Quando si interviene su un sottotetto, il confine tra un semplice intervento edilizio e un vero e proprio abuso può diventare sottile, ma anche estremamente pericoloso. Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha fatto chiarezza su un tema che coinvolge proprietari, tecnici e imprese: l’aumento delle altezze, la creazione di nuovi vani e il cambio di destinazione d’uso non possono essere trattati come modifiche marginali, nemmeno se l’immobile è già esistente da decenni.

I giudici amministrativi hanno confermato la legittimità di un’ordinanza di demolizione, ribadendo principi fondamentali in materia di abusi edilizi e chiarendo quando una SCIA non è sufficiente a legittimare i lavori.

Ma quando una modifica al sottotetto diventa una “variazione essenziale”? E perché, in certi casi, la demolizione è l’unica strada possibile anche a distanza di anni?

Gli interventi contestati: perché non erano semplici lavori

Al centro della vicenda esaminata dai giudici vi erano una serie di interventi eseguiti su un fabbricato esistente, concentrati principalmente nella zona del sottotetto.

In particolare, l’amministrazione comunale aveva accertato la sostituzione della copertura originaria, realizzata in legno, con una nuova struttura in latero-cemento. Questo intervento, apparentemente tecnico, aveva però prodotto effetti ben più rilevanti: l’aumento delle altezze interne, la modifica delle quote di gronda e la creazione di spazi utilizzabili come veri e propri vani.

Non solo. I locali, che in origine avevano una funzione accessoria e non residenziale, erano stati trasformati di fatto in superficie abitabile, con un evidente cambio di destinazione d’uso. Un passaggio tutt’altro che neutro dal punto di vista urbanistico, perché incide direttamente su volumetria, carico urbanistico e standard edilizi.

Ed è proprio su questo punto che la sentenza segna un confine netto: quando un intervento modifica in modo sostanziale struttura, volumi e utilizzo degli spazi, non può più essere considerato una semplice sistemazione del sottotetto.

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Variazioni essenziali e aumento di volumetria: quando scatta la demolizione

Uno dei passaggi più rilevanti della decisione riguarda la qualificazione degli interventi come “variazioni essenziali”. Non si tratta di una definizione generica, ma di una categoria giuridica ben precisa, disciplinata dal D.P.R. 380/2001, che comporta conseguenze molto severe.

Secondo i giudici, le opere accertate avevano determinato un aumento della volumetria complessiva dell’edificio, sia attraverso l’innalzamento delle altezze interne, sia mediante la realizzazione di nuovi spazi chiusi e strutturalmente autonomi. Un effetto che va ben oltre la semplice sostituzione di una copertura o la manutenzione di un sottotetto esistente.

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In presenza di un incremento volumetrico, l’intervento perde qualsiasi carattere accessorio e assume la natura di nuova costruzione o trasformazione edilizia rilevante. È per questo motivo che il Consiglio di Stato ha ritenuto corretta la qualificazione dell’abuso come variazione essenziale, escludendo in radice la possibilità di applicare una sanzione alternativa alla demolizione.

La conseguenza è chiara: quando la volumetria aumenta, la demolizione non è una scelta discrezionale del Comune, ma un atto dovuto.

Perché la SCIA non bastava: il titolo edilizio mancante

Un altro punto centrale affrontato dalla sentenza riguarda l’uso della SCIA per legittimare gli interventi eseguiti. Il proprietario sosteneva che i lavori rientrassero nel perimetro della segnalazione presentata, ma i giudici hanno escluso con decisione questa possibilità.

Il motivo è semplice e, allo stesso tempo, spesso sottovalutato: la SCIA non può coprire interventi che comportano variazioni essenziali o aumenti di volumetria. In questi casi non si è di fronte a una mera comunicazione o a un titolo “semplificato”, ma a opere che richiedono un titolo edilizio autonomo e specifico, rilasciato prima dell’inizio dei lavori.

