Piscina abusiva: l’ok paesaggistico con prescrizioni non basta per la sanatoria

Un parere paesaggistico favorevole non rende automaticamente sanabile una piscina costruita senza titolo. Se l’assenso impone di demolire pavimentazioni, ridurre alcune parti e ripristinare il terreno, quelle prescrizioni dimostrano che l’opera, nello stato in cui si trova, non è conforme.

È il principio chiarito dal Consiglio di Stato, Sezione II, con la sentenza n. 4288/2026, pubblicata il 27 maggio 2026. I giudici hanno confermato il diniego di sanatoria relativo a una piscina realizzata in un’area agricola sottoposta a più forme di tutela.

La decisione è importante, ma deve essere letta nel suo corretto contesto temporale: la domanda esaminata era stata presentata nel 2020 secondo il precedente testo dell’articolo 36 del Testo Unico Edilizia. Oggi, dopo il decreto Salva Casa, per alcune difformità parziali opera l’articolo 36-bis, che contiene regole diverse.

Il caso: piscina, pavimentazione e locali tecnici senza titolo

La controversia riguardava una struttura ricettiva inserita in una vasta area agricola, in parte coltivata a uliveto. Nel 2019 era stata realizzata senza titolo una piscina rettangolare a sfioro, insieme al canale di raccolta dell’acqua, a una pavimentazione esterna su soletta, a un locale tecnico interrato e a una vasca di compenso.

Nel giugno 2020 il proprietario aveva chiesto l’accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del D.P.R. 380/2001. Il Comune aveva respinto l’istanza perché l’intervento contrastava con le misure di salvaguardia dello strumento urbanistico adottato e interessava un’area tutelata sotto il profilo paesaggistico, ambientale e idrogeologico.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto corretta la valutazione unitaria dell’intervento. Piscina, solarium pavimentato, impianti e vani interrati non potevano essere separati artificialmente per attribuire a ciascuna parte un impatto urbanistico minimo.

L’autorizzazione paesaggistica era favorevole, ma chiedeva modifiche sostanziali

Durante il giudizio di primo grado, nel 2021, l’amministrazione aveva rilasciato un accertamento di compatibilità paesaggistica favorevole con prescrizioni. L’assenso non accettava però l’intervento così come costruito.

Le condizioni prevedevano, tra l’altro, l’eliminazione di una porzione della piscina, il mantenimento di dimensioni massime pari a 12 per 6,23 metri, il cambiamento del colore del fondo, la completa rimozione della piazza pavimentata e il ripristino della morfologia e della permeabilità del terreno mediante prato ed essenze autoctone. Era consentito soltanto un percorso perimetrale largo non più di un metro, realizzato con pietra locale e giunti aperti.

Il proprietario aveva quindi presentato una nuova istanza edilizia, accompagnata da un progetto di adeguamento a quelle condizioni. Secondo l’appellante, il parere paesaggistico successivo avrebbe dimostrato che l’intervento poteva essere regolarizzato.

Per i giudici, invece, proprio la necessità di rimuovere e trasformare parti consistenti dell’opera confermava che lo stato esistente non possedeva la conformità richiesta dalla disciplina applicabile alla prima domanda.

Perché non era ammessa una sanatoria subordinata a lavori futuri

Nel regime dell’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 applicato al caso, l’accertamento di conformità richiedeva la cosiddetta doppia conformità: l’opera doveva rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

La verifica riguardava il manufatto nello stato materialmente esistente. Non era quindi possibile rilasciare la sanatoria a condizione che il richiedente eseguisse in futuro demolizioni o altri interventi capaci di creare la conformità che mancava al momento dell’istanza.

La sentenza n. 4288/2026 richiama sul punto un precedente dello stesso Consiglio di Stato, la decisione n. 1648/2025. Una sanatoria accompagnata da prescrizioni dirette a modificare l’abuso, secondo questo orientamento riferito al vecchio articolo 36, contraddice il requisito della doppia conformità.

Il successivo assenso paesaggistico non poteva neppure rendere illegittimo retroattivamente il diniego del 2020. In base al principio del tempus regit actum, la legittimità di un provvedimento amministrativo si valuta utilizzando i fatti e le norme esistenti quando è stato adottato.

