Il vicino può impugnare il permesso? Carico urbanistico e svalutazione contano

Essere proprietari di un immobile vicino a un nuovo intervento edilizio non basta automaticamente per impugnare il relativo titolo. Il ricorrente deve indicare anche un pregiudizio specifico. Questo danno, però, non può essere escluso dal giudice con semplici supposizioni, soprattutto quando sono stati prospettati un aumento del carico urbanistico, più traffico, rumore, inquinamento e una possibile perdita di valore della proprietà.

Lo chiarisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5268/2026, pubblicata il 1° luglio 2026. La pronuncia ha annullato una decisione del TAR che aveva dichiarato inammissibile il ricorso di una società proprietaria di un complesso immobiliare vicino a un nuovo insediamento commerciale. La causa tornerà al giudice di primo grado: il Consiglio di Stato non ha annullato il permesso di costruire e non ha ancora deciso se il progetto sia legittimo.

Il progetto commerciale contestato dal proprietario vicino

La controversia riguardava un’operazione di demolizione, ricostruzione, ampliamento e cambio di destinazione d’uso. Il Comune aveva autorizzato la realizzazione di due edifici commerciali per un volume complessivo di circa 4.900 metri cubi, rilasciando nel procedimento SUAP anche il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica.

La società ricorrente possedeva nelle vicinanze un complesso formato da quattro edifici con destinazione direzionale e commerciale. Era inoltre comproprietaria di una strada privata interessata dal contesto dell’intervento. Dopo l’inizio del cantiere aveva chiesto di accedere alla documentazione e, ottenuti gli atti, aveva impugnato il titolo unico e i provvedimenti collegati.

Il TAR non aveva esaminato le contestazioni urbanistiche nel merito. Aveva dichiarato il ricorso inammissibile perché il possibile deprezzamento era stato ritenuto ipotetico e perché non considerava dimostrato un danno alla strada in comproprietà. Secondo il primo giudice, la riqualificazione avrebbe potuto perfino aumentare il valore degli immobili esistenti.

Vicinitas e interesse al ricorso sono due requisiti distinti

Per contestare un titolo edilizio occorre distinguere la legittimazione a ricorrere dall’interesse al ricorso. La vicinitas, cioè il collegamento stabile e significativo con l’area interessata dai lavori, può individuare una posizione differenziata rispetto alla generalità dei cittadini. Non dimostra però da sola che il ricorrente riceverebbe un’utilità concreta dall’annullamento del titolo.

Il principio deriva dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 22/2021: il giudice deve verificare entrambe le condizioni. Serve quindi uno specifico pregiudizio prodotto dall’intervento che si assume illegittimo.

La prova non deve necessariamente essere già completa in ogni dettaglio al momento iniziale. Il danno può emergere, in termini di prospettazione, dall’insieme delle allegazioni contenute nel ricorso ed essere poi precisato o comprovato se viene contestato dalle altre parti o posto in dubbio dal giudice, nel rispetto del contraddittorio.

Carico urbanistico e svalutazione erano allegazioni concrete

Nel caso esaminato, la proprietaria non si era limitata a dichiarare che il nuovo cantiere era vicino ai suoi immobili. Aveva collegato l’intervento commerciale a conseguenze determinate: possibile deprezzamento di edifici già destinati alla vendita o alla locazione, aumento dell’offerta di superfici commerciali nello stesso comparto, crescita del traffico in una zona già congestionata e maggiore pressione sulla strada privata.

Erano stati prospettati anche l’occupazione di spazi da parte dei veicoli, l’aumento del rumore e il peggioramento della qualità dell’aria. Per il Consiglio di Stato, queste deduzioni descrivevano un pregiudizio concreto e attuale sufficiente a mostrare quale utilità la società avrebbe potuto ottenere dall’eventuale annullamento degli atti.

La sentenza non afferma che ogni nuovo esercizio commerciale determini necessariamente la svalutazione degli immobili vicini. Non accerta neppure che traffico, rumore e inquinamento siano già aumentati nella misura indicata. Stabilisce più precisamente che tali effetti, rapportati alla posizione e all’attività della ricorrente, non erano affermazioni generiche da eliminare senza istruttoria.

Perché il TAR non poteva sostituire le allegazioni con proprie ipotesi

Il Consiglio di Stato ha giudicato manifestamente erronea la dichiarazione di inammissibilità. Il TAR aveva contrapposto alle deduzioni della ricorrente una valutazione propria e non dimostrata: la trasformazione dell’area, eliminando un precedente insediamento produttivo, avrebbe potuto migliorare il contesto e accrescere il valore degli immobili.

Questa possibilità non bastava a escludere l’interesse al ricorso. L’ipotetico aumento di valore era opinabile quanto il deprezzamento che il primo giudice aveva considerato incerto. Soprattutto, la sentenza di primo grado non aveva esaminato il dedotto incremento del carico urbanistico, del traffico e delle emissioni connesso alla nuova destinazione commerciale.

Se il giudice dubitava dell’effettività del pregiudizio, avrebbe dovuto consentire alle parti di precisare e provare le rispettive posizioni. Non poteva chiudere il processo sostituendo alle allegazioni una previsione soggettiva sugli effetti economici e urbanistici del progetto.

Cosa ha deciso il Consiglio di Stato e cosa resta aperto

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, annullato la sentenza di primo grado e rimesso la causa al TAR ai sensi dell’articolo 105 del Codice del processo amministrativo. L’appello incidentale relativo alla possibile tardività del ricorso è stato dichiarato improcedibile e le altre questioni sono rimaste assorbite.

Di conseguenza, la sentenza n. 5268/2026 non stabilisce:

• che il permesso di costruire sia illegittimo;
• che il nuovo complesso debba essere demolito;
• che la perdita di valore o l’aumento del traffico siano già provati nel merito;
• che qualunque proprietario vicino possa impugnare un titolo senza indicare un danno specifico;
• che il ricorso originario sia stato presentato tempestivamente.

Spetterà al TAR riesaminare la causa e affrontare le questioni processuali e urbanistiche rimaste aperte.

Quali elementi deve indicare chi contesta un titolo edilizio

La decisione offre un criterio operativo utile per proprietari, imprese e tecnici. Non è sufficiente affermare che il progetto è vicino o che potrebbe essere contrario alle norme. Occorre collegare l’intervento alla propria sfera giuridica, descrivendo in modo coerente la lesione e l’utilità concreta che deriverebbe dall’annullamento.

Possono assumere rilievo, a seconda del caso, la riduzione di luce o visuale, la violazione delle distanze, l’aumento del traffico, la pressione su accessi e parcheggi, rumore ed emissioni, la compromissione di una strada privata o il deprezzamento dell’immobile. Le affermazioni devono riferirsi alle caratteristiche reali del progetto e della proprietà del ricorrente, possibilmente con planimetrie, fotografie, relazioni tecniche o valutazioni economiche.

Il punto di equilibrio resta quello fissato dalla Plenaria: la vicinitas non crea un’azione popolare contro qualsiasi intervento, ma il pregiudizio non deve essere escluso attraverso mere congetture quando dal ricorso emergono conseguenze specifiche, plausibili e suscettibili di verifica.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza n. 5268/2026;
• Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, sentenza n. 22/2021;
• D.Lgs. 104/2010, articolo 105.