Scrivere “cabina armadio” nella relazione tecnica non basta a cambiare la natura di un vano quando il sopralluogo comunale, la distribuzione interna e la documentazione descrivono una situazione diversa. E la superficie minima di 20 metri quadrati prevista dal Salva Casa per alcuni monolocali non rende automaticamente sanabile una loggia chiusa con vetrate.

Il TAR Lazio, Sezione Seconda Quater, lo ha chiarito con la sentenza n. 14338 del 24 agosto 2026, respingendo il ricorso contro il diniego di un permesso di costruire in sanatoria. La domanda non aveva dimostrato in modo sufficiente la conformità urbanistico-edilizia dell’aumento di volume né il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Il punto utile della pronuncia è pratico: nella sanatoria contano elaborati, calcoli, certificazioni e uso effettivo degli ambienti, non le sole denominazioni attribuite dal richiedente.

Il caso: dalla loggia aperta al locale chiuso

La vicenda riguardava un appartamento ricavato in un fabbricato autorizzato negli anni Sessanta e successivamente interessato da un cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale. La proprietaria aveva presentato nel 2021 una SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 37 del d.P.R. n. 380/2001 per regolarizzare la chiusura con vetrate della loggia annessa all’unità.

Il Comune aveva respinto quella pratica, rilevando che la trasformazione della loggia in locale residenziale produceva nuova volumetria e incideva sui rapporti aeroilluminanti dell’appartamento. Secondo l’amministrazione non bastava la SCIA: occorreva un permesso di costruire in sanatoria.

Nel dicembre 2024 è stata quindi presentata la nuova istanza. Dopo il preavviso di rigetto e le osservazioni dell’interessata, il procedimento si è concluso nell’aprile 2025 con un diniego definitivo, poi impugnato davanti al TAR.

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La soglia di 20 metri quadrati non è una sanatoria automatica

Nelle osservazioni era stato sostenuto che la cabina armadio, indicata in 8,70 metri quadrati, e l’ampliamento ottenuto chiudendo 5,20 metri quadrati di loggia portassero il monolocale a 24,70 metri quadrati, oltre la soglia di 20 metri quadrati introdotta dalla legge n. 105/2024.

Questo calcolo, da solo, non ha superato i motivi ostativi. L’articolo 24, comma 5-bis, del Testo unico consente al tecnico di asseverare, in determinate condizioni, un alloggio monostanza per una persona con superficie compresa tra 20 e 28 metri quadrati. Il comma 5-ter richiede però anche l’adattabilità e almeno una delle condizioni collegate al recupero edilizio e al miglioramento igienico-sanitario oppure a un progetto con soluzioni alternative idonee.

Restano inoltre fermi gli altri requisiti igienico-sanitari applicabili. La soglia ridotta riguarda quindi una specifica deroga dimensionale: non assorbe la verifica di ventilazione, illuminazione, conformità edilizia e disciplina locale e non trasforma in legittimo il volume utilizzato per raggiungerla.

Perché chiamare il vano “cabina armadio” non ha risolto il problema

La relazione presentata al Comune definiva “cabina armadio” un ambiente interno privo di finestre che il tecnico comunale, durante il sopralluogo, aveva invece considerato una camera. La sentenza non stabilisce che una cabina armadio debba sempre avere una finestra. Conferma piuttosto che il nome indicato nella pratica non prevale automaticamente sull’assetto e sull’uso accertati.

Quando la classificazione del vano incide sulla superficie abitabile e sui rapporti aeroilluminanti, il tecnico deve renderla verificabile: distribuzione degli arredi, accesso, dimensioni, collegamento con gli altri spazi, fotografie, elaborati comparativi e coerenza con il regolamento edilizio. Se il Comune ha già effettuato un sopralluogo, le osservazioni devono confrontarsi puntualmente con quelle risultanze.

Lo stesso criterio vale per la loggia. Una chiusura stabile che incorpora lo spazio nell’abitazione e crea un locale utilizzabile non diventa una VEPA in edilizia libera soltanto perché composta da elementi vetrati.

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Che cosa mancava nella pratica di sanatoria

Il diniego era fondato su più ragioni. Il Comune aveva contestato l’assenza di motivazioni, riferimenti normativi, calcoli e certificazioni capaci di superare le criticità già comunicate. Davanti al giudice, la ricorrente non ha dimostrato che la domanda contenesse tutti gli elementi necessari per verificare la conformità richiesta per l’intervento.

Il TAR ha osservato che non erano stati prodotti in giudizio documenti decisivi come la stessa istanza completa, l’elaborato grafico, la relazione tecnica e le osservazioni inviate dopo il preavviso. Contestare la genericità del diniego senza depositare gli atti che avrebbero provato la completezza della domanda non era sufficiente.

