Abuso sul terrazzo condominiale: la demolizione non può essere imputata al singolo senza provarne la responsabilità

Un volume abitativo realizzato abusivamente sul terrazzo condominiale può essere demolito, ma il Comune non può attribuirne la responsabilità a una persona senza spiegare su quali fatti si fonda. È la distinzione al centro della sentenza n. 14236/2026 del TAR Lazio: il giudice ha annullato l’ordine soltanto nei confronti del singolo indicato come responsabile, lasciandolo efficace verso il condominio.

La pronuncia, quindi, non regolarizza l’opera e non esclude il potere repressivo dell’amministrazione. Chiarisce invece che la corretta qualificazione dell’abuso e l’individuazione del soggetto al quale imputarlo sono due verifiche diverse.

Il volume abitativo costruito sul terrazzo di copertura

La vicenda riguardava un manufatto realizzato sul terrazzo di copertura di un edificio condominiale. Durante il sopralluogo era stato rilevato un vero volume a destinazione residenziale: tre camere da letto, una cucina e un bagno, con arredi e impianti.

Secondo il provvedimento comunale, l’intervento era stato eseguito senza titolo edilizio, autorizzazione sismica e parere della Soprintendenza. L’amministrazione ne aveva ordinato la rimozione entro 30 giorni, indirizzando l’ingiunzione sia al condominio sia a una persona qualificata nell’atto come “responsabile dell’abuso”.

Perché non si trattava di una semplice difformità parziale

Uno degli argomenti del ricorso mirava a ridimensionare le opere: non una costruzione autonoma priva di titolo, ma modifiche parziali e opere di completamento dell’organismo già esistente. Il TAR ha respinto questa lettura.

Dimensioni, carattere stabile e utilizzo abitativo erano sufficienti per riconoscere una trasformazione durevole del luogo. Un insieme organizzato di camere, cucina, servizio igienico e impianti non poteva essere trattato come un intervento minore o come un semplice “vano tecnico” facilmente smontabile. La qualificazione comunale come nuova costruzione è stata quindi confermata.

Per opere di tale consistenza occorre verificare preventivamente il permesso di costruire e gli altri assensi eventualmente richiesti dalla disciplina sismica, paesaggistica o culturale. L’uso di materiali leggeri o l’asserita possibilità di smontaggio non bastano, da soli, a escludere la rilevanza edilizia del manufatto.

Cosa deve contenere un ordine di demolizione

La funzione dell’ingiunzione è consentire al destinatario di individuare e rimuovere spontaneamente le opere abusive. Per questa ragione, l’atto deve descriverle in modo analitico e può richiamare, anche per relazione, gli accertamenti compiuti e le norme violate.

Nel caso esaminato, il TAR ha ritenuto adeguata la descrizione del volume e infondata la censura relativa alla natura dell’intervento. Il difetto decisivo non riguardava dunque l’identificazione dell’opera, ma il collegamento tra quella costruzione e il singolo destinatario.

Proprietario e responsabile dell’abuso non sono formule intercambiabili

L’articolo 31 del d.P.R. 380/2001 prevede che il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale ingiunga la rimozione o la demolizione al proprietario e al responsabile dell’abuso. Quando le due posizioni non coincidono, il provvedimento deve però rendere comprensibile a quale titolo venga coinvolta ciascuna persona.

Indicare un soggetto come proprietario non equivale ad affermare che sia stato l’autore materiale dei lavori. Viceversa, qualificarlo come responsabile dell’abuso richiede elementi concreti: partecipazione alla realizzazione, disponibilità dell’opera, incarichi impartiti, utilizzo o altre circostanze ricavate dall’istruttoria. Il Comune non può limitarsi a riportare l’etichetta senza esplicitare i fatti che la giustificano.

Questo non significa che il proprietario estraneo all’esecuzione sia sempre sottratto agli effetti ripristinatori previsti dalla legge. Significa che l’amministrazione deve individuare correttamente il titolo della sua posizione e motivare l’eventuale attribuzione della responsabilità materiale.

Le prove mancanti nel provvedimento comunale

La persona destinataria dell’ordine sosteneva di non aver realizzato l’opera e richiamava anche una sentenza penale di assoluzione per non aver commesso il fatto. Il TAR non ha trasformato automaticamente quell’assoluzione nella soluzione del giudizio amministrativo: ha esaminato prima di tutto ciò che risultava dall’ingiunzione.

