Volume urbanistico e volumetria complessiva: cosa comprendono e cosa si esclude

Il volume urbanistico non coincide necessariamente con il volume geometrico visibile di un edificio. È la quantità edilizia che viene presa in considerazione per verificare indici, capacità edificatoria, ampliamenti, conformità e consistenza legittima di un immobile.

Per calcolarlo non basta moltiplicare una superficie per un’altezza: prima bisogna capire quale definizione usa il piano comunale, quali porzioni dell’edificio devono essere conteggiate e quali possono essere escluse. La stessa costruzione può quindi avere un volume geometrico, un volume computabile e una volumetria legittima non perfettamente coincidenti.

Volume urbanistico, volume totale e volumetria complessiva

“Volume urbanistico” è un’espressione utilizzata nella pratica per indicare la volumetria rilevante ai fini della disciplina edilizia e del piano. Nel quadro delle definizioni uniformi del Regolamento Edilizio Tipo, invece, la definizione n. 19 utilizza congiuntamente le espressioni volume totale o volumetria complessiva: non sono due grandezze diverse, ma due denominazioni dello stesso parametro uniforme.

Secondo il RET, il volume totale deriva dalla somma, per ciascun piano, della superficie totale moltiplicata per la relativa altezza lorda. Questa definizione deve però essere letta insieme al recepimento regionale, agli strumenti urbanistici e alle disposizioni transitorie: molti piani precedenti utilizzano indici volumetrici e criteri di computo propri, che non possono essere sostituiti automaticamente senza verificare le norme applicabili.

Quale norma bisogna usare per il calcolo

Non esiste una formula nazionale da applicare isolatamente a ogni immobile. Il tecnico deve ricostruire una gerarchia di fonti: definizioni uniformi recepite dalla Regione, legge regionale, piano urbanistico, Norme tecniche di attuazione, regolamento edilizio comunale ed eventuali norme speciali relative all’intervento.

Il RET ha introdotto un linguaggio comune, ma l’Intesa del 20 ottobre 2016 ha anche disciplinato il raccordo con la pianificazione esistente. Occorre quindi verificare quando le definizioni uniformi sono diventate operative nel territorio interessato, se la Regione ha approvato specificazioni tecniche e come il Comune ha coordinato le nuove definizioni con gli indici già presenti nel piano.

La relazione di calcolo dovrebbe citare sempre l’articolo utilizzato. Scrivere soltanto “volume calcolato secondo regolamento” non consente di capire quale superficie, quale altezza e quali esclusioni siano state applicate.

I documenti da consultare

• Regolamento Edilizio Tipo e definizioni uniformi recepite dalla Regione;
• strumento urbanistico generale e relative Norme tecniche di attuazione;
• regolamento edilizio del Comune;
• eventuale piano attuativo, convenzione o disciplina speciale del comparto;
• titoli edilizi e varianti dell’immobile esistente;
• elaborati quotati, sezioni e sistemazione legittima del terreno.

Che cosa fare quando il piano usa definizioni precedenti

Molti strumenti urbanistici sono stati approvati prima del RET e definiscono autonomamente volume, altezza, superficie lorda o locali esclusi. In questi casi non è corretto scegliere la definizione più favorevole né sostituire meccanicamente il lessico del piano con quello uniforme.

La verifica deve ricostruire il regime transitorio previsto dal recepimento regionale e dagli atti comunali. Può essere necessario affiancare due prospetti: il primo riproduce il criterio del piano vigente, il secondo usa le definizioni uniformi richieste dalla modulistica o dalla nuova disciplina. La relazione deve poi spiegare quale risultato governa concretamente l’intervento e perché.

Questo confronto è particolarmente importante nelle varianti a titoli datati e negli immobili costruiti in più fasi. Un ampliamento autorizzato con una vecchia definizione non può essere ricalcolato retroattivamente senza esaminare il titolo, la norma del tempo e le disposizioni oggi applicabili al nuovo progetto.

Formula del volume urbanistico e legenda

Quando la disciplina applicabile utilizza superficie e altezza per porzioni omogenee, il calcolo generale può essere rappresentato così:

V_lordo = Σ (S_i × H_i)

Nella formula:

• V_lordo è il volume risultante dalla somma delle porzioni analizzate, espresso in metri cubi;
• Σ indica che devono essere sommati tutti i piani o corpi con misure omogenee;
• S_i è la superficie richiesta dalla norma per la singola porzione, espressa in metri quadrati;
• H_i è l’altezza urbanistica applicabile a quella porzione, espressa in metri;
• il pedice i identifica piani, corpi o parti aventi superfici e altezze differenti.

