Categoria catastale F/3: fabbricati in corso di costruzione e tassazione

La categoria catastale F/3 identifica un’unità immobiliare in corso di costruzione. È una collocazione provvisoria usata dal Catasto per rappresentare una porzione già individuabile, ma non ancora ultimata e quindi non classificabile nella categoria definitiva. Può riguardare un appartamento al grezzo, una villetta incompleta, una porzione di fabbricato o più unità ricavate all’interno dello stesso cantiere.

La sigla F/3 non certifica però che i lavori siano autorizzati, non prova l’agibilità e non permette di usare l’immobile. Inoltre, l’assenza di rendita catastale non equivale automaticamente a esenzione fiscale: durante la costruzione l’IMU segue normalmente la disciplina dell’area fabbricabile fino all’ultimazione o all’utilizzo anticipato del fabbricato. Per leggere correttamente una visura F/3 bisogna quindi mettere insieme Catasto, titolo edilizio, stato reale del cantiere e regole tributarie del Comune.

Che cosa significa categoria catastale F/3

F/3 significa “unità in corso di costruzione”. Fa parte delle categorie fittizie del gruppo F, introdotte per censire beni che hanno una propria identificazione catastale ma ai quali, nello stato in cui si trovano, non è associabile una rendita. La circolare 9/T del 2001 dell’Agenzia del Territorio include espressamente l’F/3 tra queste entità e richiede una relazione tecnica sintetica nel DOCFA.

L’unità deve essere concretamente riconoscibile nell’edificio. Non basta l’intenzione di costruire in futuro: devono esistere opere e una configurazione che consentano al tecnico di individuare la porzione, descrivere lo stato di avanzamento e rappresentarla nell’elaborato planimetrico. L’F/3 fotografa quindi una fase del processo edilizio, non una destinazione d’uso definitiva.

F/3 è una categoria provvisoria e senza rendita

Un F/3 non ha classe, consistenza e rendita catastale come un’abitazione A/2 o un negozio C/1. L’assenza della rendita non è un’anomalia: finché il bene non è ultimato, mancano gli elementi necessari per attribuirgli un classamento definitivo coerente con caratteristiche, destinazione e consistenza.

Provvisoria non significa però che la categoria scada automaticamente dopo un identico numero di mesi in tutta Italia. Nelle fonti catastali nazionali citate non esiste un termine generale che trasformi da solo l’F/3 dopo sei o dodici mesi. La condizione deve invece corrispondere allo stato reale: quando l’unità è ultimata o diventa utilizzabile, l’intestatario deve presentare l’aggiornamento e proporre la categoria definitiva. Se un immobile rimane F/3 per anni mentre risulta completato o utilizzato, l’Ufficio può verificarne il classamento.

Nemmeno il valore economico è nullo. Un appartamento al grezzo può essere venduto, ipotecato o ereditato; il prezzo dipende da ubicazione, quota di lavori realizzata, costi per ultimare, regolarità del progetto, mercato e rischi contrattuali. La mancanza di rendita riguarda il meccanismo catastale, non il valore del bene.

Quando si usa l’F/3

L’iscrizione F/3 è utile quando una costruzione non è terminata, ma occorre identificare catastalmente le unità che la compongono. Accade spesso prima di una vendita, di una divisione, di una successione, della concessione di un mutuo o della costituzione di diritti reali. Può essere impiegata anche quando soltanto alcune unità di un complesso sono ultimate e altre restano al grezzo.

Situazioni ricorrenti sono:

• un edificio nuovo con strutture e tamponamenti realizzati, ma privo di finiture e impianti completi;
• appartamenti ancora in costruzione individuati con subalterni distinti;
• una porzione non ultimata accanto ad altre unità già classate e utilizzabili;
• un fabbricato trasferito prima del completamento dei lavori;
• unità costituite durante un intervento edilizio, quando la destinazione finale è già progettata ma il bene non è ancora ultimato.

Non è invece corretto usare l’F/3 per un semplice progetto mai iniziato, per un rudere che ha perso autonomia funzionale e reddituale o per una porzione già ultimata che potrebbe ricevere la categoria ordinaria. Il tecnico deve motivare la scelta in rapporto alle opere realmente presenti.

