Sanatoria dopo il silenzio-rigetto: il Comune può ancora approvarla

Il silenzio-rigetto formatosi su una domanda di sanatoria non fa perdere automaticamente al Comune il potere di decidere. Decorso il termine, il richiedente può impugnare il diniego tacito; l’amministrazione può però completare l’istruttoria e adottare successivamente un provvedimento espresso, anche favorevole, se l’opera possiede davvero i requisiti richiesti.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3798/2026, ha confermato un permesso in sanatoria rilasciato dopo più domande e una complessa acquisizione di documenti.

La decisione è utile anche per i proprietari confinanti: chiarisce quando il loro consenso è necessario, quali diritti restano tutelati, perché non sempre devono ricevere l’avvio del procedimento e come vanno provate violazioni di distanze, aperture e requisiti aeroilluminanti.

Il caso: opere sanate e solaio fiscalizzato

La controversia riguardava alcune opere in un fabbricato residenziale: una tramezzatura interna, un vano scala, un nuovo balcone e il ridimensionamento dei serramenti. Il Comune aveva rilasciato nel 2019 il permesso di costruire in sanatoria per questi interventi e aveva disposto separatamente la fiscalizzazione del solaio di una tettoia.

I proprietari di un locale commerciale confinante contestavano l’intervento. Sostenevano che nel cortile retrostante fosse stato creato abusivamente un nuovo volume e che la struttura avesse chiuso aperture prima destinate a illuminare e aerare il loro vano. Deducevano inoltre violazioni delle distanze, carenze igienico-sanitarie e strutturali, assenza del loro consenso e l’impossibilità per il Comune di approvare la sanatoria dopo la formazione del silenzio-rigetto.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello. I rilievi altimetrici e i titoli storici mostravano che soletta, tettoia e altre opere dovevano essere valutate separatamente: alcune parti erano già assentite, altre potevano essere sanate e soltanto il solaio era stato fiscalizzato perché la sua rimozione avrebbe inciso sulle strutture legittime.

Il silenzio-rigetto non consuma il potere comunale

L’articolo 36 del DPR 380/2001 assegna al Comune sessanta giorni per pronunciarsi sull’accertamento di conformità. Decorso il termine, la richiesta si intende respinta. Questo effetto serve soprattutto a evitare che il proprietario rimanga indefinitamente senza tutela: può impugnare il diniego tacito senza attendere una risposta formale.

Secondo la sentenza, il silenzio significativo non esaurisce però il potere dell’amministrazione. Il Comune conserva la possibilità di completare l’istruttoria e decidere espressamente. Non è necessario trattare il successivo provvedimento favorevole come un annullamento d’ufficio del silenzio ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 241/1990.

Nel caso concreto, inoltre, il fascicolo mostrava plurime acquisizioni documentali e un’istruttoria effettivamente proseguita. Non si trattava di una sanatoria automatica concessa per il solo passare del tempo: il titolo era fondato su verifiche tecniche, rappresentazioni aggiornate e valutazioni delle singole opere.

Che cosa può fare il richiedente dopo i sessanta giorni

La formazione del silenzio-rigetto apre una scelta pratica. Il richiedente può impugnarlo entro i termini processuali, verificando con il proprio legale il momento esatto da cui decorrono; può anche sollecitare la conclusione espressa dell’istruttoria e fornire chiarimenti richiesti dal Comune. Non deve però presumere che l’opera sia nel frattempo regolare.

Finché non interviene un titolo valido, la domanda non produce una sanatoria provvisoria. Restano quindi rilevanti eventuali ordini repressivi, limiti all’utilizzo dell’immobile e conseguenze sulle compravendite. Se il Comune rilascia successivamente il permesso, il provvedimento deve contenere una propria istruttoria e può essere impugnato dai terzi che dimostrino un pregiudizio concreto.

