Il frazionamento catastale con Pregeo serve quando una particella del Catasto Terreni deve essere divisa in due o più particelle autonome. È una pratica tecnica molto comune nelle vendite di porzioni di terreno, nelle successioni, nelle divisioni tra comproprietari, nella formazione di lotti e in alcune operazioni collegate a interventi edilizi.

Non va però confuso con il frazionamento di un appartamento, con il tipo mappale o con una lottizzazione urbanistica. Pregeo aggiorna la mappa e l’archivio censuario del Catasto Terreni; non attribuisce da solo diritti edificatori, non sana opere abusive e non sostituisce i controlli urbanistici del Comune.

Dal 1° luglio 2025 il quadro operativo è cambiato in modo rilevante: per gli atti di frazionamento presentati telematicamente, il deposito presso il Comune avviene tramite il flusso dell’Agenzia delle Entrate, secondo l’articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R. 380/2001 e la risoluzione n. 40/E del 9 giugno 2025. Questo ha semplificato un passaggio, ma non ha eliminato la necessità di verificare se l’operazione sia urbanisticamente legittima.

Cos’è il frazionamento catastale con Pregeo

Nel Catasto Terreni ogni terreno è identificato da foglio, particella e, quando presenti, qualità, classe, superficie, reddito dominicale e reddito agrario. Il frazionamento catastale interviene quando il perimetro di una particella deve essere modificato, creando nuove particelle con identificativi autonomi.

Il lavoro non consiste nel tracciare una linea su una mappa in modo approssimativo. Il tecnico incaricato esegue il rilievo, inquadra i punti rispetto alla maglia catastale, redige il libretto delle misure, compila il modello censuario e predispone l’atto di aggiornamento con Pregeo. L’atto viene poi trasmesso all’Agenzia delle Entrate attraverso i canali catastali telematici.

Il risultato è l’aggiornamento della cartografia catastale e dei dati censuari del Catasto Terreni. Le nuove particelle potranno poi essere usate per un atto notarile, una vendita, una divisione, una pratica successoria, una verifica patrimoniale o una successiva operazione edilizia, sempre nei limiti della normativa urbanistica e civilistica applicabile.

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Quando serve

Il frazionamento con Pregeo serve quando la modifica riguarda la geometria di una particella del Catasto Terreni. È il caso tipico della vendita di una porzione di terreno, della divisione tra eredi o comproprietari, dello stralcio di una parte destinata a strada, della separazione tra area agricola e area pertinenziale, oppure della formazione di un lotto che dovrà essere oggetto di un atto separato.

Può servire anche quando una pratica più complessa contiene insieme frazionamento e tipo mappale. Succede, ad esempio, quando si deve inserire in mappa un fabbricato e al tempo stesso ridefinire il lotto, scorporare una corte o separare una porzione di terreno. In questi casi il tecnico non guarda soltanto al nome commerciale della pratica, ma alla natura dell’atto Pregeo e al modello censuario da predisporre.

Non serve invece per modifiche soltanto interne a un appartamento o a un edificio già censito al Catasto Fabbricati. Se si divide un’abitazione in due unità, la pratica finale sarà normalmente un DOCFA, preceduta dal titolo edilizio corretto. Pregeo entra in gioco solo se cambia anche la rappresentazione della particella o dell’area al Catasto Terreni.

Pregeo, tipo frazionamento e tipo mappale: differenze pratiche

Pregeo è il software e la procedura tecnica usata per predisporre gli atti di aggiornamento geometrico del Catasto Terreni. All’interno di Pregeo possono essere trattati diversi atti, tra cui tipo di frazionamento, tipo mappale, tipo particellare e pratiche miste.

Il tipo di frazionamento divide una particella in più particelle. Il tipo mappale serve invece soprattutto a inserire o modificare la sagoma di un fabbricato nella mappa del Catasto Terreni, passaggio che precede o accompagna l’accatastamento al Catasto Fabbricati. Il tipo mappale con frazionamento combina le due esigenze, ma non per questo perde i controlli specifici sul frazionamento.

La distinzione è importante perché cambiano gli elaborati, i controlli, il deposito al Comune e le conseguenze operative. Chi deve vendere una porzione di terreno non può limitarsi a chiedere genericamente una “pratica Pregeo”: deve chiarire se serve dividere una particella, inserire un fabbricato, fondere porzioni, stralciare una corte o aggiornare una situazione già presente in mappa.

