CILA per una condotta su terreno comune: il Comune deve verificare il dissenso

Una condotta interrata può sembrare un’opera di impatto modesto, ma la CILA non risolve da sola la questione di chi sia legittimato a eseguire i lavori sul terreno. Se l’area è in comproprietà e un altro titolare contesta l’intervento, il Comune non può archiviare la segnalazione limitandosi a constatare che chi ha presentato la pratica possiede una quota.

È il nucleo della sentenza n. 6969/2026 del Consiglio di Stato, Sezione Quarta, pubblicata il 21 settembre 2026. I giudici hanno respinto l’appello dei soggetti che avevano presentato la CILA per una condotta fognaria e confermato l’obbligo del Comune di Garda di riavviare la verifica della comunicazione.

La decisione non dichiara in astratto che ogni intervento del singolo comproprietario richieda sempre la firma di tutti: impone un’istruttoria concreta quando la disponibilità dell’area e l’uso della cosa comune sono contestati.

Il caso: scavo e tubatura sul viale condiviso

La controversia nasce dai lavori per adeguare il sistema di trattamento degli scarichi di una struttura ricettiva sul lago di Garda. Il progetto prevedeva uno scavo e la posa di una tubatura lungo un viale d’accesso in selciato, vicino a filari storici di cipressi sottoposti a tutela. La CILA richiamava l’articolo 1102 del Codice civile e affermava che l’opera non avrebbe impedito l’uso dell’area agli altri comproprietari.

Una società titolare di diritti sul compendio ha contestato la legittimazione del proponente. In un primo momento sosteneva che il viale fosse di sua esclusiva proprietà; gli atti acquisiti dal Comune hanno invece documentato la comproprietà del mappale principale interessato. Dopo un ulteriore accesso agli atti, la società ha segnalato anche l’eventuale coinvolgimento di altri terreni, uno dei quali di sua proprietà esclusiva. Un sopralluogo comunale ha escluso che la posa avesse interessato quel terreno esclusivo.

Restava però il punto decisivo: la condotta già posata sul terreno comune era un uso consentito al singolo comproprietario, oppure limitava il pari diritto degli altri? Il Comune aveva archiviato le istanze di verifica, ritenendo lecita la posa di un tubo interrato e non visibile. La controparte ha impugnato le archiviazioni davanti al TAR Veneto, che le ha annullate e ha ordinato una nuova verifica della CILA.

Il Consiglio di Stato ha confermato questo esito.

Perché la comproprietà non chiude la questione

L’articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Non basta, dunque, dire che la tubatura è sotterranea o che la superficie del viale torna praticabile dopo lo scavo. Occorre verificare se quell’uso, per come progettato ed eseguito, lasci realmente agli altri la possibilità di utilizzare l’area anche per esigenze analoghe.

Nel caso concreto l’amministrazione conosceva il dissenso del comproprietario sin dall’inizio. Per il Consiglio di Stato avrebbe dovuto svolgere un’istruttoria anche con lui, esaminando l’ampiezza dell’uso della cosa comune e la disponibilità sufficiente del proponente alla luce dell’articolo 11 del DPR 380/2001. Questo accertamento amministrativo non significa decidere in via definitiva una lite civile sulla proprietà: significa verificare se esista il presupposto necessario per quei lavori.

Il giudizio si distingue dalla situazione esaminata nel nostro articolo sul permesso richiesto da un inquilino su area di più proprietari. Lì l’assenso emergeva da una sequenza di atti e l’opposizione era venuta meno; qui il dissenso era esplicito e conosciuto dal Comune mentre la pratica veniva verificata.

Serviva il consenso di tutti i comproprietari?

La sentenza richiama l’orientamento secondo cui, se più persone sono proprietarie del medesimo immobile, la domanda edilizia deve normalmente provenire da tutti. Il singolo può risultare legittimato quando la situazione di fatto permette di riconoscere un accordo, anche implicito, tra i comproprietari: il cosiddetto pactum fiduciae. Ma non si può presumere un accordo a fronte di un’opposizione manifesta.

