Androne condominiale: proprietà, uso, divieti e spese

L’androne condominiale è lo spazio di ingresso e passaggio che, dal portone principale, conduce normalmente alle scale, all’ascensore, al cortile, alla portineria o alle singole unità immobiliari. È quasi sempre una parte comune, ma il suo utilizzo non è senza limiti: ogni condomino può servirsene purché non ne cambi la funzione, non riduca la sicurezza e non impedisca agli altri un uso equivalente.

Non esiste quindi una regola nazionale che vieti sempre biciclette, passeggini, piante o piccoli arredi. La risposta dipende dallo spazio disponibile, dal regolamento, dalla sicurezza antincendio, dall’accessibilità e dal modo concreto in cui l’oggetto viene collocato. Anche la ripartizione delle spese richiede attenzione: di regola si applicano i millesimi di proprietà, ma possono intervenire un titolo contrario, una convenzione o la disciplina del condominio parziale.

Che cos’è l’androne condominiale

Il Codice civile non utilizza espressamente la parola “androne”, ma l’articolo 1117 include tra le parti necessarie all’uso comune i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi e i portici. L’androne rientra normalmente in questa categoria per la sua funzione di collegamento tra l’accesso dell’edificio e gli altri spazi comuni o privati.

Nel linguaggio corrente, l’androne è soprattutto il tratto di passaggio coperto che segue il portone; l’atrio è spesso uno spazio d’ingresso più ampio e di rappresentanza. La differenza terminologica non determina però il regime giuridico. Contano il titolo di proprietà, la conformazione dell’edificio e la funzione oggettiva dello spazio.

Un vano chiamato “atrio privato” in una planimetria informale non diventa automaticamente di proprietà esclusiva. Allo stesso modo, un androne utilizzato quotidianamente soltanto da alcuni condomini può restare comune a tutti se serve potenzialmente l’intero edificio.

Di chi è la proprietà dell’androne

L’articolo 1117 del Codice civile stabilisce una presunzione di comunione: le parti necessarie all’uso comune appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari, salvo che il contrario risulti dal titolo. Per escludere un condomino dalla proprietà dell’androne non basta quindi che egli lo utilizzi poco o disponga di un ingresso autonomo.

Il “titolo contrario” può risultare, per esempio, dall’atto costitutivo del condominio, dai rogiti richiamati, da un regolamento contrattuale con valore negoziale o da altri atti idonei a individuare chiaramente una proprietà esclusiva. Un normale regolamento approvato a maggioranza non può trasferire la proprietà comune a un singolo né privare un condomino del relativo diritto.

Per verificare la proprietà occorre leggere gli atti, non affidarsi soltanto alla planimetria catastale. Il Catasto ha principalmente funzione fiscale e la rappresentazione grafica, da sola, non prova sempre la titolarità del bene.

Negozio o appartamento con ingresso indipendente

Il proprietario di un negozio affacciato direttamente sulla strada o di un appartamento con ingresso autonomo può essere comunque comproprietario dell’androne. Bisogna verificare se quello spazio gli consenta anche solo potenzialmente di raggiungere contatori, cassette postali, tetto, cortile, locali tecnici o altre parti comuni.

L’esclusione è possibile quando emerge dal titolo oppure quando, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio, il bene serve oggettivamente soltanto un gruppo di unità. In quest’ultimo caso può configurarsi un condominio parziale: proprietà e spese riguardano i soli condomini che traggono utilità dalla parte comune interessata.

Chi può utilizzare l’androne

Il diritto sulle parti comuni appartiene ai proprietari, in proporzione al valore delle rispettive unità, ma l’androne può essere legittimamente percorso anche da inquilini, familiari, ospiti, clienti di uno studio, collaboratori, addetti alle consegne e altri soggetti autorizzati. L’inquilino esercita un diritto di godimento derivato dal contratto di locazione: non diventa comproprietario, ma può usare le parti comuni necessarie a fruire dell’immobile.

La registrazione del contratto resta un obbligo fiscale e incide sulla validità della locazione nei termini previsti dalla legge, ma non è corretto affermare che solo mostrando un contratto registrato si acquisti il diritto materiale di attraversare l’ingresso. Nei rapporti condominiali l’amministratore deve comunque ricevere i dati necessari per l’anagrafe condominiale e per una corretta gestione degli occupanti.