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La trasformazione del sottotetto, così come accertata, non si è limitata a rifinire spazi esistenti, ma ha inciso sulla struttura dell’edificio e sulla sua funzione urbanistica. Per questo, secondo il Consiglio di Stato, la SCIA presentata non era idonea a legittimare le opere, né poteva essere utilizzata come scudo contro l’ordine di demolizione.

È un passaggio particolarmente importante, perché chiarisce un equivoco frequente: non tutto ciò che avviene all’interno di un edificio esistente è automaticamente assentibile con una SCIA.

L’ordinanza vale anche senza individuare il responsabile dell’abuso

Un’ulteriore censura sollevata riguardava la mancata individuazione del soggetto responsabile degli abusi edilizi. Anche su questo punto, la risposta dei giudici è stata netta e coerente con un orientamento ormai consolidato.

Secondo il Consiglio di Stato, i provvedimenti repressivi degli abusi edilizi hanno natura reale, non personale. Ciò significa che l’ordinanza di demolizione non è diretta a punire chi ha commesso l’illecito, ma a ripristinare l’assetto urbanistico violato.

Di conseguenza, l’amministrazione non è tenuta a dimostrare chi abbia materialmente realizzato le opere abusive. È sufficiente che il destinatario del provvedimento si trovi in un rapporto con l’immobile tale da poter eseguire la demolizione e ristabilire lo stato dei luoghi.

Questo principio ha un impatto pratico molto rilevante: anche chi non ha eseguito direttamente i lavori può essere destinatario dell’ordine di demolizione, se è nella condizione di intervenire sull’immobile.

La data dell’abuso non è decisiva: quando l’onere della prova è del privato

Un altro aspetto spesso frainteso riguarda la data di realizzazione delle opere abusive. Nel caso esaminato, è stato sostenuto che l’ordinanza fosse illegittima perché non indicava con precisione quando gli interventi erano stati eseguiti.

Il Consiglio di Stato ha chiarito che questo argomento non è decisivo. L’ordinanza di demolizione è correttamente motivata quando descrive in modo puntuale le opere abusive accertate, senza che sia necessario ricostruire il momento esatto della loro realizzazione.

L’indicazione della data diventa rilevante solo se il privato dimostra che da quel dato temporale derivano effetti giuridici favorevoli, come nel caso di opere realizzate in un periodo in cui non era richiesto un titolo edilizio. In assenza di una prova concreta fornita dall’interessato, la contestazione resta priva di efficacia.

Il principio è chiaro: non spetta al Comune dimostrare “quando” è stato commesso l’abuso, ma al proprietario provare che quella data lo rende legittimo.

Sottotetto, volumetria e responsabilità: le regole che proprietari e tecnici devono conoscere

La sentenza n. 637/2026 del Consiglio di Stato rappresenta un segnale molto chiaro per chiunque intervenga su edifici esistenti, soprattutto quando si tratta di sottotetti e coperture.

La decisione conferma che modificare altezze, volumi e destinazione d’uso comporta sempre una valutazione rigorosa, indipendentemente dall’età dell’immobile o dalla presenza di precedenti titoli edilizi. Anche interventi percepiti come “interni” possono produrre effetti urbanisticamente rilevanti, con il rischio concreto di un ordine di demolizione.

Per i proprietari, il messaggio che emerge dalla sentenza n. 637/2026 è netto: affidarsi a una SCIA quando l’intervento incide sulla volumetria espone a conseguenze gravi e difficilmente reversibili. Per i tecnici, invece, la pronuncia impone un livello di attenzione ancora più elevato nella fase progettuale, soprattutto nella verifica delle altezze, delle superfici e della reale destinazione degli spazi.

In definitiva, questa decisione ribadisce un principio fondamentale dell’edilizia: quando un intervento altera l’equilibrio urbanistico, il tempo e la buona fede non bastano a neutralizzare l’abuso.