Nell’atto comunale mancava qualsiasi indicazione delle circostanze dalle quali fosse stata desunta la qualità di responsabile. Non erano spiegati il rapporto con i lavori, la condotta contestata o gli elementi raccolti durante l’accertamento. Questo vuoto istruttorio e motivazionale ha reso illegittima l’imputazione al singolo.

La dichiarazione sul “vano tecnico” non poteva correggere l’ordine

Nel procedimento penale l’interessato aveva dichiarato di non aver ritenuto necessaria un’autorizzazione per i lavori, descrivendo la struttura come un vano tecnico facilmente smontabile. Il TAR ha considerato anche questo elemento, ma ha rilevato che il Comune non lo aveva utilizzato nell’ordine per dimostrare la responsabilità.

Una dichiarazione contenuta in altri atti non può colmare successivamente una motivazione assente. Spettava all’amministrazione collegare i fatti alla persona e spiegare nell’ingiunzione, o negli atti istruttori espressamente richiamati, perché quella dichiarazione o altri riscontri consentissero di ritenerla autrice o responsabile dell’intervento.

L’omessa notifica agli altri comproprietari non annulla l’ordinanza

Il ricorso sosteneva inoltre che l’ordine fosse viziato perché non notificato a tutti i partecipanti al condominio. Anche questo motivo è stato respinto.

Secondo l’indirizzo richiamato dal TAR, la mancata notifica agli altri comproprietari non rende invalido il provvedimento. Può determinarne l’inefficacia nei confronti di chi non lo ha ricevuto, ma non cancella l’ordinanza né impedisce che produca effetti verso i destinatari ai quali è stata regolarmente comunicata.

È una differenza pratica importante: validità dell’atto, efficacia verso il singolo e possibilità concreta di eseguire la demolizione non coincidono sempre. La presenza di parti comuni impone perciò al Comune di ricostruire con attenzione proprietà e destinatari, senza che una notifica incompleta elimini automaticamente l’abuso.

L’annullamento ha riguardato soltanto il singolo

Il TAR ha accolto il ricorso nei limiti del difetto di motivazione sulla responsabilità personale. L’ordine è stato annullato esclusivamente nella parte riferita al ricorrente, mentre è rimasta ferma la prescrizione demolitoria nei confronti dell’altro destinatario, cioè il condominio.

Non è stata riconosciuta una sanatoria, non è stato dichiarato legittimo il volume residenziale e non è stata esclusa la demolizione. Al contrario, il giudice ha confermato sia la qualificazione dell’opera come nuova costruzione sia l’adeguatezza della sanzione ripristinatoria; ha soltanto impedito che fosse addebitata a una persona sulla base di una responsabilità non dimostrata nell’atto.

Le verifiche utili prima di notificare o contestare l’ordine

Quando l’abuso interessa una copertura o un’altra parte comune, l’amministrazione dovrebbe distinguere almeno tre profili: chi è proprietario del bene, chi ha materialmente commissionato o eseguito i lavori e chi dispone o utilizza il manufatto. Verbali di sopralluogo, pratiche edilizie, documenti condominiali, contratti, utenze, dichiarazioni e riscontri fotografici possono contribuire a ricostruire queste posizioni.

Chi riceve l’ingiunzione, invece, deve controllare che l’opera sia identificata con precisione, che il proprio ruolo sia indicato senza ambiguità e che gli elementi posti a fondamento della responsabilità siano effettivamente presenti nel provvedimento o negli atti richiamati. Una contestazione sul destinatario non rende però l’opera lecita e non sospende da sola i termini: occorre far valutare rapidamente titolo, notifiche e rimedi da un tecnico e da un professionista legale.

La sentenza n. 14236/2026 ribadisce così una regola essenziale: la natura vincolata della demolizione non esonera il Comune dall’istruttoria. L’abuso può essere evidente e correttamente descritto, ma la responsabilità del singolo deve comunque risultare da fatti verificabili e da una motivazione comprensibile.

Fonti

• TAR Lazio, Roma, Sezione II-bis, sentenza n. 14236/2026, pubblicata il 10 agosto 2026
• d.P.R. 380/2001, articolo 31