Terzo condono edilizio, ecco perché il condono può essere negato

Quando si parla di condono edilizio, una delle convinzioni più diffuse è che un immobile realizzato prima dell’introduzione di un vincolo paesaggistico o ambientale possa essere sanato con maggiore facilità. In realtà, la normativa è molto più articolata e ogni domanda deve essere valutata tenendo conto di diversi elementi, come la tipologia dell’abuso, la presenza di eventuali vincoli e le disposizioni vigenti al momento della richiesta.

Una recente decisione del Consiglio di Stato torna proprio su questo tema, ribadendo alcuni principi destinati ad avere un impatto concreto su molti procedimenti di condono ancora oggi al centro di contenziosi. La sentenza offre anche importanti chiarimenti sul ruolo del silenzio-assenso e sugli effetti delle modifiche normative intervenute negli ultimi anni.

Ma costruire un immobile prima dell’istituzione di un parco naturale è davvero sufficiente per ottenere il condono? E cosa succede se, nel frattempo, la normativa regionale viene modificata?

Vediamo quali risposte arrivano dai giudici amministrativi.

Il caso esaminato dal Consiglio di Stato

La vicenda nasce dalla richiesta di condono edilizio presentata per un piccolo fabbricato residenziale realizzato molti anni prima all’interno di un’area che, successivamente, è stata ricompresa nel Parco di Veio e quindi sottoposta a specifici vincoli di tutela paesaggistica e ambientale.

L’amministrazione comunale aveva respinto la domanda ritenendo che l’intervento non potesse essere sanato in base alle disposizioni contenute nell’articolo 32 del decreto-legge n. 269 del 2003 (convertito dalla legge n. 326 del 2003), che disciplina il cosiddetto terzo condono edilizio, e nella legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, la quale detta le regole applicabili sul territorio regionale.

Il diniego è stato impugnato davanti ai giudici amministrativi, sostenendo, tra l’altro, che l’immobile fosse stato costruito prima dell’apposizione del vincolo e che ciò avrebbe dovuto consentire il rilascio della sanatoria. Dopo il rigetto del ricorso da parte del TAR, la questione è arrivata davanti al Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 4788 del 15 giugno 2026, ha confermato integralmente la decisione di primo grado, fornendo alcuni importanti chiarimenti sull’applicazione della disciplina del condono nelle aree vincolate.

Perché il condono è stato definitivamente respinto

Il punto centrale della sentenza riguarda un principio che la giurisprudenza ribadisce ormai da tempo: il fatto che un immobile sia stato costruito prima dell’apposizione di un vincolo paesaggistico o ambientale non significa automaticamente che possa essere condonato.

Nel caso esaminato, i giudici hanno evidenziato che l’opera oggetto della domanda di sanatoria non consisteva in un semplice intervento di manutenzione o di recupero dell’edificio esistente, ma nella realizzazione di un nuovo fabbricato. Si tratta di una tipologia di abuso che rientra tra quelle individuate nell’Allegato 1 del decreto-legge n. 269 del 2003, per le quali il legislatore ha previsto regole molto più restrittive quando l’immobile ricade in un’area sottoposta a tutela.

Il Consiglio di Stato ha ricordato che il cosiddetto terzo condono edilizio consente, nelle aree vincolate, la sanatoria soltanto per alcune categorie di interventi di minore rilevanza, come determinati lavori di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, e comunque solo in presenza degli ulteriori requisiti previsti dalla legge. Diversa è invece la situazione delle nuove costruzioni abusive, per le quali la normativa esclude la possibilità di ottenere il condono.

Per questo motivo i giudici hanno ritenuto corretto il comportamento dell’amministrazione comunale, confermando che la domanda di sanatoria non poteva essere accolta. La decisione richiama così un principio importante anche per altri casi analoghi: quando la legge esclude in modo espresso la condonabilità dell’intervento, non è sufficiente dimostrare che l’edificio esistesse prima dell’introduzione del vincolo per ottenere un esito favorevole.

La modifica della legge regionale cambia qualcosa? la risposta dei giudici

Uno degli argomenti principali portati davanti al Consiglio di Stato riguardava una modifica normativa intervenuta dopo il rigetto della domanda di condono. Nel 2024, infatti, la Regione Lazio è intervenuta sull’articolo 3 della legge regionale n. 12 del 2004, eliminando il passaggio che escludeva la possibilità di sanare gli abusi realizzati “anche prima dell’apposizione del vincolo”.

