Tornano al centro dell’attenzione i controlli sui fabbricati non dichiarati al Catasto. La notizia, ripresa da Tgcom24 il 4 ottobre, riguarda l’individuazione di costruzioni e ampliamenti che non trovano riscontro negli archivi catastali e le comunicazioni ai proprietari per favorire la regolarizzazione.

Per chi possiede una casa, un garage o un deposito, il punto non è soltanto capire se arriverà una lettera. Occorre distinguere un immobile mai censito, una variazione non registrata e un semplice errore della banca dati: situazioni diverse, che non si risolvono tutte presentando la stessa pratica.

La ripresa della notizia non va inoltre scambiata per una nuova imposta introdotta oggi. Il programma dei controlli è già descritto nel Piano integrato di attività e organizzazione 2026-2028 dell’Agenzia delle Entrate. E una segnalazione catastale non dimostra, da sola, che l’edificio sia abusivo sotto il profilo edilizio.

Le 20.000 lettere: che cosa dice davvero il piano dell’Agenzia

Nel PIAO, alla pagina 87, l’Agenzia indica un obiettivo di 20.000 segnalazioni nel 2026 per immobili che non risultano aggiornati in Catasto. I valori programmati salgono a 40.000 nel 2027 e a 60.000 nel 2028.

La stessa tabella contiene un secondo indicatore, separato, per la regolarizzazione catastale degli immobili interessati da interventi edilizi agevolati: 20.000 segnalazioni nel 2026 e 25.000 per ciascuno dei due anni successivi.

Sono target di attività, non un consuntivo degli invii già effettuati né un censimento di altrettante case abusive. Non è quindi corretto ricavare da questi numeri quanti proprietari abbiano già ricevuto una comunicazione al 5 ottobre o quante irregolarità siano state definitivamente accertate. La distinzione evita anche di sommare indiscriminatamente controlli territoriali e verifiche collegate ai bonus.

Foto aeree e mappe: come emergono le anomalie

L’incrocio tra immagini del territorio e cartografia catastale non nasce in queste ore. Il provvedimento dell’Agenzia del Territorio del 9 febbraio 2007 già disciplinava l’uso di ortofoto sovrapposte e georiferite alle mappe, con informazioni provenienti anche da AGEA e dai Comuni, per individuare fabbricati non dichiarati in tutto o in parte.

La cronaca recente richiama anche l’impiego dell’intelligenza artificiale. È però importante non confondere l’individuazione di un possibile disallineamento con il suo esito: la presenza di una costruzione nell’immagine richiede un confronto con le registrazioni e con i documenti del caso concreto. Una foto non ricostruisce da sola la storia delle pratiche edilizie di una proprietà.

Immobile non dichiarato, variazione o errore: tre casi diversi

Un fabbricato del tutto assente dagli archivi pone un problema diverso da quello di una casa già censita che ha cambiato consistenza. A sua volta, un dato trascritto male non equivale a un’opera nuova mai dichiarata.

  • Costruzione o porzione non censita: occorre verificare gli adempimenti tecnici necessari per rappresentarla e dichiararla correttamente, senza dare per scontato che basti correggere un indirizzo.
  • Immobile modificato: il tecnico deve confrontare lo stato attuale con quanto depositato e stabilire se e quale aggiornamento sia dovuto.
  • Errore negli archivi: se il dato corretto è già documentato, può essere pertinente una rettifica, anziché una dichiarazione di nuovi lavori.

Per esempio, una pratica già presentata ma non correttamente collegata all’immobile richiede di recuperare protocollo e ricevute. Un nuovo garage mai rappresentato richiede invece di ricostruire la situazione edilizia e catastale. Sono esempi orientativi, non l’esito anticipato di una verifica.

Cosa controllare quando arriva una comunicazione

La prima lettura dovrebbe individuare l’immobile interessato, l’anomalia contestata e le indicazioni per il riscontro. Non è prudente applicare una scadenza generica trovata online a lettere che possono avere oggetti e basi differenti: vanno verificati il documento ricevuto e la procedura richiamata.

Un percorso pratico consiste nel raccogliere questi elementi prima di contattare l’ufficio o incaricare un professionista:

  1. Identificativi: Comune, foglio, particella ed eventuale subalterno, confrontati con i documenti dell’immobile.
  2. Situazione registrata: una visura catastale aggiornata e, quando pertinente e consultabile, la planimetria e gli atti precedenti.
  3. Pratiche già presentate: dichiarazioni catastali, protocolli, ricevute e documentazione relativa agli interventi.
  4. Situazione reale: confronto tecnico tra ciò che esiste e ciò che risulta agli archivi, senza limitarsi a una fotografia o al nome del proprietario.
  5. Risposta documentata: seguire i canali e i termini applicabili alla comunicazione e conservare copia del riscontro e delle ricevute.

Se la segnalazione appare incoerente, l’obiettivo non è ignorarla ma chiarire il disallineamento con elementi verificabili. Prima di utilizzare collegamenti ricevuti via email, è prudente controllare l’autenticità attraverso i recapiti reperiti autonomamente sul portale istituzionale: non basta che un messaggio riporti il logo dell’Agenzia.

La rettifica online non sostituisce una nuova dichiarazione

Per la correzione di dati catastali, il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 161919 del 2 aprile 2025 disciplina il servizio “Istanza rettifica dati catastali”, accessibile dall’area riservata. La richiesta può essere presentata dal titolare del diritto reale o mediante delega, secondo le modalità previste.

Il documento mantiene anche le modalità tradizionali di presentazione agli uffici e prevede ricevute e pagamento del bollo quando dovuto. Questo canale riguarda la rettifica delle informazioni: non va interpretato come una scorciatoia per dichiarare qualunque nuova costruzione o per risolvere irregolarità edilizie.

La scelta tra rettifica, variazione e altri atti deve quindi seguire la causa del problema. Per i passaggi operativi è utile la guida alla correzione dei dati catastali, senza trasferire automaticamente quella procedura a un fabbricato mai censito.

Accatastare non significa sanare i lavori

La verifica catastale e quella edilizio-urbanistica restano distinte. Registrare un immobile o aggiornare la sua rappresentazione non equivale ad accertare che tutte le opere siano autorizzate. Per questo, se emergono un ampliamento o una diversa destinazione d’uso, il controllo deve comprendere anche la documentazione comunale pertinente.

La conseguenza pratica della notizia è dunque una verifica ordinata, non una corsa a presentare la prima pratica disponibile. Identificare l’anomalia, recuperare i documenti e scegliere l’adempimento corretto permette di affrontare la comunicazione senza confondere un errore formale con una costruzione non dichiarata o con un problema urbanistico.

Fonti e riferimenti