Attenzione: articolo 36 e articolo 36-bis oggi sono diversi

La vicenda decisa riguardava una pratica del 2019 ed è stata esaminata nell’ambito dell’articolo 36. Dopo le modifiche introdotte nel 2024, il Testo unico distingue due percorsi che non vanno sovrapposti.

Prima di applicare il principio della sentenza bisogna quindi qualificare l’abuso e individuare il procedimento corretto. Citare genericamente “la sanatoria” può portare a usare termini, requisiti ed effetti del silenzio appartenenti a norme diverse.

Il confinante non deve sempre ricevere l’avvio del procedimento

Chi possiede l’immobile vicino, ha presentato un esposto o si considera comproprietario di una struttura è un controinteressato sostanziale: può intervenire nel procedimento e impugnare il provvedimento finale se ne ricorrono i presupposti. Questo non significa che il Comune debba sempre inviargli personalmente la comunicazione di avvio.

Nel caso deciso, nessuna norma individuava i confinanti come destinatari necessari dell’avviso. Essi avevano comunque partecipato per anni con diffide, accessi agli atti e osservazioni. La sentenza non autorizza il Comune a ignorare documenti rilevanti prodotti dai vicini; distingue l’obbligo formale di comunicazione dalla possibilità concreta di partecipare e contestare il titolo.

Quando serve il consenso dei comproprietari

Il permesso è rilasciato al proprietario o a chi ha titolo e resta sempre salvo il diritto dei terzi. Se la domanda incide su un bene chiaramente altrui o manca la disponibilità dell’area, il Comune non può ignorare un conflitto manifesto. Non deve però risolvere ogni complessa controversia civilistica come farebbe un giudice ordinario.

La situazione del solaio era particolare. Una struttura che separa due unità sovrapposte svolge, salvo prova contraria, una funzione comune a entrambi i piani: non è posseduta materialmente per metà da ciascuno, ma serve integralmente le due proprietà. Il Consiglio di Stato ha quindi ritenuto che ciascun comproprietario avesse disponibilità sufficiente per chiedere la sanatoria del solaio, fermo il diritto dell’altro di far valere le proprie ragioni in sede civile.

Questo principio non va esteso automaticamente a cortili, facciate, tetti o aree comuni. Natura del bene, titoli di proprietà, opera progettata e dissenso documentato devono essere verificati caso per caso.

Distanze tra pareti: prima bisogna provare le finestre

I confinanti invocavano la distanza minima tra pareti finestrate prevista dall’articolo 9 del DM 1444/1968. La censura è stata respinta perché non era provato che le aperture verso il cortile fossero state effettivamente realizzate all’origine; un’annotazione a penna su un elaborato non dimostrava con certezza l’esistenza della finestra.

Inoltre, la regola richiamata non si applicava in quel modo a parti costruite in aderenza, come l’edificio e la soletta esaminati. Non ne deriva che le distanze possano essere trascurate: significa che occorre identificare pareti, aperture, epoca, titoli e geometria reali prima di applicare il parametro dei dieci metri.

Per documentare una contestazione sono più utili elaborati assentiti leggibili, rilievi quotati, fotografie storiche, accessi agli atti e una relazione che colleghi la disposizione invocata alla configurazione effettiva. Una ricostruzione ipotetica dell’apertura originaria non basta.

Aeroilluminazione: il parere sanitario può imporre limiti d’uso

La chiusura del cortile era contestata anche perché un locale retrostante risultava privo di illuminazione e aerazione naturale. Durante l’istruttoria, però, era stato acquisito un parere favorevole dell’azienda sanitaria con prescrizioni: due locali inferiori a 9 metri quadrati dovevano essere destinati ad attività senza presenza continuativa di persone.

Gli appellanti non avevano indicato uno specifico vizio tecnico, illogicità o irragionevolezza di quella valutazione. Il giudice non ha quindi sostituito il proprio giudizio a quello sanitario. La sanatoria non rende però abitabile o stabilmente occupabile ogni vano: destinazione dichiarata, superficie, finestre, ventilazione e prescrizioni dell’autorità sanitaria restano vincolanti.

