Serra stagionale: demolizione annullata, ma la SCIA tardiva non salva gli ampliamenti

Una serra stagionale leggera non può essere trattata automaticamente come gli ampliamenti abusivi realizzati sullo stesso terreno. Se il Comune riconosce nel proprio provvedimento che per quella struttura è sufficiente una comunicazione, non può poi ordinarne la demolizione contestando l’assenza del permesso di costruire.

È quanto emerge dalla sentenza n. 13709/2026 del TAR Lazio, Sezione II-quater, pubblicata il 27 luglio 2026. Il Tribunale ha annullato l’ordine di ripristino soltanto nella parte riferita a una serra stagionale, confermandolo invece per gli ampliamenti che avevano trasformato in modo rilevante il fabbricato.

La pronuncia affronta anche un secondo problema: la successiva presentazione di una SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis non ha sospeso automaticamente un ordine di demolizione emesso più di tre anni prima e mai sospeso dal giudice.

Il caso: ampliamenti, sottotetto, tettoia chiusa e serra

L’ordinanza comunale riguardava quattro gruppi di opere realizzate senza permesso di costruire. Secondo la ricostruzione contenuta nella sentenza, erano stati contestati un ampliamento dell’edificio residenziale e un porticato, il rifacimento della copertura con innalzamento delle falde e creazione di locali abitabili nel sottotetto, la chiusura di una tettoia collegata a un locale accessorio e un’ulteriore copertura precaria.

Nello stesso provvedimento era stata inserita anche una serra destinata alla coltivazione di ortaggi. La struttura era composta da tubolari metallici infissi nel terreno, priva di opere murarie e coperta da un telo in nylon.

Il dato decisivo è che lo stesso Comune l’aveva qualificata come serra stagionale, indicando che, in base al regolamento locale, sarebbe stata soggetta soltanto a una comunicazione. Nonostante questa premessa, l’amministrazione aveva incluso anche la serra tra le opere da demolire perché prive del permesso di costruire.

I proprietari hanno impugnato l’ingiunzione sostenendo che le opere richiedessero titoli diversi e che la serra non potesse essere assoggettata alla stessa sanzione prevista per gli ampliamenti.

Perché la demolizione della serra è stata annullata

Il TAR ha accolto il ricorso esclusivamente per la serra. La motivazione non deriva da un principio secondo cui qualsiasi struttura agricola può essere installata senza verifiche, ma dalla contraddizione interna all’ordinanza.

Da una parte il Comune aveva descritto un manufatto stagionale, leggero, senza murature e soggetto alla sola comunicazione prevista dal regolamento sulle serre. Dall’altra ne aveva ordinato il ripristino contestando l’assenza del permesso di costruire. Per il Tribunale, le premesse dell’accertamento non potevano sostenere quella conclusione.

Ha assunto rilievo anche l’autonomia materiale della serra. La struttura era separata sia strutturalmente sia funzionalmente dall’edificio interessato dagli altri abusi. La sua posizione poteva quindi essere valutata e annullata separatamente, senza travolgere il resto dell’ordinanza.

Questo passaggio è importante: la valutazione complessiva delle opere non impedisce di distinguere un manufatto realmente autonomo quando presenta caratteristiche e regime edilizio differenti.

Perché l’ordine è rimasto valido per gli altri interventi

L’esito è stato diverso per gli ampliamenti del fabbricato. Il TAR ha ritenuto che l’aumento della superficie residenziale, la creazione di locali abitabili nel sottotetto e la chiusura della tettoia avessero modificato profondamente l’immobile.

Le opere non potevano essere esaminate isolandone artificialmente ogni componente. Secondo il giudice, la valutazione unitaria serve proprio a evitare che un intervento edilizio complesso venga scomposto in lavori apparentemente minori per ricondurli a titoli più semplici o a condizioni di sanatoria meno rigorose.

