Abusi edilizi, non basta chiamarla pertinenza per evitare la demolizione

Quando si eseguono lavori su un immobile, non sempre è facile capire quale sia il titolo edilizio necessario. Interventi che possono apparire di modesta entità, come la realizzazione di una tettoia, l’installazione di una struttura metallica o la creazione di nuovi spazi destinati a un’attività, possono infatti assumere un rilievo ben diverso agli occhi della normativa urbanistica.

Su questo tema è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3812 del 14 maggio 2026, ribadendo alcuni principi consolidati in materia di abusi edilizi. La decisione affronta aspetti particolarmente rilevanti, tra cui la corretta qualificazione delle pertinenze, il valore della CILA e le condizioni che consentono di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

Le opere contestate dal comune

La vicenda riguarda una serie di interventi eseguiti su un immobile destinato ad attività commerciale. Nel corso di un sopralluogo, il Comune ha accertato la presenza di diverse opere ritenute prive del necessario titolo edilizio.

In particolare erano state installate alcune celle frigorifere, realizzate pareti divisorie interne e costruite tre strutture metalliche con copertura. A queste si aggiungeva la modifica di un’apertura dell’edificio, adattata per consentire il collegamento con una delle celle frigorifere.

Ritenendo che tali interventi avessero determinato una trasformazione dell’immobile non autorizzata, l’amministrazione comunale ha emesso un’ordinanza di demolizione.

Il proprietario ha impugnato il provvedimento sostenendo, tra le varie argomentazioni, che le opere avessero natura pertinenziale, che fossero riconducibili a una precedente CILA e che la demolizione risultasse sproporzionata rispetto agli interventi realizzati.

Perché il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso

I giudici amministrativi hanno confermato la legittimità dell’ordine di demolizione, ricordando un principio costante della giurisprudenza: gli interventi edilizi devono essere valutati nel loro complesso e non singolarmente.

Questo significa che non è possibile considerare ogni opera come un intervento autonomo di modesta entità quando, nel loro insieme, i lavori determinano una trasformazione significativa dell’immobile.

Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha evidenziato come le opere realizzate avessero comportato un incremento degli spazi utilizzabili e modificato anche l’aspetto esterno dell’edificio, elementi che richiedono un’attenta verifica del titolo edilizio necessario ai sensi del D.P.R. n. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia.

Un altro elemento ritenuto decisivo riguarda la documentazione presentata al Comune. Sebbene fosse stata depositata una CILA, le opere oggetto della contestazione non risultavano rappresentate negli elaborati progettuali allegati. Per questo motivo i giudici hanno escluso che tali interventi potessero ritenersi legittimamente assentiti.

Pertinenza urbanistica: non basta che un’opera sia al servizio dell’edificio

Uno dei passaggi più interessanti della sentenza riguarda il concetto di pertinenza urbanistica, spesso confuso con quello previsto dall’art. 817 del Codice Civile.

Il Consiglio di Stato ricorda che, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, la nozione di pertinenza urbanistica è molto più restrittiva rispetto a quella civilistica.

Un manufatto può essere qualificato come pertinenza solo quando svolge una funzione esclusivamente accessoria rispetto all’edificio principale, ha dimensioni contenute e non comporta un’autonoma trasformazione del territorio né determina un incremento del carico urbanistico.

Non è quindi sufficiente che un’opera sia destinata a soddisfare le esigenze dell’immobile principale per poter essere automaticamente considerata una pertinenza dal punto di vista edilizio.

Nel caso esaminato, i giudici hanno ritenuto che le strutture metalliche e gli altri interventi realizzati non presentassero queste caratteristiche. Valutate nel loro insieme, le opere determinavano infatti un ampliamento funzionale degli spazi disponibili, incompatibile con la nozione di semplice pertinenza urbanistica.

La CILA non regolarizza opere diverse da quelle dichiarate

La sentenza affronta anche un altro tema particolarmente rilevante nella pratica edilizia: gli effetti della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

Il Consiglio di Stato chiarisce che la presentazione della CILA non rappresenta una sorta di autorizzazione generale per qualsiasi intervento eseguito sull’immobile.

Il titolo produce effetti esclusivamente per le opere descritte nella relazione tecnica e rappresentate negli elaborati grafici depositati presso il Comune. Qualora vengano realizzati interventi ulteriori o sostanzialmente diversi rispetto a quelli comunicati, tali opere non possono considerarsi legittimate dalla semplice presentazione della pratica edilizia.

Si tratta di un principio che richiama l’importanza di predisporre una documentazione progettuale completa e coerente con gli interventi effettivamente eseguiti.

Quando la demolizione può essere sostituita da una sanzione pecuniaria

Nel ricorso era stato sostenuto anche che la demolizione avrebbe dovuto essere sostituita da una sanzione economica.

Sul punto il Consiglio di Stato richiama quanto previsto dall’articolo 34 del D.P.R. n. 380/2001, che disciplina gli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio.

La norma prevede che la demolizione possa essere evitata soltanto quando il ripristino dello stato dei luoghi rischierebbe di compromettere la parte dell’edificio realizzata legittimamente. Si tratta, tuttavia, di un’ipotesi eccezionale. La sentenza ribadisce infatti che spetta al proprietario dimostrare, mediante adeguata documentazione tecnica, l’impossibilità di procedere alla demolizione senza arrecare danni alla parte regolare dell’immobile.

Nel caso esaminato tale prova non è stata fornita e, di conseguenza, i giudici hanno escluso la possibilità di applicare la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso, confermando l’ordine di demolizione disposto dal Comune.