Differenze tra F/3, F/2, F/4 e F/6

Le categorie del gruppo F rispondono a situazioni differenti. Confonderle può compromettere visura, tassazione e atti di trasferimento.

La distinzione più importante è tra F/3 e F/2. L’F/3 descrive una costruzione che procede verso il completamento; l’F/2 riguarda invece un edificio esistente che, per degrado, non è più utilizzabile. Un cantiere sospeso e deteriorato non diventa automaticamente collabente: serve una valutazione tecnica dello stato effettivo e dei requisiti catastali.

Come si accatasta un fabbricato in corso di costruzione

L’aggiornamento viene predisposto da un tecnico abilitato. Se il fabbricato nuovo deve essere inserito nella cartografia catastale, occorre prima l’atto Pregeo appropriato; successivamente si presenta il DOCFA al Catasto Fabbricati, individuando le unità F/3 e gli eventuali beni comuni.

La circolare 9/T del 2001 stabilisce che le categorie fittizie non sono accompagnate dalla planimetria catastale della singola unità. L’identificazione avviene nell’elaborato planimetrico, obbligatorio per le denunce di unità in corso di costruzione anche quando non esistono parti comuni. Per l’F/3 va inoltre compilato il campo “relazione tecnica” del DOCFA con una descrizione sintetica dello stato dei lavori.

La pratica comprende normalmente:

1. visure, mappa e controllo degli identificativi esistenti;
2. titolo edilizio, progetto approvato e verifica dello stato legittimo;
3. rilievo dell’edificio e individuazione delle porzioni già realizzate;
4. eventuale tipo mappale Pregeo per inserire o aggiornare il fabbricato in mappa;
5. DOCFA con modelli, elaborato planimetrico, elenco subalterni e relazione tecnica;
6. controllo della ricevuta e della visura aggiornata.

Il DOCFA non autorizza le opere e non sana difformità. Prima della dichiarazione catastale il tecnico deve confrontare quanto costruito con permesso di costruire, SCIA, varianti e altri atti comunali. Una sagoma o una distribuzione diversa dal progetto può richiedere una pratica edilizia e, nei casi più gravi, impedire il completamento o la vendita sicura.

Esiste la planimetria catastale di un F/3?

No, non viene depositata la planimetria ordinaria della singola unità F/3. La circolare 9/T dispone che le unità delle categorie fittizie siano individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico. Questo documento mostra il perimetro delle porzioni, i piani, gli accessi e i subalterni, ma non sostituisce il progetto edilizio depositato in Comune.

Chi acquista non dovrebbe quindi fermarsi alla visura o a una schermata catastale. Per conoscere distribuzione prevista, superfici, destinazione dei locali e opere ancora da realizzare servono il progetto autorizzato, gli eventuali elaborati di variante, il capitolato e un sopralluogo tecnico. L’elaborato planimetrico serve a identificare l’unità, non a garantire che il futuro appartamento sarà ultimato esattamente come promesso.

Quanto può restare un immobile in F/3

La permanenza deve durare soltanto finché l’unità è realmente in costruzione. Non è prudente trattare l’F/3 come una sistemazione definitiva per evitare rendita e tributi. Quando i lavori sono ultimati o l’immobile diventa di fatto utilizzabile, va presentata la variazione con causale di ultimazione del fabbricato e proposta la categoria ordinaria appropriata.

Il termine catastale di trenta giorni riguarda la dichiarazione delle nuove costruzioni e delle variazioni dal momento in cui diventano utilizzabili o si verifica la variazione rilevante secondo la disciplina catastale. La data non coincide sempre con la comunicazione comunale di fine lavori: se l’unità è utilizzata prima, possono prodursi effetti edilizi, catastali e fiscali anticipati. Il tecnico deve ricostruire la cronologia reale, non limitarsi alle date formali.

Se i lavori si fermano, occorre verificare la validità del titolo edilizio e le condizioni del cantiere. La scadenza del permesso non trasforma automaticamente il bene in F/2 né legittima la permanenza indefinita in F/3; può essere necessario ottenere un nuovo titolo per completare, mettere in sicurezza le opere e aggiornare il Catasto quando lo stato cambia.

