale, è proprio su questo aspetto che va misurata la legittimità dell’intervento realizzato dalla proprietaria.

Per decoro architettonico non si intende solo l’estetica di edifici storici o di particolare pregio, ma l’armonia complessiva delle linee, delle forme e degli elementi che caratterizzano un fabbricato. Anche un’alterazione che riguarda una porzione limitata della facciata può risultare rilevante, se capace di incidere negativamente sull’immagine d’insieme dell’edificio.

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Nel caso esaminato, il giudice ha ritenuto che la canna fumaria installata lungo il muro perimetrale fosse visivamente invasiva e tale da rompere la continuità e la linearità della facciata. A rafforzare questa valutazione è intervenuto il parere della Sovrintendenza competente, che aveva giudicato l’opera incompatibile con i criteri di tutela del decoro urbano, suggerendo soluzioni alternative meno impattanti.

Un elemento tutt’altro che secondario è che tale parere non è rimasto isolato. Le valutazioni della Sovrintendenza sono state infatti confermate anche in sede amministrativa, rafforzando l’idea che l’intervento non fosse semplicemente discutibile, ma oggettivamente lesivo del decoro architettonico.

Persino le fotografie prodotte in giudizio dalla stessa proprietaria hanno contribuito a dimostrare quanto la canna fumaria risultasse evidente e disarmonica rispetto al prospetto dell’edificio. Un dettaglio che ha pesato in modo significativo nella valutazione finale del Tribunale.

La decisione del tribunale: canna fumaria da rimuovere e spese a carico del condomino

Alla luce di tutte le valutazioni svolte, il Tribunale di Roma con la sentenza n° 559/2026 arriva a una conclusione netta: l’uso della facciata condominiale da parte della proprietaria non è conforme ai limiti imposti dalla legge, perché ha determinato una lesione del decoro architettonico dell’edificio.

Pur riconoscendo, in linea generale, il diritto del singolo condomino a servirsi delle parti comuni, il giudice chiarisce che tale diritto non è mai assoluto. Quando l’intervento risulta invasivo, visivamente impattante e incompatibile con l’armonia dell’edificio, prevale l’interesse collettivo alla conservazione del decoro.

Per questo motivo, la domanda proposta dalla proprietaria viene integralmente rigettata. La canna fumaria, così come realizzata, non può essere considerata un uso legittimo della cosa comune ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile. Di conseguenza, viene meno anche ogni contestazione nei confronti delle determinazioni assunte dal condominio.

Alla soccombenza segue un’ulteriore conseguenza tutt’altro che trascurabile: la condanna al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in misura significativa. Un aspetto che rende evidente come le scelte tecniche compiute senza un’adeguata valutazione preventiva possano trasformarsi in un costo elevato, non solo in termini pratici ma anche economici.

Cosa insegna questa sentenza: attenzione prima di intervenire sulle parti comuni

Questa decisione del Tribunale di Roma offre indicazioni molto chiare per chi vive in condominio o opera nel settore edilizio. Installare una canna fumaria, anche se destinata a un’unità privata, non è mai un intervento neutro quando coinvolge facciate, muri perimetrali o altre parti comuni.

La sentenza ribadisce che il singolo condomino può utilizzare le parti comuni, ma solo entro confini ben definiti. Il rispetto del decoro architettonico non è un concetto astratto, né un semplice pretesto: è un limite concreto, verificabile anche attraverso pareri tecnici e valutazioni oggettive. Quando l’opera risulta visivamente invasiva o altera l’armonia dell’edificio, il diritto individuale arretra.

Il messaggio è chiaro: prima di realizzare interventi visibili dall’esterno è fondamentale valutare l’impatto estetico, confrontarsi con tecnici qualificati e, quando opportuno, coinvolgere il condominio. Agire in autonomia può sembrare più semplice, ma espone al rischio di contenziosi lunghi e costosi, con l’eventualità concreta di dover rimuovere l’opera e sostenere spese legali rilevanti.