Secondo i ricorrenti, questa novità avrebbe dovuto aprire la strada a una diversa valutazione della loro posizione. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che la modifica non poteva incidere sul giudizio in corso. Il provvedimento con cui il Comune aveva respinto la domanda di condono era stato adottato molti anni prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina e, proprio per questo motivo, doveva essere valutato sulla base della normativa vigente in quel momento.

Il Consiglio di Stato ha quindi precisato che eventuali richieste di riesame fondate sulla modifica legislativa rappresentano un procedimento distinto e non possono influenzare la legittimità di un provvedimento già adottato e sottoposto al vaglio dei giudici amministrativi.

Si tratta di un chiarimento importante perché conferma un principio generale del diritto amministrativo: salvo casi espressamente previsti dalla legge, i provvedimenti vengono valutati in base alle norme in vigore quando sono stati emanati. Le modifiche legislative successive, quindi, non producono automaticamente effetti retroattivi né consentono di ribaltare decisioni già assunte.

Perché non era necessario acquisire il parere dell’ente parco

Tra le contestazioni sollevate nel ricorso c’era anche quella relativa al mancato coinvolgimento dell’Ente Parco. Secondo i ricorrenti, prima di respingere la domanda di condono il Comune avrebbe dovuto richiedere il parere dell’autorità competente per la tutela dell’area protetta, così da verificare l’eventuale compatibilità dell’intervento con il contesto paesaggistico.

Anche su questo punto il Consiglio di Stato ha confermato la correttezza dell’operato dell’amministrazione. I giudici hanno spiegato che il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo è necessario soltanto quando la normativa consente, almeno in astratto, il rilascio della sanatoria. Se invece la legge esclude già in partenza la possibilità di ottenere il condono, l’acquisizione del parere diventerebbe un passaggio privo di utilità pratica.

Nel caso esaminato, infatti, la domanda riguardava un intervento che, per le sue caratteristiche e per la disciplina prevista dall’articolo 32 del decreto-legge n. 269 del 2003, non poteva essere sanato. Di conseguenza, il Comune era legittimato a respingere l’istanza senza avviare ulteriori valutazioni da parte dell’Ente Parco, poiché nessun parere avrebbe potuto superare un divieto stabilito direttamente dalla legge.

Questo passaggio della sentenza ribadisce un principio importante anche sotto il profilo procedurale: quando un procedimento amministrativo è vincolato dalla normativa e non lascia margini di discrezionalità, l’amministrazione non è tenuta a svolgere attività istruttorie che non potrebbero comunque modificare l’esito finale della pratica.

Il silenzio-assenso non basta se mancano i requisiti per il condono

Un altro aspetto affrontato dal Consiglio di Stato riguarda il cosiddetto silenzio-assenso, cioè il meccanismo in base al quale, in determinate situazioni, il mancato riscontro dell’amministrazione entro i termini previsti dalla legge può equivalere a un’accettazione della richiesta presentata dal cittadino.

Nel ricorso era stato sostenuto che, essendo trascorso un lungo periodo di tempo tra la presentazione della domanda di condono e il provvedimento di diniego, la sanatoria dovesse ormai considerarsi ottenuta per effetto del silenzio dell’amministrazione. I giudici, però, hanno respinto anche questa tesi.

La sentenza ribadisce infatti un orientamento ormai consolidato: il silenzio-assenso non si forma automaticamente con il semplice decorso del tempo, ma soltanto quando la domanda possiede tutti i requisiti sostanziali richiesti dalla normativa. Se la legge esclude in partenza la possibilità di rilasciare il condono, il trascorrere dei termini non può trasformare un intervento non sanabile in un’opera regolarizzata.

Nel caso specifico, trattandosi di un abuso che non rientrava tra quelli condonabili nelle aree sottoposte a vincolo, il Consiglio di Stato ha escluso che il silenzio dell’amministrazione potesse produrre effetti favorevoli. Si tratta di un principio particolarmente importante, perché chiarisce che il decorso del tempo, da solo, non può mai superare un divieto imposto direttamente dalla legge.