Compatibilità paesaggistica e conformità edilizia sono verifiche diverse

L’accertamento di compatibilità paesaggistica, disciplinato nei casi ammessi dall’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, riguarda la tutela del paesaggio. Il titolo edilizio in sanatoria verifica invece la conformità urbanistica ed edilizia dell’opera.

Un esito favorevole sul piano paesaggistico non sostituisce quindi il permesso di costruire e non supera, da solo, il contrasto con la destinazione urbanistica o con le norme tecniche del piano comunale. I due procedimenti possono dialogare, ma conservano presupposti e funzioni differenti.

Nel caso deciso, l’assenso paesaggistico aveva inoltre un contenuto condizionato: indicava le trasformazioni necessarie per rendere l’intervento compatibile con il contesto. Non attestava che la piscina e l’ampia pavimentazione fossero già accettabili nello stato realizzato.

La piscina non è una semplice pertinenza urbanistica

Il Consiglio di Stato ha respinto anche la tesi secondo cui la piscina sarebbe stata una pertinenza della struttura ricettiva e avrebbe quindi avuto un peso edilizio marginale.

Ai fini urbanistici, la nozione di pertinenza è più ristretta di quella civilistica. Una piscina interrata comporta scavo, impermeabilizzazione del suolo, strutture stabili e impianti; modifica in modo durevole l’assetto del territorio. Per questo la giurisprudenza la riconduce normalmente alla nuova costruzione prevista dall’articolo 3, comma 1, lettera e), del D.P.R. 380/2001.

La valutazione deve considerare anche le opere accessorie. Nel caso concreto erano presenti un’ampia pavimentazione, una soletta, il vano tecnico e la vasca di compenso: elementi che rafforzavano il carattere stabile e la trasformazione urbanistico-edilizia del terreno.

Cosa cambia con gli articoli 36 e 36-bis dopo il Salva Casa

La decisione non deve essere trasformata nella regola secondo cui oggi ogni sanatoria con prescrizioni sarebbe sempre vietata. Il procedimento esaminato risaliva al 2020 e riguardava il vecchio articolo 36, basato sulla doppia conformità piena.

Nella disciplina attuale, l’articolo 36 continua a regolare gli interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali. Per queste ipotesi rimane necessario verificare la conformità sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Il nuovo articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 riguarda invece, entro i suoi limiti, le parziali difformità dal permesso o dalla SCIA e gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA. Richiede la conformità urbanistica al momento della domanda e il rispetto della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Lo stesso articolo 36-bis consente allo Sportello unico, in determinate condizioni, di subordinare il rilascio del titolo all’esecuzione degli interventi necessari per la sicurezza o alla rimozione delle opere non sanabili. È una previsione che non esisteva nel regime valutato dalla sentenza.

Prima di applicare il principio della decisione a un caso attuale occorre quindi qualificare esattamente l’abuso: totale difformità, variazione essenziale, parziale difformità o irregolarità soggetta a SCIA. Da questa classificazione dipendono la norma utilizzabile e l’eventuale ammissibilità di prescrizioni.

Le verifiche da fare prima di chiedere la sanatoria

Chi intende regolarizzare una piscina realizzata senza titolo non dovrebbe partire dalla sola possibilità di ottenere un parere paesaggistico favorevole. Serve una ricostruzione completa dello stato legittimo dell’immobile, della data dei lavori e delle norme urbanistiche ed edilizie applicabili.

Il tecnico deve inoltre controllare la destinazione di zona, le misure di salvaguardia di eventuali piani adottati, i vincoli paesaggistici e idrogeologici, la superficie impermeabilizzata e tutte le opere collegate alla piscina. È poi necessario stabilire se il caso ricada nell’articolo 36 oppure nell’articolo 36-bis.

Un progetto che prevede demolizioni e adeguamenti può essere utile per una nuova pratica, se la normativa lo consente, ma non trasforma automaticamente in legittimo un precedente diniego riferito a un’opera diversa. La sentenza conferma così un punto operativo: compatibilità paesaggistica e sanatoria edilizia devono essere verificate entrambe, con riferimento allo stato reale dell’intervento e alla procedura corretta.