Quando sono previste esclusioni, il passaggio successivo può essere schematizzato come:

V_urbanistico = V_lordo − Σ V_escluso

Questa seconda formula non autorizza a sottrarre liberamente locali o strutture: ogni quantità esclusa deve avere una base normativa e deve rispettarne tutte le condizioni. In molti casi è più chiaro compilare il prospetto per porzioni, indicando direttamente per ciascuna di esse il volume lordo, il trattamento previsto e il volume che confluisce nel totale.

La superficie e l’altezza devono essere quelle individuate dalla disciplina applicabile. Superficie calpestabile, utile, lorda e totale non sono sinonimi; allo stesso modo altezza netta, lorda, media e convenzionale non sono intercambiabili.

Vuoto per pieno, altezze convenzionali e conversioni

Alcune NTA non richiamano direttamente la formula del RET, ma utilizzano il criterio del “vuoto per pieno”, un’altezza convenzionale oppure un rapporto di conversione tra volume e superficie. Sono metodi urbanistici che devono essere applicati esattamente come descritti dalla norma, senza mescolarli nella stessa riga di calcolo.

Dividere una cubatura per 3 metri, ad esempio, non trasforma automaticamente il volume in superficie edificabile. L’operazione è valida soltanto se il piano stabilisce quell’altezza virtuale o quel coefficiente. La reale altezza interna dell’edificio potrebbe essere diversa e altri parametri, come numero dei piani e altezza massima, continuerebbero comunque a limitare il progetto.

Esempio completo di verifica della volumetria

Si consideri, a solo scopo didattico, un edificio composto da due piani fuori terra, un seminterrato e un piccolo vano tecnico. Le NTA ipotizzate per l’esempio stabiliscono che il seminterrato concorra interamente al volume, mentre il vano tecnico può essere escluso se strettamente dimensionato per gli impianti. Il volume massimo ammesso sul lotto è pari a 950 m³.

Il volume urbanistico dell’esempio è quindi 873 m³. Il residuo teorico si ottiene con:

V_residuo = V_massimo − V_esistente = 950 − 873 = 77 m³

I 77 m³ non garantiscono automaticamente la possibilità di ampliare. Il progetto deve rispettare anche rapporto di copertura, distanze, altezza massima, sagoma, vincoli, standard, modalità attuative e ogni altra prescrizione applicabile. Se il vano tecnico non possedesse i requisiti per l’esclusione, il volume computabile salirebbe a 901,80 m³ e il residuo scenderebbe a 48,20 m³.

L’esempio non stabilisce una regola generale per seminterrati e vani tecnici: mostra come documentare il ragionamento dopo aver individuato la norma locale corretta.

Per il procedimento geometrico e la scomposizione dell’edificio in corpi semplici, leggi anche: Calcolo della volumetria di un edificio: come calcolare i metri cubi.

Quali parti possono concorrere al volume urbanistico

Piani interrati e seminterrati

Essere sotto la quota del terreno non comporta automaticamente l’esclusione. Le definizioni distinguono piano fuori terra, seminterrato e interrato in base alla posizione di pavimento e soffitto rispetto al terreno aderente all’edificio; il loro trattamento volumetrico dipende poi dalle regole applicabili.

Destinazione, porzione emergente, collegamento con i piani principali e uso effettivo possono assumere rilievo. In un lotto in pendenza servono più sezioni: calcolare la quota soltanto dal fronte più favorevole può nascondere una parte significativa del piano.

Sottotetti, soppalchi e coperture inclinate

Un sottotetto non abitabile non è necessariamente escluso dal volume. Possono rilevare altezza media, pendenza, soglie minime, superficie, accessibilità e disciplina regionale sul recupero. La sezione deve indicare colmo, imposta, intradosso della copertura e quota del pavimento.

Anche un soppalco modifica l’organizzazione dello spazio e può incidere sulle superfici considerate dal calcolo. Nei locali a doppia altezza, invece, l’assenza di un secondo solaio non elimina il volume fisicamente occupato: la porzione deve essere trattata con il criterio previsto dalla norma, evitando sia omissioni sia doppi conteggi.

Portici, logge, balconi, terrazze e verande

Gli spazi aperti possono essere esclusi, conteggiati parzialmente o assoggettati a soglie dimensionali secondo la disciplina locale. La successiva chiusura di un portico o di una loggia può però creare nuova superficie e nuovo volume, indipendentemente dal fatto che vengano utilizzati vetro o strutture apparentemente leggere.

Balconi e terrazze aperte non vanno trattati come vani chiusi, ma possono incidere su altri parametri urbanistici. Una veranda stabilmente chiusa e utilizzabile richiede invece una verifica specifica: la denominazione commerciale dell’opera non determina il suo trattamento edilizio.

