APE obbligatorio ed esenzioni: vendita, affitto e casi esclusi

Capire se l’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio richiede una distinzione che spesso viene trascurata. Dotare l’immobile dell’APE, mostrarlo durante le trattative, consegnarlo alla controparte, inserire una clausola nel contratto e allegarne una copia sono adempimenti collegati, ma non sempre coincidono.

In linea generale l’APE serve per gli edifici o le unità immobiliari di nuova costruzione, venduti oppure locati a un nuovo conduttore. Le esclusioni esistono, ma dipendono dalle caratteristiche effettive e dall’uso dell’edificio: una casa senza caldaia, un locale da ristrutturare o un’unità di piccole dimensioni non sono automaticamente esenti.

Questa guida chiarisce quando l’APE è obbligatorio per vendita, affitto e annunci, quando deve essere allegato, quali immobili sono esclusi e come comportarsi in presenza di impianti privi di libretto. Per definizione, contenuto, durata e costi dell’attestato si può consultare la guida generale.

APE obbligatorio: la regola generale

L’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 stabilisce che l’attestato viene rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati a un nuovo locatario. L’obbligo riguarda inoltre alcune ristrutturazioni importanti e gli edifici pubblici nelle condizioni previste dalla legge.

Il documento deve essere redatto da un certificatore abilitato, dopo il sopralluogo, e trasmesso secondo la procedura della Regione o Provincia autonoma competente. Un vecchio attestato può essere utilizzato soltanto se è ancora valido e rappresenta l’immobile nello stato attuale.

Il primo controllo, quindi, non consiste nel chiedersi se l’APE debba essere “messo dentro il contratto”, ma se l’immobile debba esserne dotato. Solo dopo si verificano consegna, clausola e allegazione.

Dotazione, consegna, clausola e allegazione: le differenze

La locazione di un singolo appartamento offre l’esempio più utile: l’unità deve essere dotata dell’APE, il conduttore deve riceverlo e nel contratto soggetto a registrazione va inserita la clausola, ma la copia dell’attestato non deve necessariamente essere allegata. Scrivere che “per gli appartamenti in affitto l’APE non serve” sarebbe quindi errato.

Quando serve l’APE nella compravendita

Il proprietario deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente fin dall’avvio delle trattative e consegnarlo al termine. Nel contratto di compravendita o in altro atto di trasferimento a titolo oneroso deve comparire la dichiarazione dell’acquirente di avere ricevuto informazioni e documentazione; una copia dell’attestato va allegata all’atto.

La presenza dell’APE non dimostra la regolarità urbanistica, catastale o strutturale dell’immobile. Il certificatore fotografa la prestazione energetica, mentre il tecnico incaricato della compravendita svolge controlli diversi. I due documenti non si sostituiscono.

APE e contratto preliminare

Il preliminare non è l’atto al quale la legge collega l’obbligo nazionale di allegare la copia dell’attestato. Tuttavia il venditore deve mettere l’APE a disposizione durante le trattative e consegnarlo alla conclusione delle stesse. È quindi prudente acquisirlo prima del preliminare, soprattutto se classe e consumi hanno inciso sull’annuncio, sul prezzo o sulla decisione di acquistare.

Se l’APE contiene dati non veritieri o rappresenta un immobile diverso da quello visitato, possono nascere contestazioni ulteriori rispetto alle sole sanzioni amministrative.

Trasferimenti gratuiti, successione e divisione

Per il trasferimento a titolo gratuito il D.Lgs. 192/2005 prevede la produzione dell’APE, se l’immobile ne è privo, ma la disciplina nazionale della clausola e dell’allegazione contenuta nel comma 3 riguarda gli atti onerosi. Donazione e vendita non vanno quindi trattate come operazioni identiche; il notaio verifica il caso e le eventuali disposizioni regionali.

La successione per causa di morte non è una vendita, una locazione a un nuovo conduttore o un trasferimento contrattuale gratuito disposto dal proprietario: il solo passaggio agli eredi non genera normalmente un nuovo APE. L’attestato diventerà però necessario se gli eredi mettono successivamente l’immobile in vendita o lo concedono in nuova locazione, salvo una reale esclusione.

