Può un proprietario trasformare due finestre in porte d’accesso affacciate sulla strada, se l’intervento riguarda la facciata di un edificio condominiale? E soprattutto: un permesso di costruire in sanatoria può superare il dissenso espresso dagli altri condomini?

Con la sentenza n. 1162/2026, il TAR Campania torna su un tema delicatissimo dell’edilizia condominiale: il rapporto tra titolo edilizio e diritti dei comproprietari. Il caso nasce dalla modifica di due vani finestra al piano terra di un edificio storico, trasformati in accessi diretti su strada. Una vicenda tecnica, certo, ma con conseguenze pratiche enormi per proprietari, amministratori e professionisti.

Quando si interviene sulla facciata, chi decide davvero? Basta l’ok del Comune o serve anche quello del condominio? E cosa accade se l’amministrazione cambia idea tra un provvedimento e l’altro?

Dalla CILA alla sanatoria: una vicenda amministrativa complessa

La controversia nasce dalla presentazione di una CILA avente ad oggetto la modifica di due vani finestra situati al piano terra di un edificio condominiale.

In concreto, l’intervento prevedeva:

  • la demolizione dei parapetti esistenti;
  • la trasformazione delle finestre prospicienti la pubblica via in veri e propri varchi di accesso;
  • l’installazione di gradini metallici esterni in corrispondenza delle nuove aperture;
  • la rimozione delle cosiddette “bocche di lupo” sottostanti, che garantivano luce e aria ai locali seminterrati condominiali.

Non si trattava quindi di una semplice sostituzione di infissi o di un intervento interno, ma di una modifica strutturale del prospetto su strada, con alterazione dell’assetto originario della facciata e dell’accessibilità dell’unità immobiliare, che da ingresso interno passava ad avere accesso diretto dalla pubblica via.

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Il condominio, ritenendo che tali opere incidessero su una parte comune dell’edificio e fossero state eseguite senza preventiva autorizzazione assembleare, diffidava il Comune ad intervenire.

Dopo un primo contenzioso, il TAR – con una precedente decisione – aveva imposto all’amministrazione di riesaminare la questione e pronunciarsi espressamente.

Il Comune, in esecuzione della sentenza, annullava la CILA evidenziando criticità sotto il profilo urbanistico ed edilizio e, soprattutto, rilevando la mancanza della documentazione attestante il consenso degli altri aventi titolo.

Seguiva un’ordinanza di ripristino. Sembrava la conclusione della vicenda.

Ma non è stato così.

La proprietaria presentava un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001, chiedendo il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria. Il Comune, con una nuova determinazione dirigenziale, rilasciava il titolo in sanatoria, qualificando l’intervento come “ripristino di aperture preesistenti” e ritenendo superfluo il consenso del condominio.

Ed è qui che si apre il nodo centrale della sentenza.

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Il punto centrale: la facciata è parte comune e serve il consenso del condominio

Il TAR affronta in modo netto il tema della legittimazione a intervenire sulle parti comuni dell’edificio. La facciata, ricorda il Collegio, è un bene comune.

E quando un intervento edilizio incide sul prospetto dell’edificio – modificandone aperture, accessi o elementi strutturali – non si è di fronte a una semplice opera interna, ma a una trasformazione che coinvolge diritti di tutti i comproprietari.

Il Comune, nel rilasciare il permesso in sanatoria, aveva sostenuto che si trattasse di un mero “ripristino di aperture preesistenti” e che l’intervento non incidesse sul decoro architettonico, potendo quindi prescindere dal consenso del condominio.

Il TAR non condivide questa impostazione.

Secondo i giudici:

  • l’intervento ha modificato l’aspetto esteriore dell’immobile;
  • non può essere l’amministrazione a stabilire autonomamente l’irrilevanza estetica dell’opera;
  • il consenso del condominio è necessario quando si interviene sulla facciata, anche se si ritiene che l’opera non alteri il decoro.

Il principio è chiaro e di portata generale: il titolo edilizio non sostituisce il consenso dei comproprietari.

Anche in presenza di una valutazione favorevole sotto il profilo urbanistico o paesaggistico, resta fermo l’obbligo di verificare la legittimazione del richiedente ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. 380/2001 e delle norme civilistiche sull’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.).

L’amministrazione deve accertare l’esistenza del consenso quando l’intervento riguarda parti comuni.

Non può semplicemente prescinderne.

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La contraddizione del comune e il difetto di motivazione

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda la contraddittorietà dell’azione amministrativa. Il Comune, infatti, aveva inizialmente annullato la CILA evidenziando:

  • il contrasto con la disciplina urbanistica di zona;
  • l’assenza del consenso degli altri comproprietari;
  • l’insufficienza della documentazione prodotta a dimostrare la preesistenza delle aperture.

Quel provvedimento non era stato impugnato ed era rimasto pienamente efficace. Successivamente, però, con la determinazione che rilascia il permesso di costruire in sanatoria, l’amministrazione giunge a conclusioni opposte, valorizzando proprio quegli elementi che prima aveva ritenuto non decisivi.

Secondo il TAR, questa inversione di rotta non è sorretta da un’istruttoria altrettanto approfondita né da una motivazione convincente.

In particolare:

  • documenti precedentemente ritenuti inconcludenti vengono ora utilizzati come prova della preesistenza delle aperture;
  • non viene spiegato perché elementi prima considerati ostativi non lo siano più;
  • non viene rimosso né superato formalmente il precedente provvedimento di annullamento della CILA.

Il Collegio sottolinea che, a fronte di un atto precedente ampiamente motivato, un nuovo provvedimento di segno diametralmente opposto richiede un’istruttoria solida e una motivazione puntuale.

In mancanza, il provvedimento risulta illegittimo.

È proprio su questo terreno – oltre che sulla questione del consenso condominiale – che la sanatoria viene annullata.

La decisione del TAR: sanatoria annullata

Con la sentenza n. 1162/2026, il TAR Campania ha annullato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune.

Il motivo è semplice: il Comune non poteva prima annullare la CILA per mancanza del consenso del condominio e poi autorizzare lo stesso intervento senza spiegare in modo chiaro perché aveva cambiato idea.

Secondo i giudici, la nuova decisione era in contrasto con il precedente provvedimento, che non era mai stato revocato. Inoltre, la motivazione della sanatoria non era sufficientemente approfondita.

Ma il punto più importante è un altro.

Quando si interviene sulla facciata di un edificio condominiale, il consenso del condominio è necessario. Non basta il via libera del Comune e non è l’amministrazione a poter decidere da sola se l’intervento incide o meno sul decoro dell’edificio.

Il messaggio della sentenza è molto chiaro: il titolo edilizio non può sostituire le regole del condominio.