Condono ancora pendente: l’ordine di demolizione è illegittimo

Quando una domanda di condono interessa ancora il manufatto e non è mai stata definita, l’amministrazione non può procedere direttamente con la demolizione. Deve prima esaminare l’istanza, verificarne l’ammissibilità e adottare un provvedimento espresso.

Lo afferma il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6437/2026, pubblicata il 7 agosto 2026. Il principio vale anche se l’ordine proviene da un Ente Parco: il vincolo ambientale può impedire la sanatoria, ma la sua incidenza deve essere valutata nel procedimento di condono e non trasformata in un diniego implicito attraverso la demolizione.

Cinque domande di condono rimaste senza risposta

La controversia riguardava un fabbricato composto da locali artigianali al piano terra e quattro piani destinati ad abitazione, realizzato senza titolo e ampliato nel tempo. Per le opere erano state presentate cinque domande di condono: tre nel 1995 in base alla legge 724/1994 e due nel 2004 secondo il terzo condono.

Le pratiche non erano mai state concluse dal Comune. Nel 2020, dopo un accertamento dei Carabinieri forestali, l’Ente Parco aveva però ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. L’immobile si trovava all’interno del Parco nazionale del Vesuvio, in un’area sottoposta a tutela paesaggistica e ambientale.

Il TAR aveva considerato legittimo l’intervento repressivo, ritenendo autonomi i poteri attribuiti all’Ente Parco. Il Consiglio di Stato ha riformato questa decisione e annullato l’ordinanza.

Perché la domanda sospende il procedimento sanzionatorio

Gli articoli 38 e 44 della legge 47/1985 prevedono l’arresto dei procedimenti penali e amministrativi collegati agli abusi oggetto della domanda. Queste disposizioni sono richiamate anche dalla disciplina dei condoni successivi.

Secondo i giudici, l’effetto sospensivo opera automaticamente e riguarda tutte le amministrazioni competenti. Non si limita quindi agli ordini emessi dal Comune. Anche l’Ente Parco, prima di esercitare il potere di riduzione in pristino previsto dalla legge 394/1991, deve attendere che la domanda riferita al manufatto sia esaminata.

La ragione è concreta: se il condono viene accolto, l’abuso compreso nella domanda ottiene il titolo in sanatoria. Se viene respinto, l’amministrazione potrà rinnovare la misura repressiva, assegnando un nuovo termine per adempiere. Anticipare la demolizione renderebbe inutile la decisione ancora dovuta sulla pratica.

Il vincolo ambientale non consente di saltare il condono

Il TAR aveva attribuito rilievo decisivo all’autonomia del vincolo del Parco. Il Consiglio di Stato ha chiarito che la tutela ambientale non elimina la sequenza imposta dalla legge.

La presenza del vincolo può portare al diniego della sanatoria. Tuttavia, l’amministrazione deve verificare nel procedimento competente la natura delle opere, l’epoca del vincolo, la disciplina del singolo condono e l’eventuale compatibilità paesaggistico-ambientale. Solo dopo potrà concludere espressamente la pratica e, in caso di esito negativo, adottare la sanzione prevista.

L’ordine di demolizione non può quindi sostituire la decisione sul condono. Nel caso esaminato, l’attesa durava da oltre vent’anni: questa inerzia non poteva aggravare la posizione del privato né rendere legittimo a posteriori un potere repressivo esercitato prima del passaggio necessario.

Condono e accertamento di conformità non producono lo stesso effetto

La sentenza distingue il condono straordinario dall’accertamento di conformità disciplinato dal Testo Unico Edilizia. Il condono deriva da leggi eccezionali, presentate entro termini ormai chiusi, e incide direttamente sui procedimenti sanzionatori relativi alle opere comprese nell’istanza.

La domanda di sanatoria ordinaria segue invece regole differenti. Non si deve quindi estendere automaticamente a qualsiasi pratica edilizia il principio affermato nella n. 6437/2026. Prima di sospendere o rinnovare una demolizione occorre stabilire quale domanda sia stata presentata, quali opere copra e se sia ancora realmente pendente.

Le nuove opere restano un problema distinto

La decisione non autorizza a modificare un immobile mentre il condono è in attesa. Il Consiglio di Stato ha accertato che il manufatto colpito dall’ordinanza era interessato dalle cinque domande non definite e, su questo presupposto, ha imposto la priorità della loro valutazione.

Opere nuove, autonome e successive alla domanda possono restare fuori dal condono ed essere sanzionate separatamente. Per evitare equivoci, il tecnico deve confrontare lo stato rappresentato nelle vecchie istanze con quello rilevato durante il sopralluogo e distinguere ciò che era stato richiesto in sanatoria da ciò che è stato realizzato dopo.

Cosa succede dopo l’annullamento della demolizione

L’annullamento dell’ordinanza non rende regolare l’edificio e non equivale all’accoglimento del condono. Il Comune deve riprendere le pratiche, ricostruire le opere comprese in ciascuna domanda e pronunciarsi sulla loro sanabilità urbanistica e, quando necessario, paesaggistico-ambientale.

Se una o più istanze saranno respinte, l’autorità competente potrà adottare un nuovo ordine di demolizione. Il destinatario dovrà ricevere un nuovo termine per ottemperare; solo dopo potranno maturare le conseguenze previste per l’inottemperanza, compresa l’eventuale acquisizione al patrimonio pubblico.

Per il proprietario è quindi essenziale recuperare numero di protocollo, ricevute, elaborati, pagamenti e ogni richiesta di integrazione. Per l’amministrazione, invece, il primo controllo deve riguardare l’esistenza di domande pendenti e la corrispondenza tra le opere contestate e quelle descritte nelle pratiche. La demolizione resta possibile, ma soltanto dopo avere rispettato questa sequenza.

Tre verifiche prima di invocare la sospensione

La sola presenza di una vecchia ricevuta non dimostra che la demolizione sia sospesa. Occorre verificare anzitutto che la domanda sia stata presentata nei termini del condono applicabile e che non sia già stata respinta, archiviata o definita con un titolo. Una pratica semplicemente dimenticata dall’amministrazione è diversa da un procedimento già concluso e non impugnato.

Il secondo controllo riguarda l’oggetto: elaborati, superfici, volumi e destinazioni indicati nella domanda devono corrispondere alle opere colpite dall’ordinanza. Se il provvedimento riguarda anche ampliamenti successivi, il Comune deve distinguerli e chiarire quali parti siano estranee al condono.

Infine, la sospensione non anticipa l’esito della pratica. Non dimostra la conformità dell’edificio, non cancella il vincolo e non permette oggi di presentare una nuova domanda di condono. Serve soltanto a impedire che la sanzione preceda la decisione che la legge impone di adottare. Proprio per questo, in caso di contestazione, sono decisivi l’accesso agli atti e una relazione comparativa predisposta da un tecnico.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza n. 6437/2026;
• Legge 47/1985, articoli 38 e 44;
• D.L. 269/2003, articolo 32;
• Legge 394/1991, articoli 13 e 29.