APE nei contratti di affitto

L’obbligo non riguarda soltanto gli appartamenti. Un nuovo contratto può richiedere l’APE anche per uffici, negozi e altri immobili commerciali, se l’unità rientra nel campo di applicazione e non è compresa in una delle esclusioni tecniche. La sola assenza dell’impianto a gas o della caldaia non basta a esentare un locale.

Per i nuovi contratti soggetti a registrazione il conduttore dichiara mediante apposita clausola di avere ricevuto informazioni e documentazione energetica. Nella locazione della singola unità non occorre allegare la copia al contratto; se viene locato un intero edificio, invece, l’eccezione non opera.

Una proroga con lo stesso conduttore non va confusa con una nuova locazione a un nuovo soggetto. Se viene stipulato un nuovo contratto soggetto a registrazione, oppure cambia il conduttore, è opportuno verificare nuovamente validità dell’attestato e adempimenti contrattuali.

Affitti brevi e contratti non soggetti a registrazione

La clausola prevista dall’articolo 6, comma 3, è riferita ai nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione. Questo non consente però di trasformare automaticamente ogni affitto breve in un’esenzione tecnica dall’APE: il comma 2 disciplina la dotazione degli immobili locati a un nuovo conduttore, mentre le regole sugli annunci e le eventuali norme regionali vanno considerate separatamente.

Per locazioni turistiche, periodi inferiori a trenta giorni o immobili usati soltanto per una parte dell’anno conviene verificare la disciplina regionale e la configurazione concreta prima di pubblicare l’annuncio o firmare. Durata del contratto ed esclusione dell’edificio sono concetti diversi.

APE negli annunci immobiliari

Quando un immobile soggetto all’obbligo viene offerto in vendita o locazione, l’annuncio deve riportare gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale e la classe energetica. Non è sufficiente scrivere “APE in corso” per lasciare online a tempo indeterminato un annuncio privo dei dati richiesti.

La responsabilità può ricadere sul soggetto che pubblica l’annuncio. Proprietario e agenzia dovrebbero quindi acquisire un attestato valido prima della promozione e verificare che classe, codice e caratteristiche corrispondano all’unità effettivamente proposta.

La legge nazionale prevede una specifica eccezione agli obblighi dell’annuncio per la locazione di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno. Non va confusa con una generale esclusione dalla dotazione dell’APE in ogni contratto stagionale.

Edifici nuovi, lavori e agibilità

Per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti nelle condizioni previste dalla legge, l’APE deve essere prodotto prima del rilascio dell’agibilità; l’obbligo ricade sul costruttore o sul proprietario. L’attestato fotografa l’edificio realizzato e non sostituisce la relazione energetica di progetto o l’Attestato di Qualificazione Energetica.

Anche il titolo edilizio e la segnalazione finale hanno funzioni differenti. Quando il completamento di un fabbricato richiede un Permesso di costruire o altra pratica, occorre coordinare gli elaborati energetici con il procedimento comunale.

Edifici pubblici e affissione dell’attestato

Per gli edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 250 m², il proprietario o il soggetto responsabile della gestione deve produrre l’APE quando manca e affiggerlo in un punto chiaramente visibile. Per gli edifici scolastici gli adempimenti ricadono sugli enti proprietari individuati dalla normativa di settore.

L’affissione non coincide con la semplice disponibilità del file negli uffici. L’attestato deve essere esposto in modo che il pubblico possa prenderne visione. Anche gli edifici privati abitualmente frequentati dal pubblico possono essere soggetti all’affissione quando dispongono già dell’APE e ricorrono le condizioni stabilite dalla disciplina applicabile.

Quando l’APE non è obbligatorio: gli immobili esclusi

L’Appendice A delle Linee guida nazionali del DM 26 giugno 2015 elenca i casi esclusi dalla dotazione. Le categorie vanno lette insieme alle loro condizioni: il nome catastale o una descrizione generica del proprietario non sono sufficienti.

Per ruderi e fabbricati incompleti l’esclusione non cancella gli adempimenti energetici dei successivi lavori. Prima del completamento può essere necessaria una nuova relazione tecnica di progetto riferita alle norme vigenti al momento della pratica.