Il condominio può adottare misure di sicurezza, come chiusura del portone, chiavi non duplicabili o controllo degli accessi, purché non renda irragionevolmente difficile l’ingresso agli aventi diritto e consideri esigenze di anziani, persone con disabilità, soccorritori e servizi essenziali.

Come si applica l’articolo 1102 del Codice civile

L’articolo 1102 consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune a due condizioni fondamentali: non deve alterarne la destinazione e non deve impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. È ammesso anche un utilizzo più intenso da parte di un singolo, se resta compatibile con queste condizioni.

Il “pari uso” non significa un utilizzo identico e simultaneo da parte di tutti. Significa conservare per ciascun condomino una possibilità ragionevole di servirsi dell’androne secondo la sua funzione. Un piccolo vaso collocato in una nicchia può essere compatibile con il passaggio; una fila di mobili lungo un corridoio stretto può invece sottrarre stabilmente spazio e creare un pericolo.

Vanno considerati insieme:

• la larghezza effettivamente libera per il passaggio;
• la presenza di porte, scale, ascensore e percorsi di uscita;
• la possibilità di transito con carrozzine, barelle e ausili;
• il rischio di inciampo, incendio o intralcio ai soccorsi;
• la durata e la frequenza dell’occupazione;
• la possibilità che lo stesso comportamento sia adottato anche dagli altri;
• il regolamento condominiale e le delibere legittimamente approvate;
• il decoro e la destinazione dell’ingresso.

Biciclette, passeggini, monopattini e altri oggetti

Lasciare un oggetto nell’androne non è automaticamente lecito né automaticamente vietato. La valutazione deve essere concreta. Un deposito occasionale e ordinato in uno spazio appositamente individuato è diverso dall’occupazione permanente di un percorso di passaggio.

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Il regolamento può disciplinare o vietare il deposito, soprattutto per ragioni di sicurezza e tutela degli spazi comuni. La delibera, però, deve essere coerente con la legge e non può trasformarsi in una discriminazione arbitraria. Le necessità connesse alla disabilità e alla mobilità richiedono una valutazione particolarmente attenta, cercando una soluzione proporzionata che tuteli sia la persona sia il percorso comune.

Si può ricaricare un monopattino nell’androne?

Non si può utilizzare liberamente una presa condominiale per consumi personali. Occorrono autorizzazione, corretta contabilizzazione e verifica tecnica dell’impianto. La ricarica di batterie agli ioni di litio in un percorso comune può inoltre aumentare il rischio in caso di batteria danneggiata, caricatore non idoneo o surriscaldamento. Il condominio può quindi disciplinarla o vietarla nell’androne, indicando eventualmente un’area più adatta.

Sicurezza antincendio e vie di uscita

L’androne può far parte del percorso utilizzato per uscire dall’edificio. Per questa ragione deve restare fruibile, non essere trasformato in deposito e non ospitare elementi che aumentino ingiustificatamente il carico d’incendio o ostacolino l’evacuazione. Non esiste una misura minima unica valida per ogni androne: contano progetto dell’edificio, normativa applicabile, altezza antincendio, caratteristiche delle scale e prescrizioni del professionista o dei Vigili del Fuoco.

Gli edifici destinati a uso civile con altezza antincendio superiore a 24 metri rientrano nell’attività 77 del DPR 151/2011 e sono soggetti agli adempimenti di prevenzione incendi previsti per la relativa categoria. Per gli edifici di civile abitazione assumono rilievo anche il DM 16 maggio 1987 n. 246 e le modifiche introdotte dal DM 25 gennaio 2019.

Anche nei fabbricati più bassi restano validi i normali doveri di prudenza e custodia. Un oggetto che non crea problemi durante l’uso quotidiano può diventare un ostacolo in presenza di fumo, buio, affollamento o intervento dei soccorritori.

Accessibilità e barriere architettoniche

Gradini all’ingresso, porte pesanti, zerbini instabili, arredi ingombranti o spazi di manovra insufficienti possono rendere l’androne difficilmente utilizzabile da persone con disabilità, anziani e genitori con passeggino. I lavori devono rispettare la normativa sull’accessibilità quando applicabile, compresi la Legge 13/1989 e il DM 236/1989.

Il condominio può deliberare rampe, servoscala, piattaforme, automazione del portone, adeguamento del citofono e altri interventi. La disciplina favorisce l’eliminazione delle barriere con maggioranze agevolate in determinati casi. Prima di scegliere una soluzione occorre verificare pendenza, spazio, interferenza con porte e percorsi di esodo, autorizzazioni e conformità dell’impianto.

