Edilizia.com
Edilizia.com
Home » Leggi e Normative » Indice di edificabilità: cos’è e come si calcola

Indice di edificabilità: cos’è e come si calcola

Indice di edificabilità: cos’è e come si calcolaIndice di edificabilità: cos’è e come si calcola
Ultimo Aggiornamento:

Indice di edificabilità è stato introdotto nell’ordinamento italiano per la prima volta negli anni ’60.

Tale dato è necessario per regolare, e mantenere nel limite concesso, quella che viene chiamata “densità edilizia”. Ovvero, l’entità dell’impatto dell’essere umano sul territorio.

Qualsiasi costruzione infatti, che sia essa destinata ad uso abitativo o ad altro scopo, provoca un impatto sul territorio. In quanto, inevitabilmente, la sua presenta altera lo stato del paesaggio e sottrae risorse naturali al pianeta.

Vediamo nello specifico che cos’è l’indice di edificabilità e in che modo si calcola.

L’indice di edificabilità territoriale e fondiario

L’indice di edificabilità nasce nel momento in cui l’essere umano ha iniziato ad accorgersi che l’evoluzione dell’urbanizzazione stava provocando troppi danni al pianeta. Nello stesso periodo infatti, hanno cominciato a diffondersi per la prima volta il concetto di sostenibilità e la necessità di salvaguardare in qualche modo la natura.

All’interno del nostro ordinamento costituzionale, l’indice di edificabilità è stato distinto in due tipologie, ovvero:

  • L’indice territoriale, che si concentra sull’urbanizzazione delle grandi aree, come la costruzione di infrastrutture negli spazi pubblici;
  • L’indice fondiario, che invece restringe il campo ai singoli lotti, e si concentra sulla possibilità di costruire all’interno di un terreno specifico.

Le differenti aree di edificabilità

La legge che stabilisce le regole in merito alla pianificazione urbanistica del territorio italiano è il D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968. Qui vengono divise le aree edificabili in differenti categorie, ovvero:

  • A) agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di pregio ambientale;
  • B) zone parzialmente edificate. E quindi aree nelle quali la superficie coperta da edifici esistenti è superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona, e la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq;
  • C) zone inedificate, ma destinate alla realizzazione di nuovi edifici. Rientrano qui anche le aree edificate, ma nelle quali non si raggiungono i valori citati nel punto precedente;
  • D) aree dedicate alla realizzazione di nuovi impianti industriali o simili;
  • E) zone destinate ad uso agricolo;
  • F) aree destinate ad impianti e attrezzature di interesse generale.

A seconda delle categorie, l’indice di edificabilità imposto è differente. Per esempio, per le aree appartenenti alla categoria A (centri storici), risulta molto difficile poter costruire nuovi edifici, e infatti l’indice massimo si attesta a 5 m³/m².

Le lettere B e C invece, rappresentano le zone a carattere residenziale. Risulta qui più facile costruire, ma dipende sempre dalla densità di popolazione già registrata. L’indice qui va dai 5 ai 7 m³/m².

Le categorie D ed F includono zone nelle quali non è possibile costruire, perché destinate a diversi utilizzi. Mentre quelle appartenenti alla lettera E, l’indice di edificabilità fondiaria è pari a 0,03 m³/m².

Come si fa il calcolo?

Per poter sapere l’indice di edificabilità fondiaria in base alla zona d’interesse si deve fare un semplice calcolo, ovvero: n*m³/m².

La lettera “n” sta a significare l’indice stabilito in base alla zona; “m³” invece rappresenta il volume edificabile; ed “m²” è la superficie del terreno.

Per sapere quindi quando può essere grande la struttura che si desidera costruire, sarà necessario moltiplicare l’indice di edificabilità consentito, per il rapporto tra il volume fabbricabile e la superficie del terreno in questione.

Facciamo un esempio. Mettiamo il caso che il terreno abbia una superficie di 1500 m², e che in quella zona l’indice di edificabilità si attesti a 0,50 m³/m². Per ottenere il valore dei metri cubi, facciamo il seguente calcolo: m³= 0,50*1500. Il risultato è 750 m³.

Dopodiché però, non dimentichiamo il rapporto tra il volume e la superficie, che quindi ci porta a dividere la cifra ottenuta per l’altezza del fabbricato che si vuole costruire. Per esempio, 4 metri.

Dunque, 750 m³/4 metri = 187,50 m².

Doverosi chiarimenti

Concludiamo sottolineando che purtroppo il calcolo non è sempre così semplice. Infatti, nonostante ci sia una normativa che stabilisce il limite di edificabilità consentito, sono sempre le Regioni e i Comuni, il base ai loro Piani Regolatori, a stabilire l’indice di edificabilità in base a molti fattori.

Se quindi si vuole essere sicuri di eseguire il calcolo con i giusti dati, la cosa migliore è rivolgersi agli uffici comunali. Qui si potrà appurare che molte Comuni portano a diminuire il valore della cubatura edificabile, e che ogni regolamento ha differenti regole.

Generalmente comunque, i fattori considerati per poter sapere il potenziale volume di un immobile da costruire sono:

  • Il numero degli abitanti del Comune;
  • L’altezza massima stabilita in base all’area;
  • La distanza tra l’immobile da costruire e i fabbricati o infrastrutture già esistenti;
  • La percentuale di copertura edificabile in base alla specifica zona.

Richiedi informazioni per Casa, Leggi e Normative, Notizie

Compila il form sottostante: la tua richiesta verrà moderata e successivamente inoltrata alle migliori Aziende del settore, GRATUITAMENTE!

Voglio iscrivermi gratuitamente per avere risposte più veloci!

*Vista l'informativa privacy, acconsento anche alle finalità ivi descritte agli artt. 2.3, 2.4, 2.5. Per limitare il consenso ad una o più finalità clicca qui.

Invia Richiesta

Articoli Correlati

Cosa puoi sanare con il decreto salva casa?Cosa puoi sanare con il decreto salva casa?

Cosa puoi sanare con il decreto salva casa?

10/06/2024 10:38 - Il recente decreto "Salva casa" introduce una serie di novità significative per i proprietari di abitazioni, rendendo più semplici e rapidi alcuni interventi edilizi.
Patente a punti cantiere: come funziona e quando è obbligatoriaPatente a punti cantiere: come funziona e quando è obbligatoria

Patente a punti cantiere: come funziona e quando è obbligatoria

10/06/2024 08:26 - E' in vigore dallo scorso 1 maggio la patente a punti per i cantieri. Si tratta di [..]
Riparazioni condominiali: chi paga e come ottenere il rimborsoRiparazioni condominiali: chi paga e come ottenere il rimborso

Riparazioni condominiali: chi paga e come ottenere il rimborso

03/06/2024 08:20 - Per ottenere il rimborso delle spese anticipate per le riparazioni condominiali, è [..]
Collaudo statico fondamentale per l'agibilità degli edificiCollaudo statico fondamentale per l'agibilità degli edifici

Collaudo statico fondamentale per l'agibilità degli edifici

30/05/2024 11:28 - Il Collaudo Statico è essenziale per l'agibilità degli edifici, garantendo la [..]
Condominio e ascensore: chi paga le spese di manutenzione?Condominio e ascensore: chi paga le spese di manutenzione?

Condominio e ascensore: chi paga le spese di manutenzione?

24/05/2024 11:16 - I condomini, inclusi i residenti al piano terra, devono contribuire alle spese per [..]
TAGS: densità edilizia, indice edificabilità, indice fondiario

Autore: Redazione Online

Edilizia.com è online dal 1998, il primo del settore in Italia!