Piccolo immobile, garage e cantina: gli errori più comuni

La soglia di 50 m² viene spesso applicata male. L’esclusione nazionale riguarda un fabbricato isolato con superficie utile totale inferiore alla soglia. Un monolocale di 40 m² all’interno di un condominio non diventa esente per il solo fatto di essere piccolo.

Box, cantine e depositi sono esclusi quando appartengono a usi che normalmente non prevedono sistemi tecnici. Se un locale è stato trasformato in ufficio, negozio, laboratorio climatizzato o spazio destinato alla permanenza di persone, occorre valutare la situazione reale e la regolarità del cambio d’uso. La categoria catastale, da sola, non risolve l’analisi energetica.

Un garage pertinenziale venduto insieme all’abitazione non richiede necessariamente un attestato autonomo; l’appartamento resta però soggetto al proprio APE. Se autorimessa e ufficio sono porzioni scorporabili, l’ufficio può dover essere certificato anche quando la parte destinata ai veicoli è esclusa.

Casa senza caldaia o impianto: l’APE può servire comunque

L’assenza della caldaia non equivale all’assenza dell’obbligo. Le Linee guida consentono di valutare un edificio privo di impianto secondo la metodologia prevista; inoltre pompe di calore, climatizzatori fissi, resistenze e altri sistemi tecnici possono concorrere alla prestazione energetica anche quando non sono impianti tradizionali a gas.

Una casa disabitata, con utenze staccate o con generatore rimosso non diventa automaticamente un rudere. Se viene venduta o locata ed è ancora un edificio utilizzabile, il certificatore deve verificare come rappresentarla correttamente, non limitarsi a dichiararla esente.

APE senza libretto d’impianto: che cosa fare

Il libretto dell’impianto e l’APE hanno funzioni diverse. Il primo descrive e accompagna l’impianto di climatizzazione; il secondo attesta la prestazione energetica dell’edificio. Quando esiste un impianto soggetto all’obbligo, il libretto deve essere istituito e aggiornato indipendentemente dalla vendita o dalla certificazione.

Le Linee guida nazionali stabiliscono che, ai fini della validità dell’APE e delle verifiche sulla manutenzione, i libretti di impianto sono allegati all’attestato in originale, copia cartacea o formato elettronico. La soluzione corretta non è redigere l’APE ignorando l’impianto, ma ricostruire e regolarizzare la documentazione con installatore, manutentore e certificatore.

Non tutti i sistemi tecnici considerati nel calcolo energetico sono però soggetti alle stesse ispezioni o al medesimo obbligo di libretto. Se l’edificio non possiede alcun impianto per il quale il libretto sia dovuto, il certificatore può redigere l’APE applicando le regole di calcolo previste senza inventare un documento inesistente.

La validità massima dell’APE è di dieci anni, ma è subordinata al rispetto delle prescrizioni di controllo e manutenzione dei sistemi tecnici. Se non vengono rispettate, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza non osservata.

Immobile collabente o inagibile: l’esenzione non è automatica

La categoria catastale F/2 identifica un’unità collabente ai fini catastali, ma l’esclusione energetica va ricondotta alle condizioni tecniche delle Linee guida, ad esempio lo stato di rudere dichiarato nell’atto. Analogamente, una dichiarazione di inagibilità o la necessità di ristrutturare non coincidono sempre con un rudere, un fabbricato al rustico o uno scheletro strutturale.

Prima della vendita il tecnico e il notaio devono verificare documenti, stato materiale e formula da inserire nell’atto. Usare una dichiarazione generica di “immobile malmesso” per evitare l’APE può esporre le parti a contestazioni.

Le sanzioni e la validità del contratto

La vecchia versione di questa guida lasciava intendere che l’assenza dell’APE rendesse automaticamente invalido il contratto. La disciplina oggi applicabile prevede invece sanzioni amministrative e l’obbligo di regolarizzare la documentazione: non opera una nullità automatica generalizzata del contratto.

Il pagamento della sanzione per omessa dichiarazione o allegazione non esonera dalla presentazione della dichiarazione o della copia dell’APE alla Regione o Provincia autonoma competente entro quarantacinque giorni. Restano inoltre possibili responsabilità del certificatore per un attestato irregolare e conseguenze civili se informazioni energetiche errate hanno inciso sull’accordo.