Come si passa dall’F/3 alla categoria definitiva

A lavori ultimati il tecnico presenta un DOCFA di variazione. Le unità F/3 vengono soppresse o trasformate e sono costituite le unità definitive con planimetrie, destinazioni, consistenza e rendita proposte. Se durante i lavori sono cambiati sagoma, sedime o geometria in mappa, può essere necessario aggiornare prima anche la cartografia con Pregeo.

Il percorso corretto comprende almeno:

• verifica che le opere corrispondano al titolo edilizio e alle varianti;
• completamento degli adempimenti strutturali, impiantistici ed energetici applicabili;
• eventuale comunicazione di fine lavori e segnalazione certificata di agibilità;
• rilievo finale e predisposizione delle planimetrie catastali;
• DOCFA con categoria, classe, consistenza e rendita proposte;
• allineamento di elaborato planimetrico, elenco subalterni e beni comuni.

La futura categoria non deriva automaticamente dal progetto dichiarato all’inizio. Dipende dalle caratteristiche effettive dell’unità ultimata e dalla destinazione ordinaria o speciale riconoscibile. L’Agenzia può accettare o rettificare il classamento proposto.

Categoria F/3 e IMU

La categoria F/3 è priva di rendita, quindi l’IMU non si calcola applicando un moltiplicatore catastale all’unità. Ciò non significa che durante il cantiere non sia dovuta alcuna imposta. L’articolo 1, comma 746, della legge 160/2019 stabilisce che, in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino all’ultimazione dei lavori oppure, se precedente, fino all’utilizzo.

La regola pratica è quindi questa:

IMU del cantiere = valore venale dell’area fabbricabile × aliquota comunale × quota di possesso × mesi imponibili / 12

Il valore venale non coincide necessariamente con il prezzo di acquisto. Si considerano zona, indice di edificabilità, destinazione consentita, oneri necessari, stato del procedimento e prezzi di aree simili. Molti Comuni pubblicano valori orientativi e regole per i fabbricati parzialmente costruiti; vanno controllati regolamento, delibera annuale e dichiarazione IMU.

Quando una parte del complesso è ultimata o utilizzata, quella porzione può diventare imponibile come fabbricato con la propria rendita, mentre per la capacità edificatoria residua continua il criterio dell’area. La ripartizione non può essere fatta guardando soltanto ai subalterni: servono progetto, volumetrie o superfici, date di ultimazione e criteri adottati dal Comune.

Per casi di demolizione e ricostruzione, recupero edilizio, cantiere su più lotti o unità terminate in date diverse è opportuno chiedere al Comune un riscontro sul valore imponibile. La sola annotazione F/3 non sostituisce questa verifica.

F/3, IRPEF e TARI

Poiché l’F/3 non ha rendita, non produce il reddito catastale di un fabbricato ordinario da indicare nel quadro dei fabbricati. Le istruzioni fiscali richiedono infatti la dichiarazione dei fabbricati iscritti o da iscrivere con attribuzione di rendita. La situazione cambia quando l’immobile diventa utilizzabile, viene ultimato e riceve il classamento definitivo oppure genera comunque un reddito effettivo che richiede un diverso inquadramento.

La TARI dipende dalla capacità della superficie di produrre rifiuti e dall’utilizzo reale. Un’unità al grezzo priva di utenze e non utilizzabile normalmente non presenta lo stesso presupposto di un’abitazione occupata; tuttavia sono decisivi il regolamento comunale e la dichiarazione presentata. Se nel cantiere vi sono locali usati come ufficio, deposito o altra attività, tali porzioni possono richiedere una valutazione separata.

Si può vendere una casa in categoria F/3?

Sì, un immobile in costruzione può essere trasferito. L’acquirente compra però un bene non ultimato, non una casa già pronta all’uso. Prima del rogito bisogna verificare proprietà, identificativi catastali, titolo edilizio, stato di avanzamento, termine per completare i lavori, costi residui, garanzie, ipoteche e conformità delle opere eseguite.

