Una sopraelevazione che crea nuova cubatura e superficie utile, accompagnata dal rifacimento del tetto e da una tettoia, non può essere trasformata in un intervento minore facendo leva sulla scarsa visibilità o sull’inserimento nel paesaggio circostante. Se l’immobile è in area vincolata e la domanda rientra nel terzo condono, la qualificazione dell’abuso come “tipologia 1” determina una preclusione stabilita direttamente dalla legge.

Lo ha affermato il TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 11172/2026, pubblicata il 17 giugno 2026. Il proprietario aveva impugnato il diniego di una domanda presentata nel 2004 per ampliamento e cambio di destinazione d’uso di un villino, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto valutare in concreto la compatibilità paesaggistica delle opere.

Il Tribunale ha respinto il ricorso. Non era in discussione soltanto l’impatto visivo di un tetto o di una struttura aperta: la stessa istanza descriveva un abuso maggiore, con nuova superficie e volume, realizzato in un’area sottoposta a più tutele. In questa situazione il diniego è vincolato e non può essere superato da un parere favorevole con prescrizioni.

Il caso: ampliamento e cambio d’uso di un villino

La domanda di condono era stata presentata nel marzo 2004 e qualificava le opere come ampliamento e cambio di destinazione d’uso del villino a residenza. Negli atti di causa si parlava inoltre di sopraelevazione dell’immobile preesistente, sistemazione del tetto fatiscente e realizzazione di una tettoia.

Il Comune aveva comunicato i motivi ostativi e poi negato il condono. L’area risultava interessata da un vincolo paesaggistico risalente agli anni Cinquanta, da tutela archeologica e dall’inclusione nel perimetro di un parco regionale. L’amministrazione aveva richiamato l’articolo 3, comma 1, lettera b), della legge regionale Lazio n. 12/2004.

Il ricorrente sosteneva che il diniego fosse privo di una vera valutazione paesaggistica. A suo avviso, il tetto riprendeva tipologie architettoniche presenti nella zona e le altre opere avevano dimensioni limitate, erano in parte aperte e scarsamente percepibili dai punti di osservazione. Sarebbe stato quindi possibile renderle compatibili mediante prescrizioni.

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Perché l’articolo 167 non era la norma decisiva

Il ricorso richiamava l’articolo 167, commi 4 e 5, del Codice dei beni culturali e del paesaggio. La disposizione disciplina l’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica nei casi tassativamente ammessi e, tra l’altro, esclude normalmente le opere che abbiano creato superfici utili o volumi.

Il TAR ha ritenuto questo richiamo inconferente rispetto alla domanda esaminata. L’istanza non chiedeva soltanto l’accertamento paesaggistico a regime, ma il condono straordinario disciplinato dall’articolo 32 del decreto-legge n. 269/2003. Erano quindi i commi 26 e 27 di tale articolo, insieme alla disciplina regionale del Lazio, a stabilire prima di tutto se quella tipologia di abuso potesse entrare nel perimetro del condono.

La differenza è sostanziale. La valutazione dell’inserimento paesaggistico non può aprire un procedimento che la legge esclude a monte. Prima di discutere colori, materiali, visibilità o prescrizioni, occorre verificare natura dell’opera, presenza e data del vincolo, disciplina urbanistica e categoria dell’illecito.

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Elemento Rilevanza nel caso Conseguenza
Tipologia dell’abuso L’istanza indicava ampliamento e cambio d’uso come tipologia 1, con nuova superficie e cubatura. L’intervento rientrava tra gli abusi maggiori, non tra le opere formali o minori.
Vincoli sull’immobile Vincolo paesaggistico preesistente, interesse archeologico e inclusione nel parco regionale. Operavano i limiti statali e quelli più restrittivi della legge regionale.
Conformità urbanistica Invocata dal ricorrente come elemento favorevole. Non rende condonabile un abuso maggiore che la legge esclude in area vincolata.
Visibilità delle opere Si sosteneva che tetto e tettoia fossero poco percepibili e coerenti con il contesto. Il dato non supera la preclusione legale; le fotografie, inoltre, mostravano un manufatto visibile.
Prescrizioni paesaggistiche Proposte come soluzione per rendere compatibili le opere. Non possono sostituire il requisito preliminare della condonabilità.

Abusi maggiori e interventi minori non seguono lo stesso regime

La sentenza richiama l’orientamento secondo cui il terzo condono ha un ambito più ristretto rispetto ai condoni precedenti. Sugli immobili vincolati, gli interventi potenzialmente ammessi sono quelli di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché ricorrano anche tutte le ulteriori condizioni.

Le opere dei numeri 1, 2 e 3, ossia gli abusi sostanziali comprendenti nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie rilevanti, restano invece escluse quando interessano un’area vincolata. Nel Lazio la legge regionale n. 12/2004 prevede inoltre una specifica barriera per le opere realizzate su immobili soggetti a tutele relative a parchi, aree protette, monumenti naturali, siti di importanza comunitaria e zone di protezione speciale.

Nel caso deciso dal TAR la qualificazione non era stata imposta soltanto dal Comune: compariva nella stessa domanda di condono. La sopraelevazione aveva prodotto nuova cubatura e superficie utile. Non era quindi possibile isolare il rifacimento del tetto o chiamare la tettoia “pergolato” per spostare l’intero intervento tra le opere minori.