Questione Quanto dichiarato Che cosa serviva dimostrare
Chiusura della loggia Ampliamento di 5,20 m² Titolo corretto, conformità applicabile e legittimità della nuova volumetria
Superficie del monolocale 24,70 m², superiore alla soglia di 20 m² Tutte le condizioni dei commi 5-bis e 5-ter dell’articolo 24, non il solo dato metrico
Vano senza finestre Cabina armadio di 8,70 m² Coerenza tra uso dichiarato, configurazione reale, sopralluogo e regolamento edilizio
Requisiti igienico-sanitari Richiamo alle novità del Salva Casa Calcoli aeroilluminanti, soluzioni progettuali, asseverazioni e requisiti locali applicabili

Catasto, agibilità e aspetto estetico non sostituiscono la conformità

Nel ricorso erano state richiamate anche la categoria catastale dell’immobile, la validità del precedente cambio d’uso, la possibile autorizzazione paesaggistica, il miglioramento estetico prodotto dalle vetrate e il tema dell’agibilità. Il TAR ha considerato queste deduzioni non pertinenti rispetto alle ragioni concrete del diniego.

Il passaggio ricorda che catasto, titolo edilizio e agibilità operano su piani diversi. Un dato catastale non prova la regolarità urbanistica; l’agibilità non sana un volume realizzato senza il titolo necessario; un miglioramento estetico non dimostra la conformità dell’opera. La difesa deve rispondere ai motivi effettivamente indicati dal Comune.

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L’ordine di demolizione non poteva essere contestato in ritardo

Una parte del ricorso lamentava la mancata comunicazione di avvio del procedimento che aveva portato all’ordine di demolizione del 2024. Per il TAR la censura era tardiva: quel vizio doveva essere fatto valere impugnando l’ordinanza entro i termini. Poiché l’atto non risultava tempestivamente contestato, era divenuto inoppugnabile.

La successiva domanda di sanatoria non riapre automaticamente i termini per censurare i vizi originari della demolizione. Il nuovo diniego può essere impugnato per i suoi difetti, ma non diventa il veicolo per recuperare contestazioni ormai scadute contro un provvedimento precedente.

La doppia conformità dipende dal tipo di difformità

La decisione richiama l’onere di dimostrare la doppia conformità urbanistica dell’intervento che aveva creato nuova volumetria. Nel sistema attuale, tuttavia, non tutte le sanatorie seguono lo stesso criterio: l’articolo 36 mantiene la doppia conformità per gli interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali nei casi previsti; l’articolo 36-bis disciplina invece parziali difformità, determinate variazioni essenziali e opere in assenza o difformità dalla SCIA con requisiti distinti.

Prima di presentare la pratica bisogna dunque qualificare l’abuso, individuare la procedura applicabile e dimostrarne tutti i presupposti. Scegliere inizialmente una SCIA e passare poi a un permesso in sanatoria non corregge da solo una documentazione incompleta.

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Il quadro igienico-sanitario del 2026 richiede una verifica ulteriore

Dopo i fatti esaminati è entrato in vigore anche il d.P.R. n. 73/2026. La nuova disciplina contiene, tra l’altro, una regola interpretativa per alcuni immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto ministeriale 5 luglio 1975 e situati nelle zone A o B, o in zone assimilabili, rinviando in determinate condizioni alle dimensioni legittimamente preesistenti.

Non è possibile applicare automaticamente questa previsione al caso deciso: la sentenza non accerta la classificazione urbanistica necessaria e la chiusura della loggia era comunque un’opera successiva che creava volume. Per le pratiche presentate oggi, però, il tecnico deve controllare anche le novità del 2026, oltre all’articolo 24 e alle regole regionali e comunali.

Come preparare una domanda che possa essere verificata

Una pratica di sanatoria per la chiusura di una loggia dovrebbe partire dal confronto tra stato legittimo, stato realizzato e progetto proposto. Servono misure e calcoli di superficie e volume, verifica del titolo corretto, disciplina urbanistica ed edilizia applicabile, rapporti aeroilluminanti, destinazione effettiva dei vani, eventuali vincoli e documenti di agibilità.

Le osservazioni al preavviso di rigetto devono rispondere punto per punto, allegando ciò che manca e spiegando perché ogni requisito sia soddisfatto. La sentenza n. 14338/2026 non afferma che ogni loggia chiusa sia insanabile né che una cabina armadio senza finestra sia sempre irregolare. Stabilisce che, in questo caso, etichette e conteggi isolati non superavano un diniego sostenuto da sopralluogo, carenze documentali e problemi urbanistico-sanitari non dimostrati.

Fonti ufficiali

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 14338/2026 del TAR Lazio

TAR-Lazio-sentenza-14338-2026.pdf - 50,1 KB

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