Vani scala, ascensori, cavedi e vuoti interni

Scale, vani ascensore, cavedi e vuoti devono essere inseriti nel prospetto seguendo la definizione di superficie e volume applicabile. Sottrarli perché non sono stanze abitabili oppure contarli a ogni piano senza verificare il criterio può produrre errori rilevanti.

Negli edifici complessi conviene dividere piante e sezioni in porzioni colorate e numerate. Ogni codice della tavola deve corrispondere a una riga del calcolo, così il computo può essere ripetuto e controllato.

Terreno naturale, terreno sistemato e lotti in pendenza

La quota da cui si misura l’altezza può incidere sia sul volume sia sulla classificazione di un piano come fuori terra, seminterrato o interrato. Sbancamenti e riporti non possono essere utilizzati liberamente per far apparire interrata una porzione che prima emergeva dal terreno.

Il progetto dovrebbe rappresentare il profilo naturale o preesistente legittimo e quello sistemato, indicando la regola con cui vengono determinate le quote di riferimento. Nei terreni in pendenza una sola sezione può essere insufficiente: più sezioni trasversali e longitudinali mostrano l’effettivo rapporto tra edificio e suolo su tutti i fronti.

Volumi tecnici ed esclusioni: quando sono ammissibili

Un volume tecnico è uno spazio destinato a impianti indispensabili che, per esigenze funzionali, non possono essere collocati all’interno della parte ordinaria dell’edificio. L’etichetta riportata sulla tavola non è sufficiente: funzione, posizione e dimensioni devono essere motivate.

Un locale molto più grande delle apparecchiature, facilmente utilizzabile come deposito o collegato agli ambienti principali può essere considerato volume ordinario. È utile allegare relazione impiantistica, ingombri delle apparecchiature e motivazione della collocazione.

Isolamenti, serre e componenti bioclimatici

Norme statali o regionali possono prevedere scomputi per maggiori spessori dovuti all’isolamento o discipline specifiche per serre e componenti bioclimatici. Non si tratta di esclusioni automatiche: devono essere rispettati requisiti energetici, dimensionali, funzionali e documentali.

Una veranda non diventa serra solare soltanto perché è vetrata. Orientamento, apporto energetico, ventilazione, separazione dagli ambienti e prestazioni devono corrispondere alla disciplina invocata. In mancanza dei requisiti, la porzione può essere computata come volume ordinario.

Volume esistente e stato legittimo dell’immobile

Negli edifici esistenti il rilievo descrive ciò che è presente, ma non stabilisce da solo la volumetria legittima. Il tecnico deve ricostruire licenze, concessioni, permessi, varianti, sanatorie ed eventuali titoli formatisi secondo la disciplina del tempo, confrontandoli con lo stato reale.

Catasto, fotografie e documenti d’archivio possono essere utili per ricostruire la storia, ma non sostituiscono automaticamente i titoli edilizi. Una porzione costruita senza autorizzazione non diventa volume disponibile per un nuovo intervento soltanto perché esiste da molti anni o risulta accatastata.

Demolizione e ricostruzione, ampliamento e sanatoria

Nella demolizione e ricostruzione la consistenza legittima è essenziale per stabilire la quantità recuperabile e gli eventuali incrementi ammessi. Un dato catastale o una stima commerciale non sono una base sufficiente per definire la volumetria dell’intervento.

In un ampliamento bisogna confrontare volume massimo, volume legittimo esistente e progetto. In una sanatoria o nell’analisi di una difformità, invece, occorre misurare con lo stesso criterio lo stato autorizzato e quello realizzato, chiarendo se l’aumento incida sulla qualificazione dell’abuso e sulla procedura applicabile.

Il pagamento di una sanzione o la fiscalizzazione non equivalgono necessariamente al riconoscimento di ogni volume come pienamente conforme. La conclusione deve derivare dal provvedimento e dalla specifica disciplina utilizzata.

Volume urbanistico nella compravendita

La volumetria diventa decisiva quando una vendita viene promossa indicando la possibilità di ampliare, recuperare un sottotetto o trasformare locali accessori. Espressioni come “cubatura residua” o “volume già assentito” devono essere verificate prima del preliminare, perché possono dipendere da dati catastali, calcoli non aggiornati o titoli mai completati.

Una due diligence dovrebbe distinguere almeno volume massimo del lotto, volume legittimo già utilizzato, eventuali asservimenti e residuo teorico. Deve inoltre controllare se la capacità sia concretamente collocabile rispettando distanze, sagoma, accessi e vincoli. Il valore economico di una possibilità edificatoria non può essere fondato sulla sola differenza aritmetica tra due cubature.