Animali domestici nell’androne

Il passaggio degli animali domestici per raggiungere l’abitazione non può essere vietato in modo assoluto. Il proprietario o detentore deve però mantenerne il controllo, evitare pericoli, rumori e sporcizia e rimuovere immediatamente eventuali deiezioni. Il regolamento può stabilire modalità ragionevoli di transito e uso delle parti comuni.

L’ultimo comma dell’articolo 1138 del Codice civile impedisce al regolamento di vietare di possedere o detenere animali domestici nelle unità private. Questa disposizione non autorizza, però, a lasciare stabilmente l’animale libero nell’androne o a compromettere igiene, sicurezza e tranquillità degli altri residenti.

Si può fumare nell’androne?

Il divieto di fumo previsto per i locali pubblici e i luoghi di lavoro non si applica automaticamente a ogni parte comune di un condominio residenziale. Il regolamento o una delibera possono comunque vietare il fumo nell’androne, e il comportamento resta contestabile quando produce immissioni intollerabili, sporco, pericolo o danno agli altri.

La presenza di un portiere o di altri lavoratori può rendere applicabili anche le regole di tutela del luogo di lavoro negli spazi interessati. In ogni caso, fumare in un ingresso chiuso e frequentato è difficilmente compatibile con una gestione prudente e rispettosa della collettività.

Telecamere, videocitofono e privacy

Il condominio può installare un sistema di videosorveglianza delle parti comuni con una delibera approvata secondo l’articolo 1122-ter del Codice civile, che richiama la maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Occorre poi rispettare la normativa privacy, limitando inquadratura, tempi di conservazione e accesso alle immagini, oltre a esporre l’informativa prevista.

Una telecamera privata posta davanti alla porta di casa deve riprendere soltanto lo spazio strettamente necessario alla protezione dell’ingresso, evitando per quanto possibile pianerottolo, porte altrui, ascensore e transito generalizzato dei condomini. Inquadrare stabilmente l’intero androne non diventa lecito solo perché la telecamera è installata da un singolo.

Avvisi, targhe, pubblicità e cassette postali

L’androne può ospitare bacheca, targhe professionali, citofono e cassette postali, ma la loro installazione deve rispettare destinazione, decoro e pari uso. Il singolo professionista può avere interesse a rendere individuabile lo studio, senza per questo occupare a piacimento pareti comuni o installare elementi invasivi.

Gli avvisi dell’amministratore non devono esporre dati personali non necessari. In una bacheca accessibile anche a estranei non è corretto pubblicare nominativi e dettagli dei condomini morosi; le comunicazioni individuali devono utilizzare canali riservati. Possono invece essere affisse informazioni generali su lavori, interruzioni di servizi, assemblee e sicurezza, nei limiti necessari.

Lavori nell’androne: chi decide

Pulizia, sostituzione di lampade, piccole riparazioni e interventi conservativi rientrano normalmente nella gestione ordinaria. L’amministratore può provvedere nei limiti delle proprie attribuzioni e del preventivo approvato. Rifacimento completo di pavimenti e rivestimenti, sostituzione del portone, modifiche dell’illuminazione, opere di accessibilità o trasformazioni estetiche richiedono invece una valutazione assembleare e, quando necessario, tecnica.

La maggioranza cambia in base alla natura della decisione:

• la manutenzione ordinaria segue le maggioranze assembleari ordinarie, salvo gli atti di gestione affidati all’amministratore;
• le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio;
• le vere innovazioni seguono l’articolo 1120 e, nei casi ordinari, la maggioranza degli intervenuti con almeno due terzi del valore;
• alcuni interventi agevolati dalla legge, come l’eliminazione delle barriere o determinati sistemi di sicurezza, possono beneficiare di maggioranze meno elevate;
• le modifiche vietate perché pregiudicano stabilità, sicurezza, decoro o rendono parti comuni inservibili non diventano lecite neppure con una maggioranza assembleare.

Le maggioranze vanno calcolate anche in base alla convocazione e alla specifica disposizione applicabile. È quindi opportuno che l’ordine del giorno descriva chiaramente intervento, costi, riparto e caratteristiche essenziali, evitando formule generiche.

In caso di pericolo immediato, l’amministratore può ordinare lavori straordinari urgenti, ma deve riferirne alla prima assemblea. Il singolo condomino che interviene di propria iniziativa sulle parti comuni ha diritto al rimborso soltanto nei limiti previsti per le spese urgenti.