Chi aveva presentato la CILA sosteneva che gli scavi fossero stati concordati. I giudici non hanno ritenuto sufficienti le email e un verbale di coordinamento per la sicurezza: non provavano un assenso dei comproprietari all’intervento specifico e, comunque, erano contraddetti dal contenzioso già noto all’amministrazione. Il verbale, inoltre, riguardava lo svolgimento in sicurezza di attività non chiaramente identificabili con le opere contestate.

Il principio, quindi, non è “un comproprietario non può mai presentare una CILA”. È che, quando l’altro titolare si oppone e il Comune ne è informato, l’ente deve accertare il titolo e il concreto rispetto dell’uso comune; non può considerare la quota di comproprietà o un generico richiamo all’articolo 1102 come risposta automatica.

CILA e controllo comunale: la distinzione da altri casi

Gli appellanti richiamavano una precedente decisione sulla CILA relativa alla redistribuzione interna di un appartamento e all’apertura di un secondo ingresso su un pianerottolo condominiale. Il Consiglio di Stato ha giudicato quel precedente non sovrapponibile: qui si tratta di verificare, in un nuovo procedimento, se il proponente disponga del terreno in misura sufficiente per posare la condotta senza impedire agli altri un pari uso.

È utile distinguere anche il controllo sulla legittimazione dalle modalità di tutela contro una CILA. Come spiegato nella nostra guida su CILA, SCIA e iniziativa del vicino, la comunicazione è un atto del privato, non un provvedimento comunale da annullare come un permesso. In questa vicenda, infatti, sono stati annullati gli atti comunali di archiviazione delle istanze di verifica, con l’obbligo di riprendere l’istruttoria.

La verifica deve guardare anche alla portata materiale dell’intervento. I giudici hanno considerato l’interesse a ricorrere della società opponente non solo per la posizione di comproprietaria, ma anche per una perizia che documentava il rischio di danni ai cipressi dopo gli scavi. Ciò non equivale ad accertare che il danno si sia verificato: spiega perché la contestazione non era una mera obiezione astratta.

Cosa cambia per chi deve posare impianti su un’area comune

Prima di depositare una CILA per tubi, allacci o altre opere su un passaggio condiviso, è prudente verificare la titolarità dei mappali interessati e documentare il diritto a eseguire proprio quel lavoro. Il tecnico dovrebbe confrontare tracciato, profondità, possibilità di successivi interventi e spazi di uso degli altri comproprietari. Un eventuale consenso va riferito all’opera concreta, non dedotto da generiche comunicazioni sul cantiere.

Se arriva un’opposizione, il Comune deve esaminarne gli elementi specifici e motivare l’esito dell’istruttoria. Non è chiamato a sostituirsi al giudice civile nella definizione dei confini, ma neppure può ignorare una contestazione conosciuta sulla disponibilità dell’area. Chi ritiene lesi i propri diritti può sollecitare le verifiche amministrative e, separatamente, valutare le tutele civilistiche con un professionista.

Nel caso deciso con la sentenza 6969/2026, l’appello è stato respinto: restano annullate le archiviazioni comunali e il Comune deve riavviare il procedimento di verifica della CILA. La pronuncia non ordina direttamente la rimozione della tubatura e non decide definitivamente la proprietà dei terreni.

Fonti ufficiali

• Consiglio di Stato, Sezione Quarta, sentenza n. 6969/2026, testo integrale
• DPR 380/2001, articolo 11: soggetti aventi titolo
• DPR 380/2001, articolo 6-bis: comunicazione di inizio lavori asseverata

La pronuncia riguarda la verifica di una specifica CILA su area in comproprietà e non sostituisce l’esame dei titoli, dell’intervento e dei rapporti tra i proprietari nel singolo caso.