Condono edilizio: il Comune deve rispondere sulla superficie assentita

Quando un cittadino o una società chiede al Comune una certificazione collegata a una pratica di condono, l’amministrazione non può lasciare l’istanza senza risposta soltanto perché ritiene incompleta la documentazione. Deve comunicare le carenze, chiedere un’integrazione oppure adottare una decisione espressa e motivata.

Lo ha stabilito il TAR Lazio, Sezione IV-ter, con la sentenza n. 11124/2026, pubblicata il 17 giugno 2026. Il Tribunale ha accolto il ricorso contro il silenzio di Roma Capitale e ha ordinato all’ente di riscontrare entro 30 giorni una richiesta di certificazione della superficie assentita di alcune unità immobiliari interessate da un provvedimento di sanatoria.

Il giudice non ha però riconosciuto la superficie indicata dal richiedente e non ha imposto il rilascio del certificato. La decisione riguarda l’obbligo di rispondere: il contenuto del riscontro resta affidato all’amministrazione, che dovrà esaminare l’istanza e motivare la propria determinazione.

La richiesta presentata dopo il provvedimento di sanatoria

La vicenda nasce da una domanda trasmessa via PEC nel dicembre 2025. Una società chiedeva a Roma Capitale di certificare la superficie assentita di alcune unità immobiliari comprese in un provvedimento di sanatoria emesso pochi giorni prima, a conclusione di una domanda di condono risalente al 1995.

Per “superficie assentita” si intende, nel contesto del caso, la consistenza che risulta autorizzata dal provvedimento conclusivo della pratica. Una certificazione di questo tipo può essere utile per ricostruire con precisione quali superfici siano state regolarizzate, ma non sostituisce il titolo edilizio, gli elaborati approvati o la verifica complessiva dello stato legittimo.

Non avendo ricevuto alcun riscontro, la società ha promosso l’azione contro il silenzio-inadempimento. Il ricorso non chiedeva quindi al TAR di calcolare direttamente i metri quadrati assentiti, ma di accertare che l’amministrazione fosse tenuta a pronunciarsi sulla richiesta.

Perché il Comune riteneva di non dover rispondere

Roma Capitale si è costituita in giudizio sostenendo che non si fosse formato un silenzio-inadempimento. Le ragioni indicate erano due.

La prima riguardava la provenienza della domanda: la richiesta era stata inviata da un tecnico, ma secondo l’amministrazione non erano state allegate la delega e la documentazione necessaria per chiarire chi lo avesse incaricato e a quale titolo potesse agire.

La seconda difesa riguardava la natura del documento richiesto. Il Comune sosteneva che si trattasse di una semplice attestazione che l’ente non era obbligato a rilasciare. Se questa tesi fosse stata accolta, sarebbe mancato il presupposto dell’obbligo di provvedere e il silenzio non sarebbe stato illegittimo.

Il TAR ha respinto entrambe le argomentazioni, ma senza affermare che la domanda fosse già completa o che la certificazione dovesse necessariamente essere rilasciata.

La documentazione mancante andava richiesta all’interessato

Secondo il Tribunale, anche ammettendo che delega e documenti di legittimazione non fossero stati allegati, Roma Capitale doveva comunque rispondere. Avrebbe potuto comunicare le irregolarità riscontrate oppure chiedere gli elementi necessari per completare l’istruttoria, secondo un criterio di leale collaborazione con il cittadino.

Nell’oggetto della PEC era inoltre indicato il riferimento alla pratica di condono. L’amministrazione disponeva quindi di un elemento che consentiva di comprendere a quale procedimento fosse collegata la richiesta e non poteva limitarsi a non trattarla, per poi esporre le contestazioni documentali soltanto durante il giudizio.

Il ragionamento è coerente con l’articolo 2 della Legge 241/1990, secondo cui, quando il procedimento consegue obbligatoriamente a un’istanza, la pubblica amministrazione deve concluderlo con un provvedimento espresso. Nel caso specifico, il TAR ha individuato l’obbligo di riscontro anche in presenza delle carenze sostenute dal Comune.

Questo non significa che qualsiasi messaggio informale obblighi l’ente a rilasciare il documento richiesto. La domanda deve essere riconoscibile, riferita a un procedimento individuabile e presentata da un soggetto legittimato; se mancano elementi, però, l’amministrazione deve normalmente renderlo noto anziché restare inerte.

Il facsimile comunale confermava l’esistenza della procedura

Un altro elemento decisivo è stato prodotto dalla società durante il giudizio: il facsimile predisposto dallo stesso Comune per chiedere proprio la certificazione della superficie assentita.

Per il TAR, l’esistenza di un modello comunale destinato a quel servizio contraddiceva la tesi secondo cui l’amministrazione non sarebbe stata tenuta neppure a esaminare una simile istanza. Il modulo non comportava, da solo, il diritto a ottenere una certificazione favorevole, ma dimostrava che la richiesta corrispondeva a una procedura contemplata dall’ente.

La decisione resta quindi legata a circostanze molto concrete: una pratica di condono identificabile, un provvedimento in sanatoria già adottato, una PEC che richiamava il fascicolo e un modello ufficiale predisposto per il documento richiesto.

Il Comune deve rispondere entro 30 giorni

Con il dispositivo, il TAR Lazio ha accolto il ricorso e imposto a Roma Capitale di riscontrare l’istanza entro 30 giorni dalla comunicazione via PEC della sentenza. Le spese di giudizio sono state integralmente compensate, tenuto conto della particolarità della vicenda.

Il termine fissato dal giudice riguarda l’adempimento dell’obbligo di risposta. L’amministrazione potrà rilasciare la certificazione, domandare integrazioni o adottare un diniego motivato se ne ricorrono i presupposti. La sentenza non predetermina quale di questi debba essere l’esito.

L’azione contro il silenzio è disciplinata dall’articolo 117 del Codice del processo amministrativo. Il giudice verifica se esiste un obbligo di provvedere e, quando accerta l’inerzia illegittima, può ordinare all’amministrazione di concludere il procedimento. Non si sostituisce automaticamente all’ufficio nelle valutazioni che richiedono istruttoria e competenza amministrativa.

Il silenzio non certifica i metri quadrati richiesti

La pronuncia non va confusa con un’ipotesi di silenzio-assenso. Il trascorrere del tempo non ha trasformato la superficie dichiarata nella domanda in superficie riconosciuta dal Comune e non ha prodotto un nuovo titolo edilizio.

Per stabilire la consistenza effettivamente assentita occorre confrontare il provvedimento di condono con domanda, elaborati grafici, eventuali integrazioni, ricevute, pareri e documenti istruttori. Se il contenuto del fascicolo non è disponibile, può essere necessario presentare una separata richiesta di accesso agli atti, che ha finalità e disciplina differenti rispetto alla certificazione esaminata dal TAR.

Prima di inviare la richiesta è utile indicare con precisione il numero della pratica e del provvedimento, le unità immobiliari interessate e il rapporto del richiedente con l’immobile. Se agisce un tecnico o un altro incaricato, è prudente allegare delega, documento del delegante e documento del delegato, oltre a ogni atto che permetta all’ufficio di individuare rapidamente il fascicolo.

Queste accortezze riducono il rischio di richieste di integrazione, ma non cambiano il punto riconosciuto dalla sentenza n. 11124/2026: eventuali carenze devono essere comunicate e non possono essere utilizzate per giustificare un silenzio indefinito.