Un precedente complementare è quello sulla chiusura di un portico con creazione di 154 metri cubi: anche lì la trasformazione volumetrica risultava decisiva per distinguere una modifica leggera da un abuso maggiore.

Il vincolo relativo non rende sanabile la nuova volumetria

La preclusione non riguarda soltanto i vincoli di inedificabilità assoluta. La giurisprudenza richiamata dal TAR applica i limiti del terzo condono anche in presenza di un vincolo relativo, indipendentemente dall’eventuale conformità alle norme urbanistiche. È una delle differenze rispetto al sistema del primo condono del 1985.

La Corte costituzionale ha più volte osservato che il condono del 2003 presenta limiti ulteriori e un ambito oggettivo più circoscritto. Per questo non basta verificare se un’opera avrebbe potuto essere autorizzata in astratto: occorre applicare le esclusioni specifiche poste dal decreto-legge n. 269/2003 e dalla normativa regionale.

La data e la permanenza del vincolo restano comunque fatti da ricostruire con precisione. Nell’articolo sul condono di nuova superficie e volume in un parco, la successiva esclusione dell’immobile dal perimetro definitivo non aveva cancellato retroattivamente il diniego già adottato, pur potendo assumere rilievo per eventuali nuove istanze di riesame. Nella sentenza n. 11172/2026, invece, il quadro dei vincoli risultava già sufficiente al momento dell’esame.

Scarsa visibilità e proporzionalità non superano la legge

Il proprietario chiedeva una valutazione concreta dell’intervisibilità, cioè della percezione delle opere dai coni visuali rilevanti. Evidenziava che il fabbricato si trovava ai margini dell’area tutelata, in un contesto già edificato, e che tetti a capanna e sistemazioni simili erano diffusi nelle vicinanze.

Il TAR non ha ritenuto necessario svolgere questo bilanciamento. Quando l’opera appartiene a una categoria esclusa per legge, il diniego è strettamente vincolato e doveroso. La proporzionalità non consente all’amministrazione di sostituire con prescrizioni un requisito legale mancante.

Il Collegio ha aggiunto che le affermazioni sulla marginalità erano generiche. Le fotografie prodotte non avevano data certa e, anziché provare l’irrilevanza visiva, mostravano un manufatto percepibile con una tettoia di impatto apprezzabile. Questa osservazione è però svolta solo in aggiunta: la ragione decisiva del rigetto rimaneva l’impossibilità giuridica di condonare l’abuso maggiore.

Quali controlli servono nelle pratiche ancora pendenti

Una domanda del 2004 non va valutata partendo dal solo aspetto attuale dell’edificio. La ricostruzione deve comprendere la descrizione originaria dell’abuso, gli elaborati depositati, l’epoca delle opere, la classificazione dell’allegato 1, i vincoli esistenti e la legge regionale applicabile.

  • leggere come l’intervento è stato qualificato nella domanda e nelle relazioni tecniche;
  • verificare se sono stati creati superficie utile, volume o un organismo edilizio diverso;
  • accertare natura, fonte e data di ogni vincolo paesaggistico, archeologico o relativo a parchi;
  • distinguere la condonabilità preliminare dalla successiva valutazione paesaggistica;
  • evitare di scomporre artificialmente un intervento unitario in tetto, tettoia e opere accessorie;
  • produrre fotografie datate, rilievi e documenti coerenti quando la visibilità ha effettiva rilevanza;
  • considerare separatamente eventuali fatti sopravvenuti e le condizioni per un riesame.

È altrettanto importante non confondere un vincolo preesistente con uno sopravvenuto. L’approfondimento sul condono e sul parere paesaggistico in presenza di un vincolo sopravvenuto riguarda un diverso percorso istruttorio, nel quale la motivazione dell’autorità di tutela può diventare determinante.

Che cosa ha deciso il TAR Lazio

Il Tribunale ha confermato il diniego e respinto il ricorso. L’intervento era stato dichiarato come tipologia 1 e aveva comportato sopraelevazione, nuova cubatura e superficie utile in un’area sottoposta a tutela paesaggistica, archeologica e a vincolo di parco. Si trattava quindi di un abuso maggiore non condonabile secondo la disciplina statale e regionale applicabile.

La decisione non afferma che ogni tettoia in area vincolata sia sempre insanabile, né che la visibilità sia irrilevante in ogni procedimento paesaggistico. Stabilisce che tali argomenti non possono ribaltare una preclusione già derivante dalla tipologia sostanziale dell’abuso e dal regime del terzo condono.

La conclusione operativa è netta: prima di discutere compatibilità estetica o prescrizioni, bisogna verificare se la legge consente di esaminare la domanda. Quando l’opera crea nuova superficie e volume ed è classificata tra gli abusi maggiori su un immobile vincolato, il procedimento si arresta a questa soglia.

Fonti ufficiali

Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. La condonabilità dipende dalla domanda originaria, dalla classificazione dell’abuso, dai vincoli e dalla disciplina regionale applicabile al singolo immobile.

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 11172/2026 del TAR Lazio

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