Come si ripartiscono le spese dell’androne

La regola di partenza è l’articolo 1123, primo comma, del Codice civile: le spese necessarie per conservazione e godimento delle parti comuni e per i servizi nell’interesse comune sono sostenute in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

Non si applica automaticamente il criterio metà per millesimi e metà per altezza previsto dall’articolo 1124 per scale e ascensori. L’androne ha una propria funzione comune e, in linea generale, pulizia, illuminazione, tinteggiatura e rifacimento vengono ripartiti secondo i millesimi generali. Il criterio può cambiare quando il titolo dispone diversamente o il bene serve in misura oggettivamente differente alcuni condomini.

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L’articolo 9 della Legge 392/1978 pone interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, il servizio di pulizia, l’energia elettrica e gli altri servizi comuni indicati dalla norma. Nei confronti del condominio, tuttavia, il soggetto obbligato al pagamento resta il proprietario: l’amministratore richiede le quote al condomino, mentre proprietario e inquilino regolano tra loro il rimborso degli oneri accessori.

Il proprietario del piano terra deve pagare?

Di regola sì, se l’androne è comune e serve anche l’unità al piano terra. Essere più vicini al portone o non usare le scale non elimina il diritto sulla parte comune né l’obbligo di contribuire alla sua conservazione. Una diversa soluzione richiede un titolo, una convenzione valida o l’accertamento che quello spazio serva esclusivamente una parte dell’edificio.

Danni e cadute: quando risponde il condominio

L’androne è una cosa comune sottoposta alla custodia del condominio. In caso di pavimento bagnato, gradino dissestato, illuminazione insufficiente, tappeto instabile o altro pericolo, può trovare applicazione l’articolo 2051 del Codice civile. La responsabilità non è però automatica per ogni caduta.

Il danneggiato deve provare il rapporto tra la cosa e l’evento: luogo, dinamica, anomalia e danno subito. Il custode può liberarsi dimostrando il caso fortuito, cioè un fattore esterno imprevedibile e idoneo a interrompere il nesso causale. Anche il comportamento imprudente della persona può concorrere alla produzione del danno o, nei casi più netti, assumere efficacia esclusiva.

Dopo un incidente è utile fotografare immediatamente lo stato dei luoghi, raccogliere i contatti dei testimoni, conservare documentazione medica e segnalare l’accaduto all’amministratore. Il condominio dovrebbe preservare eventuali registrazioni nel rispetto dei tempi di conservazione e rimuovere senza ritardo il pericolo.

L’assicurazione condominiale è obbligatoria?

No. Non esiste un obbligo generale nazionale che imponga a ogni condominio una polizza globale fabbricati. La copertura può essere richiesta dal regolamento contrattuale o deliberata dall’assemblea ed è spesso opportuna, ma la sua assenza non elimina la responsabilità del condominio. La polizza, inoltre, risarcisce soltanto rischi, massimali e condizioni effettivamente compresi nel contratto.

Ristrutturazione dell’androne e Bonus 2026

I lavori sulle parti comuni residenziali possono accedere al Bonus Ristrutturazione anche quando consistono in manutenzione ordinaria, possibilità più ampia rispetto agli interventi eseguiti sulla singola abitazione. Possono rientrare, per esempio, tinteggiatura, rifacimento della pavimentazione, sostituzione del portone, adeguamento dell’impianto elettrico e opere di eliminazione delle barriere, se sono rispettati i requisiti dell’agevolazione.

Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione ordinaria è del 36%. È elevata al 50% per il singolo condomino che sia proprietario o titolare di un diritto reale e per il quale l’unità facente parte del condominio sia adibita ad abitazione principale. I requisiti per l’aliquota maggiorata si verificano individualmente: all’interno dello stesso condominio alcuni partecipanti possono detrarre il 50% e altri il 36%.

Occorrono delibera, corretta ripartizione delle quote, bonifico dedicato, fatture, adempimenti dell’amministratore e documentazione edilizia quando necessaria. La semplice scelta di un arredo o di un intervento estetico non rende automaticamente la spesa detraibile.

Come risolvere un uso scorretto dell’androne

Quando l’ingresso viene occupato o utilizzato in modo problematico è preferibile documentare la situazione e segnalarla per iscritto all’amministratore. Quest’ultimo deve far osservare il regolamento, disciplinare l’uso delle cose comuni e compiere gli atti conservativi. Se esiste un pericolo immediato deve attivarsi senza attendere che il problema diventi una controversia.