Considerati nel loro insieme, gli interventi rientravano nella nozione di nuova costruzione richiamata dall’articolo 3 del D.P.R. 380/2001, che comprende anche gli ampliamenti eseguiti all’esterno della sagoma esistente.

Il TAR ha escluso che potessero essere qualificati come restauro e risanamento conservativo. Né era sufficiente definirli genericamente interventi di ristrutturazione: gli incrementi volumetrici devono essere ammessi dalla disciplina applicabile e non possono essere ricavati dalla semplice etichetta attribuita dal proprietario ai lavori.

Per queste opere è rimasta quindi valida la misura ripristinatoria prevista dall’articolo 31 del Testo Unico Edilizia.

La SCIA in sanatoria tardiva non ha sospeso la demolizione

Nel corso del giudizio i proprietari hanno comunicato di avere presentato, nel marzo 2026, una SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001. La pratica era stata depositata più di tre anni dopo l’ordine di demolizione.

Alla data dell’udienza erano trascorsi più di 45 giorni, ma al TAR non era stato riferito l’esito della domanda, né era stata documentata la formazione di un provvedimento per silenzio. L’ingiunzione, inoltre, non era mai stata sospesa in sede giudiziaria.

In queste condizioni, la mera presentazione della SCIA in sanatoria non è stata ritenuta sufficiente a incidere sull’efficacia del precedente ordine. Non ha determinato neppure il rinvio dell’udienza.

La conclusione deve essere letta entro i fatti decisi. La sentenza non afferma che ogni pratica di sanatoria sia sempre irrilevante rispetto a un procedimento repressivo. Qui la domanda era successiva di oltre tre anni a un ordine già efficace e non sospeso, e la parte non aveva documentato un esito capace di modificare il quadro.

È una situazione diversa da quella in cui il Comune emette un nuovo ordine mentre una pratica presentata in precedenza è ancora formalmente aperta e oggetto di istruttoria. Data della domanda, stato del procedimento, contenuto dell’atto repressivo ed eventuali misure cautelari devono essere verificati insieme.

Che cosa produce la sentenza e cosa non stabilisce

Il ricorso è stato accolto in parte. Il TAR ha annullato l’ordinanza limitatamente alla serra e ha respinto le contestazioni riferite agli altri interventi; per questi ultimi l’ordine di ripristino resta efficace. Le spese sono state compensate.

La decisione non sana la serra, non autorizza gli ampliamenti e non riconosce un diritto generale a mantenere qualsiasi tunnel agricolo. Stabilisce più precisamente che l’amministrazione non può applicare la demolizione per assenza del permesso quando la propria istruttoria qualifica quello specifico manufatto come stagionale e soggetto a un regime differente.

Non viene neppure deciso l’esito della SCIA in sanatoria. Il TAR si limita a escludere che la sua presentazione tardiva abbia neutralizzato automaticamente l’ordine già adottato.

Cosa controllare prima di installare una serra stagionale

Sul piano nazionale, l’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 include nell’attività edilizia libera le serre mobili stagionali prive di strutture in muratura e funzionali allo svolgimento dell’attività agricola. Questa previsione non consente però di ignorare le altre discipline applicabili.

Prima dell’installazione occorre verificare almeno:

• che la struttura sia realmente mobile e stagionale, non destinata a permanere stabilmente;
• che non presenti fondazioni, platee o altre opere murarie incompatibili con il regime libero;
• che sia effettivamente funzionale a un’attività agricola;
• le norme regionali, il regolamento comunale e le eventuali comunicazioni richieste;
• la presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali o di altra natura;
• se più manufatti debbano essere valutati insieme per il loro effetto complessivo sul territorio.

Il nome “serra” non è decisivo: contano materiali, ancoraggio al terreno, durata, funzione e disciplina locale. Una struttura stabile, chiusa e dotata di opere murarie può richiedere un titolo diverso da quello applicabile al manufatto leggero esaminato dal TAR.