Ecobonus 110% e condominio misto: come funziona

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Con una recente risposta ad interpello, l’Agenzia delle Entrate specifica in che modo si applica l’Ecobonus 110% in un condominio misto.

Il supercondominio è una realtà sempre molto difficile da comprendere quando si tratta di incentivi statali. Possono accedervi? In che modo sono considerati? Valgono le stesse regole che si applicano ai condomini normali?

Vediamo come funziona il Superbonus 110% in un condominio misto.

Ecobonus 110%: supercondominio con fabbricati e immobili misti

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta all’interpello 453/2021, affronta appunto il caso di un condominio misto, composto da 3 fabbricati attaccati, ma solo 2 dei quali costituiti in un unico condominio.

Il che significa che 1 dei fabbricati è considerato edificio a sé, mentre i primi due sono fabbricati differenti ma costituenti un condominio unico.

Il contribuente afferma che il supercondominio è composto appunto dai seguenti fabbricati:

  1. “A”, di quattro piani, dei quali:
    • Piano terra, sede di una banca;
    • Primo piano, che ospita immobili misti, dunque residenziali e non;
    • Secondo piano, solo immobili residenziali;
    • Terzo piano, solo immobili residenziali.
  1. “B”, che con l’edificio A costituisce un unico condominio, e che ospita anch’esso locali dell’istituto bancario e diversi appartamenti residenziali.
  2. “C”, edificio considerato separatamente, che ospita solo locali della banca.

Il supercondominio vorrebbe quindi usufruire del Superbonus 110% per:

  • Compiere un intervento volto alla riqualificazione energetica del tetto e della facciata sud nel fabbricato A;
  • Compiere un intervento volto alla riqualificazione energetica del tetto e della copertura nel fabbricato B.

Si chiedono dunque chiarimenti in merito all’applicabilità dell’Ecobonus 110% in questi casi.

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Per SDL edificio unico, per le spese dipende dall’incidenza residenziale

L’Agenzia delle Entrate afferma come i fabbricati, nonostante giuridicamente possano essere considerati distinti, per quanto riguarda il calcolo della SDL (superficie disperdente lorda) finalizzato all’ottenimento del Superbonus, si dovranno considerare come un unico edificio.

È dunque indispensabile che gli interventi incidano per una percentuale maggiore del 25% sulla SDL dei 3 fabbricati calcolati come un unico fabbricato.

Per quanto riguarda il calcolo delle spese, se un edificio è composto solo da unità immobiliari residenziali, si può intervenire sulle parti comuni del condominio con interventi trainanti e con la partecipazione di tutti i proprietari. Questi, a loro volta, potranno poi beneficiare del Superbonus per eseguire interventi trainati all’interno del proprio appartamento.

Diversa è la situazione in caso di condominio con immobili misti, e quindi alcuni residenziali e alcuni con altra destinazione d’uso. L’Agenzia delle Entrate spiega che i per i condomini con immobili misti si prevedono due alternative nell’utilizzo dell’Ecobonus 110%, ovvero:

  1. Se la superficie complessiva di tutte le unità residenziali presenti in condominio supera una percentuale del 50%, tutto il condominio potrà usufruire dell’incentivo con aliquota maggiorata. In sostanza, l’intero condominio parteciperà alle spese per gli interventi trainanti sulle parti comuni, qualora vengano utilizzate e sfruttate da tutti. Non sarà possibile però effettuare interventi trainati nelle singole unità ad uso non residenziale.
  2. Se la superficie complessiva di tutte le unità residenziali presenti in condominio è inferiore al 50%, a partecipare alle spese per gli interventi trainanti sulle parti comuni saranno solo i proprietari delle unità immobiliari residenziali. Ovviamente poi, anche qui, solo questi potranno effettuare gli interventi trainati sulle loro abitazioni.

APE Convenzionale: come si redige in un supercondominio?

L’Agenzia delle Entrate specifica inoltre l’importanza in questi casi dell’APE Convenzionale. Tale documento, lo sappiamo, è diviso in due certificazioni differenti (PRE e POST interventi), ed è necessario per attestare il requisito del miglioramento di almeno due classi (o il raggiungimento della classe energetica più elevata) in seguito agli lavori edilizi.

Ma in che modo si calcola il risparmio energetico ottenuto nel caso di un supercondominio?

Il Fisco spiega come nell’APE Convenzionale si dovrà considerare l’edificio nella sua interezza, e non le singole unità immobiliari che lo compongono. Anche qui però, il Fisco mostra due differenti prospettive, simili alle precedenti:

  1. Se la superficie catastale dell’intero edificio presenta una percentuale maggiore del 50% che è adibita a residenziale, nell’APE si dovrà tener conto di tutte le unità presenti (di qualsiasi destinazione d’uso) che presentano un impianto di climatizzazione invernale, oppure che non lo possiedono ma che per legge possono averlo;
  2. Se la superficie catastale dell’intero edificio possiede una percentuale inferiore al 50% di unità adibite a residenza, gli immobili che dovranno essere considerati per il calcolo del risparmio energetico sono tutti quelli accatastati ad uso residenziale, compresi quelli che non possiedono un impianto di climatizzazione invernale.