Un percorso pratico può essere il seguente:

1. fotografare ingombri, danni o restringimenti senza diffondere inutilmente immagini di persone;
2. verificare titolo, regolamento e delibere già approvate;
3. inviare una segnalazione circostanziata all’amministratore, indicando il rischio concreto;
4. chiedere l’inserimento della questione all’ordine del giorno se serve una decisione assembleare;
5. valutare un sopralluogo tecnico quando sono coinvolti sicurezza, antincendio o accessibilità;
6. in caso di controversia non risolta, rivolgersi a un professionista e considerare la mediazione, obbligatoria prima della causa per numerose liti condominiali.

Rimuovere o danneggiare autonomamente il bene di un altro condomino può creare un’ulteriore responsabilità. Anche quando l’occupazione appare illegittima, l’amministratore e l’assemblea devono usare strumenti proporzionati e tracciabili.

Domande frequenti

L’androne è sempre una parte comune?

È normalmente comune perché svolge una funzione di ingresso e collegamento, ma la presunzione può essere superata da un titolo contrario. Può inoltre appartenere soltanto a un gruppo di condomini se serve oggettivamente una parte autonoma dell’edificio.

Si può lasciare il passeggino nell’androne?

Dipende da spazio, durata, regolamento e sicurezza. Può essere compatibile in una rientranza senza ostacolare passaggio, esodo e accessibilità; non lo è se restringe il percorso o impedisce l’uso agli altri. Le esigenze di una persona con mobilità ridotta richiedono una soluzione proporzionata.

È possibile parcheggiare la bicicletta?

Non esiste un diritto illimitato a trasformare l’androne in deposito. Una rastrelliera autorizzata in un’area idonea può essere ammessa; lasciare stabilmente biciclette nel passaggio può essere vietato dal regolamento ed essere contrario all’articolo 1102.

Un condomino può mettere da solo piante o mobili?

Piccoli elementi possono essere tollerabili se non incidono su passaggio, sicurezza e decoro. Un arredo stabile dell’ingresso dovrebbe essere deciso o almeno valutato dal condominio, soprattutto quando occupa spazio comune o richiede fissaggi e impianti.

Chi paga la pulizia dell’androne?

Il condominio ripartisce normalmente la spesa tra i proprietari secondo i millesimi o la diversa convenzione applicabile. Nel rapporto tra locatore e conduttore, la pulizia e i comuni servizi ordinari sono generalmente a carico dell’inquilino ai sensi dell’articolo 9 della Legge 392/1978, salvo patto contrario.

Il negozio con accesso dalla strada deve contribuire?

Può essere tenuto a contribuire se l’androne è comune e conserva una funzione, anche potenziale, per quell’unità. Occorre esaminare titoli, struttura e utilità concreta; il solo ingresso indipendente non basta sempre a escludere proprietà e spese.

Serve l’unanimità per ristrutturare l’androne?

Normalmente no. La maggioranza dipende da manutenzione, entità dei lavori e presenza di una vera innovazione. L’unanimità diventa necessaria quando si incidono diritti di proprietà esclusiva o si attribuiscono stabilmente porzioni comuni oltre i poteri dell’assemblea.

Il condominio risponde sempre se qualcuno cade?

No. Il danneggiato deve provare il collegamento tra la cosa in custodia e la caduta; il condominio può dimostrare il caso fortuito. Stato dei luoghi, visibilità del pericolo e comportamento della persona vengono valutati nel caso concreto.

Fonti normative

• Codice civile: articoli 1102, 1117, 1118, 1120, 1122-ter, 1123, 1135, 1136, 1138 e 2051;
• Legge 11 dicembre 2012 n. 220, riforma della disciplina del condominio;
• Legge 27 luglio 1978 n. 392, con particolare riferimento all’articolo 9 sugli oneri accessori;
• Vigili del Fuoco: regole tecniche per gli edifici civili;
• Garante per la protezione dei dati personali: condominio e privacy;
• Agenzia delle Entrate: detrazioni 2026 per interventi sulle parti comuni condominiali.

Guida aggiornata al 28 luglio 2026. Titoli di proprietà, regolamenti contrattuali, conformazione dell’edificio e disciplina antincendio possono modificare la soluzione del singolo caso.