La tabella può scorrere lateralmente su schermi piccoli.

Operazione A cosa serve Catasto interessato Attenzione principale
Tipo di frazionamento Divide una particella in nuove particelle Catasto Terreni Verifica urbanistica e deposito al Comune
Tipo mappale Inserisce o modifica un fabbricato in mappa Catasto Terreni, poi Catasto Fabbricati Coerenza con titolo edilizio e successivo DOCFA
DOCFA Aggiorna unità immobiliari, planimetrie, categorie e rendite Catasto Fabbricati Non modifica da solo la mappa del Catasto Terreni
Frazionamento urbanistico Incide sull’assetto del territorio o sulla formazione di lotti Comune e strumenti urbanistici Non è una mera pratica catastale
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La procedura passo per passo

La procedura parte dalla verifica documentale. Il tecnico acquisisce visure, estratti di mappa, titoli di provenienza, eventuali elaborati urbanistici, confini conosciuti, accordi tra proprietari e finalità dell’operazione. Questa fase serve a evitare che il rilievo venga impostato su presupposti sbagliati, ad esempio su confini incerti o su una divisione non compatibile con gli strumenti urbanistici.

Segue il rilievo topografico. A seconda del contesto si usano strumenti GNSS, stazione totale, punti fiduciali e misure di appoggio. Nei casi semplici il rilievo può essere rapido; nei terreni irregolari, con confini contesi, accessi difficili o vecchie mappe poco coerenti, può richiedere più tempo e una verifica di riconfinamento.

Il tecnico elabora poi il libretto Pregeo, definisce la nuova geometria, compila il modello censuario e produce l’atto di aggiornamento. Prima dell’invio, controlla la coerenza tra rilievo, proposta di aggiornamento, identificativi, superfici e dati dei soggetti interessati. Errori in questa fase possono portare a sospensioni, respingimenti o alla necessità di ripresentare l’atto.

Una volta trasmesso telematicamente, l’atto viene trattato dal sistema catastale. Se contiene frazionamento, dal 1° luglio 2025 il deposito presso il Comune rientra nel nuovo flusso telematico gestito dall’Agenzia delle Entrate. Solo dopo l’esito catastale positivo le nuove particelle entrano nella banca dati e possono essere richiamate negli atti successivi.

Deposito al Comune dal 1° luglio 2025

Il deposito degli atti di frazionamento presso il Comune non è un dettaglio formale. Storicamente serviva a permettere all’amministrazione comunale di controllare che la divisione catastale non fosse usata per aggirare le regole urbanistiche, soprattutto nei casi in cui la creazione di più lotti potesse anticipare una lottizzazione abusiva.

Con l’articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R. 380/2001, attuato operativamente dall’Agenzia delle Entrate, il deposito avviene in via telematica per gli atti presentati con la procedura aggiornata. La risoluzione n. 40/E del 9 giugno 2025 ha chiarito il passaggio alla versione Pregeo 10.6.5 – APAG 2.15 e la decorrenza dal 1° luglio 2025 per gli atti interessati.

Questo non significa che il Comune sia escluso dai controlli. Significa che il professionista non deve più gestire il vecchio deposito cartaceo o separato quando l’atto rientra nel nuovo flusso telematico. L’operazione resta comunque leggibile dal Comune e può avere rilievo urbanistico se la divisione del terreno produce un assetto incompatibile con la disciplina locale.

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Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico

Il punto più delicato è proprio la differenza tra catasto e urbanistica. Il Catasto registra e aggiorna dati identificativi, geometrici e censuari; non decide se un terreno può essere edificato, se una nuova strada privata è legittima, se un lotto ha capacità edificatoria o se una divisione è coerente con il piano regolatore.

Il frazionamento urbanistico riguarda invece l’assetto del territorio. Se la divisione di un terreno è collegata alla creazione di lotti edificabili, opere di urbanizzazione, strade, accessi, cessioni o trasformazioni sostanziali, non basta un atto Pregeo. Possono servire verifiche comunali, piano attuativo, convenzione, permesso di costruire o altri titoli, in base alla disciplina locale e alla natura dell’intervento.

L’articolo 30 del D.P.R. 380/2001 disciplina anche il tema della lottizzazione abusiva. Per questo un frazionamento apparentemente “solo catastale” può diventare rischioso se viene usato per vendere porzioni di terreno in modo incompatibile con gli strumenti urbanistici. Il notaio, il tecnico e le parti devono quindi guardare alla funzione concreta dell’operazione, non soltanto all’approvazione catastale.