La circolare 2/T del 2010 chiarisce che per i fabbricati iscritti come in corso di costruzione, se non ultimati, non opera la dichiarazione di conformità catastale delle planimetrie prevista per le unità già esistenti. Questo non elimina i controlli: occorre comunque indicare correttamente gli identificativi e il notaio deve esaminare la situazione giuridica. Progetto comunale ed elaborato catastale hanno funzioni diverse e vanno confrontati dal tecnico.

Se il venditore è un’impresa costruttrice oppure un privato, cambiano IVA, imposta di registro e altre imposte d’atto. Incidono anche destinazione futura, stato effettivo della costruzione e caratteristiche dell’operazione. Per questo il calcolo deve essere predisposto dal notaio sul caso concreto, senza applicare automaticamente alla sigla F/3 l’aliquota di una casa già classata.

Agevolazione prima casa per un F/3

L’Agenzia delle Entrate ammette l’agevolazione prima casa anche per l’acquisto di un’abitazione non ultimata, purché ricorrano i requisiti soggettivi e territoriali e il bene, una volta completato, sia classificabile in una categoria abitativa agevolabile. L’F/3 non basta da solo: l’atto, il progetto e le caratteristiche future devono dimostrare la destinazione abitativa ammessa.

L’acquirente deve inoltre ultimare il fabbricato entro il termine entro il quale l’Amministrazione può verificare i presupposti dell’agevolazione, indicato dalla prassi e dalla giurisprudenza in tre anni dalla registrazione dell’atto. Prima di acquistare conviene far inserire nel contratto tempi, responsabilità, documenti e rimedi se il completamento dipende dal venditore o dall’impresa.

Bonus edilizi su un immobile F/3

Non esiste una risposta unica. Molte detrazioni per il recupero o il risparmio energetico richiedono un edificio esistente e non agevolano i costi della nuova costruzione. La guida dell’Agenzia sull’Ecobonus precisa, in generale, che non sono agevolabili le spese sostenute in corso di costruzione. Casi particolari possono riguardare parti già esistenti, edifici composti anche da unità F/3 oppure interventi con una qualificazione diversa dalla nuova costruzione.

Prima di pagare bisogna verificare il titolo edilizio, la natura dell’intervento, l’esistenza precedente dell’edificio, la categoria iniziale e quella finale, il soggetto che sostiene la spesa e la norma vigente nell’anno. La presenza della sigla F/3 non apre né chiude automaticamente l’accesso a tutti i bonus.

Controlli prima di acquistare o ultimare un F/3

• visura attuale e storica, mappa ed elaborato planimetrico;
• titolo di provenienza, ispezione ipotecaria e intestazioni;
• permesso di costruire, SCIA, varianti e termini del titolo;
• stato legittimo e corrispondenza tra opere, progetto e Catasto;
• stato strutturale, impianti, involucro e lavori ancora necessari;
• computo dei costi residui e preventivo per professionisti e oneri;
• regole IMU del Comune e pagamenti già effettuati;
• possibilità di ottenere agibilità e classamento definitivo;
• garanzie del costruttore quando si applica la disciplina degli immobili da costruire;
• trattamento fiscale del rogito verificato con il notaio.

Un sopralluogo con un tecnico scelto dall’acquirente è essenziale. Il termine “al grezzo” non ha un contenuto tecnico identico in ogni contratto: vanno elencate con precisione opere comprese, materiali, impianti, allacci, sistemazioni esterne e documenti finali.

Errori frequenti da evitare

• considerare l’F/3 una categoria catastale definitiva;
• confondere un edificio in costruzione con un rudere F/2;
• ritenere che l’assenza di rendita comporti sempre IMU zero;
• cercare la planimetria ordinaria invece dell’elaborato planimetrico;
• pensare che il DOCFA provi la regolarità urbanistica del cantiere;
• lasciare l’immobile F/3 dopo ultimazione o utilizzo;
• acquistare senza controllare scadenza e trasferibilità del titolo edilizio;
• stimare i costi residui senza un computo tecnico;
• applicare automaticamente bonus o agevolazioni alla sola sigla catastale;
• confondere fine lavori, agibilità, accatastamento e possibilità effettiva di utilizzo.

