Nel delicato equilibrio tra tutela del paesaggio e utilizzo turistico degli immobili, anche una semplice piscina smontabile può diventare oggetto di un contenzioso amministrativo. È quanto accaduto in un recente caso deciso dal TAR della Campania, che si è pronunciato sulla legittimità di un’autorizzazione paesaggistica rilasciata da un Comune costiero per l’installazione di una piscina temporanea.

La vicenda ruota attorno a una piscina fuori terra, realizzata con materiali leggeri e pensata per essere installata durante la stagione estiva. Tuttavia l’amministrazione comunale aveva autorizzato l’intervento con una limitazione particolare: la struttura poteva essere montata solo una volta, per una singola stagione, imponendone poi la rimozione entro una data precisa.

Una decisione che il soggetto interessato ha contestato davanti ai giudici amministrativi, sostenendo che una piscina stagionale smontabile non dovrebbe essere trattata come un intervento irripetibile.

Il TAR è quindi stato chiamato a chiarire un punto molto importante per chi opera nel settore turistico e immobiliare: un Comune può davvero autorizzare una piscina temporanea soltanto “una tantum”? E quando una limitazione amministrativa diventa illegittima per difetto di motivazione?

Il caso: la richiesta di installare una piscina stagionale

La vicenda nasce dalla richiesta presentata da una società proprietaria di un immobile situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, che aveva chiesto al Comune l’autorizzazione per installare una piscina stagionale smontabile. Si trattava di una struttura leggera, composta da una vasca in materiale plastico sostenuta da elementi in metallo e legno, quindi priva di opere edilizie permanenti e destinata a essere rimossa al termine della stagione estiva.

Nel corso dell’istruttoria amministrativa era intervenuta la Soprintendenza competente per la tutela del paesaggio, che aveva espresso inizialmente un parere negativo sull’intervento. Tale parere era stato contestato davanti al giudice amministrativo e il TAR, con una precedente decisione del 2025, aveva ritenuto carente la motivazione relativa alla piscina stagionale smontabile, aprendo così la strada a una nuova valutazione da parte dell’amministrazione.

A seguito di quella pronuncia il Comune aveva quindi rilasciato l’autorizzazione paesaggistica. Tuttavia il provvedimento conteneva una prescrizione molto particolare: la piscina poteva essere installata solo una volta, per la stagione estiva, con l’obbligo di rimuoverla entro il 30 settembre 2025 e di ripristinare lo stato dei luoghi.

Proprio questa limitazione ha dato origine al nuovo contenzioso amministrativo, poiché il soggetto interessato riteneva che la piscina dovesse poter essere utilizzata in modo stagionale e ripetuto negli anni, e non soltanto per una singola installazione temporanea.

Leggi anche: Sanatoria edilizia e vincoli paesaggistici: quando la demolizione è inevitabile

Autorizzazione paesaggistica e piscine stagionali: cosa dice la normativa

Quando un immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, qualsiasi intervento che possa modificare lo stato dei luoghi deve essere preventivamente autorizzato dall’amministrazione competente attraverso la cosiddetta autorizzazione paesaggistica. Si tratta di un titolo previsto dall’articolo 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, che serve a verificare se l’intervento sia compatibile con i valori paesaggistici tutelati.

Approfondisci: Piscina fuori terra senza permessi: il TAR conferma quando è abuso edilizio

In questo procedimento il Comune svolge l’istruttoria, ma la valutazione finale passa anche attraverso il parere della Soprintendenza, che ha il compito di verificare se l’opera possa compromettere o alterare il contesto paesaggistico. Proprio per questo motivo, anche interventi apparentemente modesti – come strutture stagionali o temporanee – possono essere sottoposti a controlli particolarmente rigorosi.

Nel caso delle piscine, la giurisprudenza amministrativa ha più volte chiarito che una piscina stabile o interrata rappresenta generalmente un intervento edilizio rilevante, che richiede il permesso di costruire. Diverso può essere il caso delle piscine smontabili o temporanee, realizzate senza opere in muratura e destinate a essere rimosse dopo un periodo limitato. Tuttavia, anche queste strutture devono essere valutate sotto il profilo paesaggistico quando l’area è soggetta a tutela.

Proprio all’interno di questo quadro normativo si inserisce la vicenda esaminata dal TAR, dove il problema non riguardava tanto la possibilità di installare una piscina temporanea, quanto piuttosto la scelta dell’amministrazione di autorizzarla solo per un utilizzo “una tantum” e non stagionale.

Leggi anche: Piscina interrata: Permessi, prezzi e detrazioni fiscali

Il problema dell’autorizzazione “una tantum”

Dopo la precedente pronuncia del TAR, il Comune aveva deciso di rilasciare l’autorizzazione paesaggistica per la piscina smontabile. Tuttavia l’atto amministrativo conteneva una prescrizione molto particolare: l’installazione della piscina veniva consentita solo in via eccezionale e limitata a una sola stagione estiva, con obbligo di rimozione entro una data precisa e ripristino dello stato originario dei luoghi.

Secondo l’amministrazione comunale, una piscina – anche se fuori terra – non potrebbe essere considerata un’opera realmente precaria quando è destinata a soddisfare esigenze che si ripetono ogni anno, come appunto l’utilizzo durante la stagione estiva. In questa prospettiva, l’installazione stagionale potrebbe configurare un intervento edilizio più stabile, mentre una installazione una tantum sarebbe stata ritenuta compatibile con il contesto paesaggistico perché limitata a un periodo circoscritto.

Proprio su questo punto si è concentrata la contestazione del soggetto interessato. L’autorizzazione rilasciata dal Comune, infatti, consentiva sì il montaggio della piscina, ma solo in modo occasionale e irripetibile, impedendo di fatto l’utilizzo stagionale negli anni successivi.

Secondo il ricorrente, questa limitazione risultava ingiustificata e non coerente con la natura stessa dell’intervento, che era stato progettato proprio come struttura stagionale e facilmente rimovibile. Da qui la decisione di impugnare il provvedimento davanti al TAR per chiederne l’annullamento.

La decisione del TAR: autorizzazione annullata per difetto di motivazione

Il Tribunale Amministrativo Regionale con la sentenza n° 204/2026 ha esaminato le ragioni della contestazione concentrandosi soprattutto sulla motivazione del provvedimento comunale. Dopo aver analizzato i diversi motivi di ricorso presentati dal soggetto interessato, i giudici hanno ritenuto fondato quello relativo alla mancanza di una motivazione logica e coerente nella prescrizione imposta dall’amministrazione.

In particolare il TAR ha evidenziato come il Comune avesse autorizzato l’installazione della piscina smontabile ma, allo stesso tempo, ne avesse limitato l’utilizzo a una sola stagione estiva. Secondo i giudici, dal provvedimento non era possibile comprendere le ragioni per cui una piscina stagionale, destinata a essere installata e rimossa ogni anno, sarebbe stata incompatibile con i valori paesaggistici, mentre la stessa struttura sarebbe risultata accettabile se installata solo una volta.

Il TAR ha quindi sottolineato che la motivazione dell’atto amministrativo appariva contraddittoria e priva di una spiegazione concreta sotto il profilo paesaggistico. In altre parole, l’amministrazione non aveva chiarito quale impatto diverso avrebbe avuto una piscina stagionale rispetto a una installata in via eccezionale per una sola estate.

Proprio per questo motivo il tribunale ha deciso di accogliere il ricorso e annullare il provvedimento impugnato, ritenendo illegittima la limitazione imposta dal Comune. Inoltre, vista la particolarità della vicenda, i giudici hanno stabilito la compensazione delle spese di giudizio tra le parti.