Volume urbanistico e altri parametri edilizi

Il rispetto del volume non dimostra da solo la conformità del progetto. Superficie complessiva, superficie coperta, rapporto di copertura, altezza, numero dei piani e distanze misurano aspetti diversi della costruzione e possono produrre limiti più restrittivi.

Un progetto basso e molto esteso può rispettare la volumetria ma superare la superficie coperta; un corpo stretto e alto può rientrare nel volume ma violare l’altezza massima. Analogamente, trasformare un locale accessorio in spazio utile può incidere su superficie complessiva, standard o carico urbanistico anche quando il volume esterno non cambia.

Per questo il quadro di verifica dovrebbe riportare i valori ammessi, esistenti e progettati per ciascun parametro. Il volume residuo è una capacità teorica: solo il controllo congiunto dimostra quanta parte possa essere effettivamente utilizzata.

Come preparare un calcolo verificabile

1. individuare Regione, Comune, zona urbanistica e disciplina applicabile;
2. riportare la definizione di volume e gli articoli utilizzati;
3. ricostruire lo stato legittimo dell’immobile;
4. rilevare piante, sezioni, quote del terreno e altezze;
5. dividere l’edificio in porzioni omogenee e numerarle;
6. calcolare separatamente volume lordo, parti computate ed esclusioni;
7. motivare ogni esclusione con la relativa base normativa;
8. confrontare volume massimo, esistente legittimo e progettato;
9. verificare anche gli altri parametri che limitano l’intervento;
10. allegare un prospetto che consenta a un altro tecnico di ripetere il calcolo.

Nel prospetto finale è utile conservare anche le quantità escluse. Un totale privo dei passaggi intermedi non consente all’ufficio di capire se il risultato dipenda da un errore geometrico o da una diversa interpretazione normativa.

Errori frequenti nel calcolo del volume urbanistico

• usare superficie calpestabile e altezza interna senza verificare le definizioni;
• considerare interrati, sottotetti o portici automaticamente esclusi;
• chiamare “volume tecnico” un locale senza dimostrarne necessità e proporzione;
• utilizzare il profilo del terreno sistemato senza ricostruire le quote legittime;
• trasferire in un Comune il criterio utilizzato in un altro;
• confondere volume massimo edificabile e volume già legittimamente realizzato;
• usare Catasto o annuncio immobiliare come prova della volumetria urbanistica;
• indicare soltanto il risultato finale senza tavole, formule e riferimenti.

Domande frequenti

Volume totale e volumetria complessiva sono la stessa cosa?

Nella definizione uniforme n. 19 del RET sono due denominazioni dello stesso parametro. Gli strumenti urbanistici precedenti possono però utilizzare espressioni analoghe con criteri propri: per questo bisogna verificare recepimento regionale, NTA e disposizioni transitorie.

Il volume urbanistico si calcola sempre con superficie per altezza?

La moltiplicazione è la base geometrica, ma superficie e altezza devono essere quelle richieste dalla norma. Possono essere totali, lorde, medie o convenzionali. Anche inclusioni ed esclusioni dipendono dalla disciplina applicabile.

Un locale interrato è sempre escluso?

No. Definizione del piano, quota rispetto al terreno, destinazione, collegamenti e disciplina locale possono determinarne il computo. La verifica va svolta sulle sezioni e sulle quote legittime.

Il volume tecnico è automaticamente escluso?

No. Deve essere realmente necessario agli impianti, avere dimensioni proporzionate e rispettare le condizioni fissate dalle norme. Un locale utilizzabile per altri scopi può essere conteggiato come volume ordinario.

La volumetria catastale vale anche per il Comune?

Non automaticamente. Il dato urbanistico deriva da titoli, elaborati assentiti, rilievo e norme del piano. Il Catasto è un elemento utile, ma non dimostra da solo lo stato legittimo o il criterio comunale di calcolo.

Come si calcola un sottotetto con copertura inclinata?

Bisogna applicare il criterio indicato dalla disciplina locale, che può fare riferimento ad altezza media, soglie, superficie o volume effettivo. La sezione deve mostrare colmo, falde, imposta e piano di riferimento.

Il volume residuo garantisce che sia possibile ampliare?

No. Il residuo volumetrico è soltanto uno dei controlli. Il progetto deve rispettare anche rapporto di copertura, distanze, altezza, vincoli, standard, sagoma e modalità di attuazione previste dal piano.

Riferimenti ufficiali

• D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia nel testo vigente;
• Ministero delle Infrastrutture – adozione del Regolamento Edilizio Tipo;
• Allegato A del RET – quadro delle 42 definizioni uniformi;
• legge regionale, strumento urbanistico, NTA e regolamento edilizio del Comune interessato;
• titoli edilizi, varianti, elaborati quotati e rilievo dello stato reale.