Domande frequenti

Che cosa significa categoria catastale F/3?

Indica un’unità immobiliare in corso di costruzione, già identificabile ma non ancora ultimata e classificabile nella categoria definitiva.

Un immobile F/3 ha rendita catastale?

No. L’F/3 è una categoria fittizia e provvisoria senza rendita; al completamento viene sostituita dalle categorie definitive con rendita quando prevista.

La categoria F/3 paga l’IMU?

Non si applica un moltiplicatore catastale perché manca la rendita. Durante l’utilizzazione edificatoria, però, l’IMU è normalmente calcolata sul valore venale dell’area fino all’ultimazione o all’utilizzo anticipato, secondo legge e regole comunali.

Quanto tempo può rimanere un immobile in F/3?

Finché è realmente in costruzione. Non esiste nelle fonti nazionali citate una scadenza automatica uguale per ogni immobile, ma dopo ultimazione o utilizzo occorre aggiornare il classamento.

Per un F/3 esiste la planimetria catastale?

Non viene presentata la planimetria della singola unità. L’identificazione avviene nell’elaborato planimetrico, mentre il progetto edilizio depositato in Comune descrive le opere autorizzate.

Si può vendere una casa F/3?

Sì. Prima del rogito vanno però verificati titolo edilizio, opere eseguite, identificativi, costi di completamento, ipoteche, garanzie e trattamento fiscale.

Si può abitare in un immobile F/3?

No, la categoria segnala che l’unità non è ultimata. L’utilizzo richiede completamento delle opere, condizioni di sicurezza e salubrità, adempimenti edilizi e catastali e, quando dovuta, agibilità.

Qual è la differenza tra F/3 e F/4?

L’F/3 riguarda una costruzione non ultimata; l’F/4 una porzione ancora in definizione nella configurazione o delimitazione, per esempio durante determinate ristrutturazioni o divisioni.

Come si elimina la categoria F/3?

Il tecnico presenta un DOCFA di ultimazione, costituisce le unità definitive con planimetrie e rendita proposta e aggiorna elaborato planimetrico ed eventuale mappa.

Un F/3 può avere il beneficio prima casa?

Sì, se il bene è destinato a diventare un’abitazione agevolabile e ricorrono tutti gli altri requisiti. Il completamento deve avvenire entro i termini rilevanti per il controllo fiscale.

In sintesi

La categoria F/3 serve a identificare un’unità durante la costruzione, senza attribuirle prematuramente una rendita. È utile per atti e operazioni che richiedono subalterni distinti, ma non sostituisce il progetto edilizio, non autorizza l’uso e non certifica la conformità delle opere.

Per gestirla correttamente bisogna controllare quattro piani diversi: stato fisico del cantiere, validità dei titoli comunali, rappresentazione catastale e trattamento fiscale. L’aggiornamento alla categoria definitiva va eseguito quando l’unità è ultimata o diventa utilizzabile; fino ad allora IMU, vendita e agevolazioni richiedono una verifica concreta, non una conclusione basata soltanto sulla sigla F/3.

Fonti

• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 – Catasto dei fabbricati e unità immobiliari
• Agenzia del Territorio, circolare 9/T del 26 novembre 2001 – DOCFA e categorie fittizie
• Agenzia del Territorio, circolare 4/T del 29 ottobre 2009 – elaborato planimetrico e DOCFA 4
• Agenzia del Territorio, circolare 2/T del 9 luglio 2010 – conformità catastale negli atti
• Legge 160/2019, articolo 1, commi 741 e 746 – disciplina IMU
• Agenzia delle Entrate, Redditi 2026 – quadro RB fabbricati
• Agenzia delle Entrate, guida all’acquisto della casa – imposte e agevolazioni
• Agenzia delle Entrate, guida al risparmio energetico – edifici esistenti e nuove costruzioni
• D.P.R. 380/2001, articolo 24 – agibilità

Contenuto verificato e aggiornato ad agosto 2026. Classamento, base IMU, titoli edilizi e imposte di trasferimento devono essere controllati sul singolo immobile e presso gli enti competenti.