Fiscalizzazione e sanatoria non sono la stessa cosa

Nel provvedimento comunale soltanto il solaio era stato fiscalizzato; tramezzatura, scala, balcone e serramenti erano invece oggetto di sanatoria. La distinzione impedisce di descrivere l’intero corpo edilizio come “sanato con una multa”.

Per l’articolo 33, comma 2, il ripristino impossibile deve emergere da un motivato accertamento dell’ufficio. Il privato ha l’onere di fornire una prova tecnico-costruttiva rigorosa. Nel caso esaminato la perizia illustrava il collegamento originario della soletta con edificio, pilastri e muro di confine; il Comune ne aveva verificato la coerenza con rilievi, dislivello e tavole storiche.

Il semplice deposito di una relazione privata non obbliga quindi alla fiscalizzazione. L’ufficio deve valutarla e motivare; chi la contesta deve confrontarsi con i presupposti tecnici adottati, non limitarsi a proporre una ricostruzione incompatibile con lo stato dei luoghi accertato.

Controlli pratici per richiedente e confinante

1. Individuare se la pratica ricade nell’articolo 36, nell’articolo 36-bis o in una legge di condono.
2. Separare graficamente opere già assentite, opere da sanare e parti eventualmente fiscalizzate.
3. Ricostruire lo stato legittimo con titoli, varianti, sopralluoghi storici e rilievi altimetrici.
4. Annotare data di deposito, richieste di integrazione, acquisizioni documentali ed effetto del silenzio applicabile.
5. Verificare la disponibilità giuridica di ogni solaio, muro, cortile o parte comune coinvolta.
6. Per le distanze, provare posizione e natura delle pareti e l’esistenza effettiva delle aperture.
7. Per aeroilluminazione e uso dei locali, leggere integralmente pareri sanitari e prescrizioni.
8. Per la fiscalizzazione, descrivere sequenza di demolizione, collegamenti strutturali e danno alla parte legittima.
9. Il confinante deve indicare un pregiudizio concreto e depositare osservazioni tecniche durante l’istruttoria.
10. Non considerare regolare l’opera fino al rilascio di un titolo valido o alla corretta formazione dell’effetto previsto dalla norma applicabile.

Che cosa ha deciso il Consiglio di Stato, e che cosa no

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato il provvedimento del 2019. Il Comune poteva pronunciarsi dopo il decorso del termine dell’articolo 36; il titolo derivava da un’istruttoria articolata e non dal silenzio. La disponibilità del solaio era sufficiente nel particolare rapporto tra unità sovrapposte; le finestre originarie non erano provate; il parere sanitario conteneva prescrizioni d’uso e la fiscalizzazione era sostenuta da elementi strutturali coerenti.

La sentenza non stabilisce che ogni sanatoria tardiva sia valida, che il confinante non abbia tutela, che basti una perizia privata o che ogni comproprietario possa intervenire liberamente su qualsiasi bene comune. Non trasforma il silenzio-rigetto in assenso e non elimina la necessità di verificare la normativa vigente al momento della singola domanda.

Fonti ufficiali

• Consiglio di Stato, Sezione Quinta, sentenza n. 3798/2026
• DPR 380/2001, articolo 36 sull’accertamento di conformità
• DPR 380/2001, articolo 36-bis sull’accertamento nelle ipotesi previste
• DPR 380/2001, articolo 11 sul richiedente e sui diritti dei terzi
• DPR 380/2001, articolo 33 sulla ristrutturazione abusiva e il ripristino impossibile

La disciplina applicabile dipende dalla data, dalla qualificazione dell’intervento e dagli atti del procedimento. Il principio sul silenzio non sostituisce la verifica tecnica e legale della singola pratica.