Indice di edificabilità: cos’è e come si calcola

indice edificabilità

Indice di edificabilità è stato introdotto nell’ordinamento italiano per la prima volta negli anni ’60.

Tale dato è necessario per regolare, e mantenere nel limite concesso, quella che viene chiamata “densità edilizia”. Ovvero, l’entità dell’impatto dell’essere umano sul territorio.

Qualsiasi costruzione infatti, che sia essa destinata ad uso abitativo o ad altro scopo, provoca un impatto sul territorio. In quanto, inevitabilmente, la sua presenta altera lo stato del paesaggio e sottrae risorse naturali al pianeta.

Vediamo nello specifico che cos’è l’indice di edificabilità e in che modo si calcola.

L’indice di edificabilità territoriale e fondiario

L’indice di edificabilità nasce nel momento in cui l’essere umano ha iniziato ad accorgersi che l’evoluzione dell’urbanizzazione stava provocando troppi danni al pianeta. Nello stesso periodo infatti, hanno cominciato a diffondersi per la prima volta il concetto di sostenibilità e la necessità di salvaguardare in qualche modo la natura.

All’interno del nostro ordinamento costituzionale, l’indice di edificabilità è stato distinto in due tipologie, ovvero:

  • L’indice territoriale, che si concentra sull’urbanizzazione delle grandi aree, come la costruzione di infrastrutture negli spazi pubblici;
  • L’indice fondiario, che invece restringe il campo ai singoli lotti, e si concentra sulla possibilità di costruire all’interno di un terreno specifico.

Le differenti aree di edificabilità

La legge che stabilisce le regole in merito alla pianificazione urbanistica del territorio italiano è il D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968. Qui vengono divise le aree edificabili in differenti categorie, ovvero:

  • A) agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di pregio ambientale;
  • B) zone parzialmente edificate. E quindi aree nelle quali la superficie coperta da edifici esistenti è superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona, e la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq;
  • C) zone inedificate, ma destinate alla realizzazione di nuovi edifici. Rientrano qui anche le aree edificate, ma nelle quali non si raggiungono i valori citati nel punto precedente;
  • D) aree dedicate alla realizzazione di nuovi impianti industriali o simili;
  • E) zone destinate ad uso agricolo;
  • F) aree destinate ad impianti e attrezzature di interesse generale.

A seconda delle categorie, l’indice di edificabilità imposto è differente. Per esempio, per le aree appartenenti alla categoria A (centri storici), risulta molto difficile poter costruire nuovi edifici, e infatti l’indice massimo si attesta a 5 m³/m².

Le lettere B e C invece, rappresentano le zone a carattere residenziale. Risulta qui più facile costruire, ma dipende sempre dalla densità di popolazione già registrata. L’indice qui va dai 5 ai 7 m³/m².

Le categorie D ed F includono zone nelle quali non è possibile costruire, perché destinate a diversi utilizzi. Mentre quelle appartenenti alla lettera E, l’indice di edificabilità fondiaria è pari a 0,03 m³/m².

Come si fa il calcolo?

Per poter sapere l’indice di edificabilità fondiaria in base alla zona d’interesse si deve fare un semplice calcolo, ovvero: n*m³/m².

La lettera “n” sta a significare l’indice stabilito in base alla zona; “m³” invece rappresenta il volume edificabile; ed “m²” è la superficie del terreno.

Per sapere quindi quando può essere grande la struttura che si desidera costruire, sarà necessario moltiplicare l’indice di edificabilità consentito, per il rapporto tra il volume fabbricabile e la superficie del terreno in questione.

Facciamo un esempio. Mettiamo il caso che il terreno abbia una superficie di 1500 m², e che in quella zona l’indice di edificabilità si attesti a 0,50 m³/m². Per ottenere il valore dei metri cubi, facciamo il seguente calcolo: m³= 0,50*1500. Il risultato è 750 m³.

Dopodiché però, non dimentichiamo il rapporto tra il volume e la superficie, che quindi ci porta a dividere la cifra ottenuta per l’altezza del fabbricato che si vuole costruire. Per esempio, 4 metri.

Dunque, 750 m³/4 metri = 187,50 m².




Doverosi chiarimenti

Concludiamo sottolineando che purtroppo il calcolo non è sempre così semplice. Infatti, nonostante ci sia una normativa che stabilisce il limite di edificabilità consentito, sono sempre le Regioni e i Comuni, il base ai loro Piani Regolatori, a stabilire l’indice di edificabilità in base a molti fattori.

Se quindi si vuole essere sicuri di eseguire il calcolo con i giusti dati, la cosa migliore è rivolgersi agli uffici comunali. Qui si potrà appurare che molte Comuni portano a diminuire il valore della cubatura edificabile, e che ogni regolamento ha differenti regole.

Generalmente comunque, i fattori considerati per poter sapere il potenziale volume di un immobile da costruire sono:

  • Il numero degli abitanti del Comune;
  • L’altezza massima stabilita in base all’area;
  • La distanza tra l’immobile da costruire e i fabbricati o infrastrutture già esistenti;
  • La percentuale di copertura edificabile in base alla specifica zona.



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