Opere interne in area vincolata: il vincolo non blocca sempre la sanatoria

La presenza di un vincolo paesaggistico non impedisce automaticamente la sanatoria di tramezzature realizzate esclusivamente all’interno di un edificio. Se le opere non sono visibili dall’esterno, non incidono sui valori tutelati e queste circostanze risultano documentate e non contestate, il vincolo non può essere trattato come un ostacolo assoluto.

Lo ha affermato il Consiglio di Stato, Sezione II, con la sentenza n. 6283/2026 pubblicata il 4 agosto 2026. La decisione annulla sia un ordine di demolizione sia il diniego definitivo del permesso di costruire in sanatoria, al termine di una controversia che riguardava un edificio ancora in corso di completamento e più difformità tra loro diverse.

Il caso: non c’erano soltanto opere interne

I proprietari avevano acquistato una villetta su due livelli, oltre al piano interrato, quando la costruzione non era ancora ultimata. Il Comune aveva contestato la trasformazione dell’interrato in seminterrato, una diversa distribuzione dei locali, una maggiore altezza del fabbricato con incremento di volume, modifiche ai prospetti e una traslazione rispetto alla posizione autorizzata.

La domanda di sanatoria riguardava però soltanto la diversa distribuzione del piano seminterrato e alcune difformità prospettiche. L’amministrazione l’aveva respinta anche perché parziale, mentre l’ordine di demolizione considerava il complesso delle opere. Dopo il rigetto in primo grado, il Consiglio di Stato ha riesaminato i rilievi tecnici e ha ritenuto fondate diverse censure dei proprietari.

Il vincolo non rende irrilevante la natura concreta dell’opera

Il punto più utile per le opere interne riguarda le tramezzature del seminterrato. Il Consiglio di Stato richiama il principio secondo cui, in materia di sanatoria edilizia, il vincolo paesaggistico non ha efficacia ostativa quando l’intervento è esclusivamente interno, non è visibile dall’esterno e non può incidere sui valori paesaggistici protetti.

Non basta tuttavia dichiarare che si tratta di lavori interni. La mancata incidenza deve emergere dai documenti e non deve essere specificamente contestata dall’amministrazione. Nel caso esaminato, le nuove divisioni non modificavano da sole la destinazione della cantina, qualificata come vano tecnico, e risultavano prive di effetti esterni. Per questa parte il vincolo non poteva quindi essere invocato in modo automatico per escludere la sanatoria.

Le aperture e i prospetti restano una questione distinta

La sentenza non estende lo stesso giudizio a qualsiasi opera compresa nella pratica. Le aperture del seminterrato, infatti, erano anch’esse oggetto della domanda di sanatoria, ma non sono state assimilate alle tramezzature. Una finestra, una porta o un’altra modifica del prospetto può essere percepibile all’esterno e richiede una valutazione diversa.

È quindi essenziale separare le opere per caratteristiche e impatto: da una parte le divisioni interne effettivamente invisibili, dall’altra le trasformazioni della facciata, della sagoma, del volume o dell’assetto esterno. Inserirle nella stessa pratica non consente di attribuire automaticamente a tutte il regime più favorevole riconosciuto alle sole opere interne.

Demolizione annullata anche per gli accertamenti contraddittori

L’accoglimento dell’appello non dipende soltanto dalle tramezzature. Sull’aumento di altezza e volume, il quadro emerso dalla consulenza tecnica era contraddittorio: il completamento delle sistemazioni esterne avrebbe ridotto lo scostamento, mentre il calcolo comunale non considerava le minori altezze riscontrate in altri piani. Secondo i giudici, questi dati non permettevano di qualificare con certezza le opere come totale difformità o variazioni essenziali.

Anche per la traslazione del fabbricato il provvedimento non spiegava adeguatamente la rilevanza paesaggistica dello scostamento. Inoltre, la verifica sulle distanze era stata condotta considerando una veranda di un edificio vicino che risultava abusiva e da demolire. Il Consiglio di Stato ha quindi annullato l’ordine di demolizione e il diniego, senza trasformare la decisione in un riconoscimento generale di conformità di ogni opera.

Opere interne e autorizzazione paesaggistica oggi

Sul piano generale, l’articolo 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio impone l’autorizzazione prima degli interventi capaci di modificare i beni paesaggistici tutelati. Il DPR 31/2017 individua però le opere escluse e quelle sottoposte a procedimento semplificato; tra le esclusioni sono considerate le opere interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici.

Il regolamento è stato modificato dal DPR 73/2026, in vigore dal 27 maggio 2026. Per un intervento attuale occorre quindi consultare il testo vigente e controllare il tipo di vincolo: la tutela paesaggistica dell’area non coincide con la tutela culturale diretta dell’edificio, che può richiedere ulteriori autorizzazioni. Restano inoltre autonomi il titolo edilizio, le verifiche strutturali, la destinazione d’uso e gli altri requisiti di settore.

La sentenza non introduce una sanatoria automatica

La pratica oggetto del giudizio era stata presentata ai sensi dell’articolo 36 del Testo Unico Edilizia e riguardava fatti anteriori alle modifiche del decreto Salva Casa. Oggi il percorso di regolarizzazione va individuato in base alla natura della difformità e può ricadere, quando ne sussistono i presupposti, anche nell’articolo 36-bis del DPR 380/2001.

La pronuncia non elimina tali requisiti e non consente di sanare insieme opere interne ed esterne ignorandone le differenze. Stabilisce piuttosto che l’amministrazione deve valutare la reale incidenza di ciascun intervento: un muro divisorio invisibile dall’esterno non può essere trattato come un aumento di volume o una modifica di prospetto soltanto perché l’immobile si trova in area vincolata.

Quali prove servono al proprietario e al tecnico

Per sostenere che un intervento non incide sul paesaggio è utile predisporre un confronto chiaro tra stato autorizzato e stato realizzato, planimetrie delle divisioni, fotografie interne ed esterne e una relazione tecnica che escluda modifiche a sagoma, volume e prospetti. La documentazione deve anche chiarire destinazione e funzione dei locali, perché una diversa distribuzione non equivale automaticamente a un cambio d’uso.

Se nella stessa pratica sono presenti finestre, porte, sbancamenti, variazioni di quota o altri elementi esterni, è opportuno descriverli separatamente e individuare per ciascuno il regime edilizio e paesaggistico. È proprio la distinzione concreta tra le opere, più che l’etichetta generale di “lavori interni”, a rendere verificabile la domanda.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza n. 6283/2026
• D.Lgs. 42/2004, articolo 146
• DPR 31/2017, interventi esclusi o sottoposti ad autorizzazione paesaggistica semplificata
• DPR 73/2026, modifiche al DPR 31/2017