I nuovi requisiti richiesti dell’amministratore di condominio

È vero, fare l’amministratore di condominio non è semplice, soprattutto quando si sa di avere a che fare con persone di ogni genere. Ci vuole diplomazia (per dirimere le liti che insorgono durante le assemblee), un pizzico di pazienza (per non rispondere male all’inquilino che si lamenta per l’ennesima volta) e una profonda conoscenza di tutte le norme che regolano la gestione condominiale.

C’è chi aggiunge che ci vorrebbe una buona dose di coraggio ma, a parte gli scherzi, quali sono i nuovi requisiti richiesti per fare l’amministratore di condominio? Basta davvero avere voglia di lavorare o è importane possedere attestati, certificati e qualifiche professionali?

Quali sono i principali compiti di un amministratore di condominio?

Prima di sapere quali requisiti la legge prescrive per svolgere questa professione è necessario capire quali sono le mansioni svolte da un amministratore di condominio. Ebbene, a venirci in aiuto sono due articoli del codice civile, il 1129 ed il 1130, i quali elencano gli obblighi e le attribuzioni che spettano nel momento in cui viene conferito il mandato di gestione e di amministrazione condominiale.

Nello specifico l’art. 1129 Cod. Civ. ne definisce gli obblighi, ragion per cui un amministratore di condominio deve:

• comunicare i propri dati anagrafici, la sede legale ove opera e il luogo in cui saranno conservati i documenti relativi al condominio;
• aprire un conto corrente a nome e per conto del condominio, all’interno del quale verranno accreditate le quote pagate dagli inquilini e addebitate le spese per il funzionamento dello stabile;
• riscuotere le somme versate dai condomini per l’ordinaria gestione condominiale.

Questi in linea di massima gli obblighi principali di un amministratore condominiale, ma l’art. 1130 cod. civ. ne enuclea invece le attribuzioni, ovverosia i doveri a cui adempiere una volta nominato dall’assemblea condominiale. Secondo tale articolo l’amministratore deve:

• eseguire le delibere dell’assemblea condominiale, quindi realizzare la volontà dei condomini che si sono pronunciati in riunione esprimendo il proprio voto;
• curare, custodire e tenere i documenti del condominio quali, fra gli altri, il registro anagrafe, il registro dei verbali dell’assemblea, i rendiconti, e tutto quello che riguarda l’attività di gestione eseguita;
• compiere atti conservativi (cioè eseguire lavori di manutenzione ordinaria) delle parti in comune, al fine di prevenire danni arrecati a terze persone;
• vigilare affinché il regolamento condominiale (qualora ci fosse) venga rispettato da tutti i condomini.

In aggiunta a questi compiti (che potremmo definire ordinari) ulteriori mansioni sono attribuite all’amministratore condominiale in merito agli inquilini cosiddetti morosi. Oltre ad attivarsi per la riscossione forzosa delle somme non pagate l’amministratore può:

• ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo senza richiedere autorizzazioni all’assemblea condominiale;
• fornire i dati degli inquilini morosi ai creditori del condominio;
• sospendere dalla fruizione di alcuni servizi in comune (come per esempio il riscaldamento centralizzato o addirittura l’acqua corrente) proprio coloro che hanno deciso di non pagare.

Detto questo sembrerebbe che l’amministratore condominiale sia l’unico punto di riferimento per ogni vertenza che riguarda lo stabile eppure è importante precisare che costui non è né avvocato né custode del condominio, essendo, la sua, un’attività inquadrabile nell’ipotesi di mandato.

Quali sono i nuovi requisiti richiesti per fare l’amministratore di condominio?

L’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile è stato introdotto dalla legge n. 220/2012, una riforma che ha apportato notevoli modifiche per quel che riguarda la gestione condominiale. L’amministratore di condominio, per svolgere questo ruolo, deve:

• godere dei diritti civili;
• non essere stato condannato per alcune categorie di delitti (quali quelli contro la pubblica amministrazione o l’amministrazione della giustizia, quindi reati come il peculato, la corruzione, la concussione, ecc…);
• non essere stato sottoposto a misure definitive (ossia il carcere), salvo che non sia intervenuta, nel frattempo, la riabilitazione;
• non essere stato dichiarato interdetto o inabilitato;
• non risultare nell’elenco dei protesti cambiari (il perché è facile da intuire, vista l’attività di gestione contabile);
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Dell’ultimo requisito è necessario precisare che il Decreto Ministeriale n. 140/2014 (emanato dal Ministero della Giustizia) ha definito i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori di condominio stabilendo altresì come tali corsi devono essere impostati.

La formazione iniziale prevede la frequentazione di un corso della durata di 72 ore suddiviso secondo moduli che comprendono anche esercitazioni pratiche. Al corso per la formazione iniziale seguiranno corsi annuali di aggiornamento a cui ogni amministratore dovrà partecipare: questi corsi hanno durata massima di 15 ore formative.

Il corso iniziale e quello di aggiornamento sono obbligatori per tutti gli amministratori condominiali che intendono svolgere questo tipo di professione. Qualora a fare da capo condominio fosse un inquilino dello stabile non sarà necessario né il corso di formazione obbligatoria, né tanto meno il possesso del diploma.

La ragione di questa differenza è semplice: l’amministratore professionista svolge un lavoro remunerato per conto degli inquilini di un palazzo, a differenza di un condomino che agisce anche per il proprio interesse. Nonostante ciò è giusto ribadire che, pur non essendo obbligatorio un corso di formazione, l’inquilino capo del condominio non sarà esente da responsabilità, per cui prima di assumere l’incarico dovrebbe, per lo meno, conoscere la normativa base della gestione condominiale.

A cosa serve il corso di formazione ed esiste un albo degli amministratori?

Il corso di formazione iniziale e il corso di aggiornamento servono all’amministratore per acquisire le conoscenze fondamentali nella gestione di un condominio. Oltre alla conoscenza del codice civile il corso provvederà ad esaminare:

• la normativa in tema di sicurezza, risparmio energetico, adeguamento antisismico;
• pertinenze, regolamento condominiale, deliberazioni assembleari e calcolo dei millesimi;
• diritti reali e di godimento (usufrutto, locazione, nuda proprietà);
• normativa urbanistica;
• i contratti d’appalto e la risoluzione dei conflitti;
• nozioni di contabilità.

Ci si chiede se l’amministratore, alla pari di un avvocato o di un ingegnere, debba obbligatoriamente essere iscritto ad un albo, pena l’esercizio abusivo della professione. La legge non annovera fra i requisiti quello dell’iscrizione lasciando presupporre che quella dell’amministratore non è una professione ordinistica.

Detto ciò si sta affacciando però l’ipotesi di introdurre un registro telematico degli amministratori di condominio obbligatorio per tutti coloro che esercitano la professione.