Documenti da preparare

La documentazione varia in base al caso, ma di norma il tecnico parte da visura catastale, estratto di mappa, titolo di proprietà, eventuali elaborati precedenti, dati dei proprietari, incarico professionale e finalità del frazionamento. Se ci sono confini incerti, è prudente recuperare anche atti storici, rilievi precedenti, termini di confine, accordi tra confinanti e documentazione fotografica.

Quando il frazionamento è collegato a una compravendita, a una successione o a un intervento edilizio, servono anche i documenti utili al notaio o al progettista. La nuova particella catastale non risolve automaticamente problemi di provenienza, servitù, accessi, vincoli, destinazione urbanistica o stato legittimo degli immobili presenti.

La tabella può scorrere lateralmente su schermi piccoli.

Documento o verifica Perché serve Chi lo valuta
Visura catastale ed estratto di mappa Identificano particella, intestazione e geometria di partenza Tecnico catastale
Titolo di proprietà Verifica diritti, quote, confini descrittivi e provenienza Tecnico e notaio
Rilievo topografico Misura confini, punti e nuova linea di divisione Tecnico abilitato
Verifica urbanistica Controlla destinazione, vincoli, lotti minimi e possibili rischi Tecnico e Comune
Eventuali autorizzazioni o titoli Servono se la divisione è collegata a opere o trasformazioni Comune ed enti competenti
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Quanto costa un frazionamento catastale

Il costo non è fisso, perché dipende dalla complessità del rilievo, dalla superficie, dalla distanza tra particelle, dal numero di nuove particelle, dalla qualità della mappa, dalla presenza di confini controversi e dall’eventuale collegamento con altri atti. In un caso semplice, con una sola particella da dividere e accesso agevole al terreno, il compenso professionale può essere contenuto. In un caso con rilievo esteso, più proprietari, confini incerti o operazioni miste, il costo sale.

A questi importi vanno aggiunti tributi catastali, eventuali diritti, bolli se dovuti, spese vive, eventuali pratiche urbanistiche e costi notarili se il frazionamento è finalizzato a vendita, divisione o trasferimento. Per questo è preferibile chiedere un preventivo che distingua rilievo, pratica Pregeo, verifiche urbanistiche, eventuale riconfinamento e assistenza agli atti successivi.

La tabella può scorrere lateralmente su schermi piccoli.

Scenario Complessità Indicazione pratica
Divisione semplice di una particella agricola Bassa o media Rilievo mirato e pratica Pregeo ordinaria
Vendita di porzione con confini da chiarire Media Serve spesso una verifica più robusta dei confini
Frazionamento collegato a fabbricato o corte Media o alta Può richiedere pratica mista con tipo mappale
Formazione di lotti edificabili Alta La verifica urbanistica diventa centrale

Tempi medi e possibili rallentamenti

Nei casi semplici, il tempo principale è quello necessario a raccogliere documenti, fare il rilievo, elaborare Pregeo e ottenere l’esito catastale. Se tutti i dati sono coerenti, l’operazione può chiudersi in tempi relativamente brevi. I rallentamenti nascono quando la mappa non coincide con lo stato dei luoghi, i confini non sono chiari, mancano atti di provenienza, ci sono più soggetti da coordinare o emergono vincoli urbanistici.

Il nuovo deposito telematico riduce un passaggio manuale, ma non elimina le sospensioni tecniche. Un errore nel libretto, una particella non coerente, un modello censuario sbagliato o una versione non corretta della procedura possono bloccare l’approvazione. Anche per questo, dal 1° luglio 2025 è essenziale usare la release Pregeo prevista per gli atti presentati da quella data.

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Errori da evitare

Il primo errore è pensare che il frazionamento catastale renda automaticamente edificabile una porzione di terreno. La destinazione urbanistica resta quella prevista dagli strumenti comunali e dai vincoli applicabili. Una nuova particella può essere perfettamente valida al Catasto e, allo stesso tempo, non essere autonomamente edificabile.

Il secondo errore è usare il Catasto come prova assoluta dei confini. Le mappe catastali hanno valore fiscale e identificativo; nei contenziosi sui confini possono essere un elemento utile, ma non sempre decisivo. Quando il confine è il vero problema, conviene impostare prima un riconfinamento tecnico e documentale.

Il terzo errore è procedere senza coordinare tecnico, notaio e Comune quando l’operazione precede una compravendita. Se il frazionamento serve a vendere un lotto, bisogna verificare accessi, servitù, destinazione urbanistica, certificato di destinazione urbanistica quando richiesto e coerenza tra oggetto catastale e oggetto dell’atto.

Checklist prima di incaricare il tecnico

  • chiarire lo scopo del frazionamento: vendita, divisione, successione, lotto, strada, corte o intervento edilizio;
  • recuperare visura, estratto di mappa e titolo di proprietà;
  • verificare se ci sono fabbricati, recinzioni, accessi, servitù o confini contestati;
  • controllare la destinazione urbanistica e gli eventuali vincoli;
  • distinguere il frazionamento del terreno dal frazionamento di un’unità immobiliare;
  • valutare se serve anche un tipo mappale, un DOCFA o una pratica edilizia;
  • chiedere un preventivo che separi rilievo, Pregeo, verifiche e spese vive;
  • coordinare il lavoro con il notaio se l’operazione precede un atto di vendita o divisione.

Devi frazionare un terreno o verificare una pratica Pregeo?

Indica Comune, foglio e particella se disponibili, scopo del frazionamento, presenza di fabbricati, confini incerti, vendita prevista, vincoli noti e documenti già raccolti. La richiesta potrà essere valutata e inoltrata a professionisti pertinenti.

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FAQ sul frazionamento catastale con Pregeo

Il frazionamento catastale si fa sempre con Pregeo?

Quando la modifica riguarda la geometria di una particella del Catasto Terreni, si usa la procedura Pregeo. Per il frazionamento interno di un appartamento o di un’unità del Catasto Fabbricati si usa invece il DOCFA, dopo il titolo edilizio necessario.

Serve il permesso del Comune per frazionare un terreno?

Dipende dallo scopo e dagli effetti dell’operazione. Il frazionamento catastale aggiorna il Catasto, ma se la divisione produce lotti, opere, accessi o trasformazioni urbanistiche, possono servire verifiche o titoli comunali. Il deposito telematico non elimina questi controlli.

Dal 1° luglio 2025 il tecnico deve ancora depositare l’atto in Comune?

Per gli atti rientranti nel nuovo flusso telematico, il deposito presso il Comune viene effettuato dall’Agenzia delle Entrate tramite il Portale per i Comuni, secondo l’articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R. 380/2001 e la risoluzione n. 40/E/2025.

Che differenza c’è tra tipo di frazionamento e tipo mappale?

Il tipo di frazionamento divide una particella del Catasto Terreni. Il tipo mappale inserisce o modifica un fabbricato nella mappa catastale. Se l’operazione contiene entrambe le esigenze, il tecnico può predisporre una pratica mista.

Il frazionamento rende edificabile un terreno?

No. La possibilità di edificare dipende dagli strumenti urbanistici, dai vincoli, dagli indici, dagli accessi e dagli eventuali piani attuativi. Il Catasto non attribuisce diritti edificatori.

Quanto tempo serve per un frazionamento Pregeo?

Nei casi semplici i tempi possono essere contenuti, ma aumentano se servono rilievi complessi, chiarimenti sui confini, verifiche urbanistiche, coordinamento tra più proprietari o correzioni dopo sospensione catastale.

Quanto costa frazionare una particella?

Il costo dipende da rilievo, numero di particelle, complessità della mappa, accessibilità del terreno, confini, spese catastali e pratiche collegate. Il preventivo dovrebbe distinguere compenso tecnico, spese vive e attività eventuali.

Serve il notaio per il frazionamento?

Il tecnico predispone la pratica catastale. Il notaio serve quando il frazionamento è collegato a vendita, divisione, donazione, successione o altro atto che trasferisce o regola diritti reali.

Si può vendere una particella appena frazionata?

Sì, se il frazionamento è approvato e l’atto notarile può descrivere correttamente il bene. Prima della vendita vanno comunque verificati provenienza, accessi, servitù, destinazione urbanistica e certificato di destinazione urbanistica quando necessario.

Pregeo sostituisce il DOCFA?

No. Pregeo riguarda gli atti geometrici del Catasto Terreni. DOCFA riguarda il Catasto Fabbricati, quindi planimetrie, subalterni, categorie, consistenze e rendite delle unità immobiliari urbane.

Fonti ufficiali