Come verificare se un immobile è davvero esente

Una verifica affidabile parte dall’operazione concreta e non da una formula precompilata. Prima di dichiarare l’esenzione conviene raccogliere:

• atto di provenienza, dati catastali e planimetria;
• destinazione d’uso urbanistica e utilizzo effettivo;
• superficie utile totale e rapporto con gli altri corpi di fabbrica;
• descrizione e documenti degli impianti presenti;
• eventuale stato di rudere, rustico o scheletro documentabile;
• tipo di trasferimento o contratto che si intende stipulare;
• disciplina e procedura della Regione o Provincia autonoma.

Il certificatore valuta la possibilità tecnica di redigere l’APE; il notaio o il professionista che prepara il contratto verifica clausola, allegazione e dichiarazioni nell’atto. Quando l’esenzione dipende dallo stato dell’edificio, fotografie e descrizioni informali non sostituiscono la documentazione richiesta.

Checklist prima di pubblicare l’annuncio o firmare

Il proprietario dovrebbe iniziare il controllo prima di incaricare l’agenzia o fissare il rogito. Se esiste già un attestato, bisogna verificarne codice identificativo, data di rilascio, unità immobiliare descritta, deposito regionale, firma del certificatore e lavori eseguiti successivamente. Un APE formalmente entro i dieci anni può non essere più utilizzabile se la classe è cambiata o non sono state rispettate le prescrizioni sugli impianti.

Se l’attestato manca, il tecnico deve ricevere dati catastali, planimetria o rilievo, documenti dell’involucro e degli impianti e accesso all’immobile per il sopralluogo. Una certificazione proposta interamente a distanza, senza verifica sul posto, non rispetta la procedura nazionale.

Prima della firma occorre poi controllare che l’APE consegnato sia lo stesso richiamato nel contratto, che la clausola sia presente quando richiesta e che la copia venga allegata nei casi dovuti. Conservare ricevuta di deposito, attestato e documentazione degli impianti rende più semplice dimostrare l’adempimento.

Esempi pratici

Monolocale di 38 m² in condominio

Non è esente per la soglia dei 50 m², perché non costituisce un fabbricato isolato. Se viene venduto o affittato a un nuovo conduttore deve essere dotato di APE valido.

Garage non climatizzato venduto separatamente

Può rientrare nell’esclusione quando l’uso standard non prevede sistemi tecnici. Occorre però verificare che sia realmente un’autorimessa e non un locale trasformato o utilizzato stabilmente per altre attività.

Negozio senza allaccio del gas

L’assenza del gas non comporta l’esenzione. Se il locale è un’unità commerciale destinata alla permanenza di persone e viene locato a un nuovo conduttore, si valutano gli impianti presenti e si redige l’APE secondo le regole applicabili.

Casa ereditata e lasciata vuota

La successione non impone da sola un nuovo attestato. Prima di venderla o affittarla, però, gli eredi devono procurare un APE valido salvo che l’edificio rientri davvero in un caso di esclusione.

Domande frequenti

Per affittare un appartamento serve sempre l’APE?

Serve per una nuova locazione a un nuovo conduttore se l’unità non è esclusa. Il conduttore deve riceverlo e il contratto registrato contiene la clausola; per la singola unità non è obbligatorio allegarne materialmente la copia.

Un contratto di affitto senza APE è nullo?

No, non opera una nullità automatica generalizzata. La disciplina prevede sanzioni e obblighi di regolarizzazione, oltre alle eventuali conseguenze civili del caso concreto.

L’APE deve essere allegato al rogito?

Sì, nei contratti di compravendita e negli altri trasferimenti onerosi la copia dell’attestato deve essere allegata, oltre alla clausola sulla consegna delle informazioni e della documentazione.

Una casa senza riscaldamento è esente?

Non automaticamente. L’edificio può essere certificato anche senza caldaia applicando la metodologia prevista; occorre verificare caratteristiche, uso e altri sistemi tecnici presenti.

Un appartamento sotto 50 m² non ha bisogno dell’APE?

La soglia riguarda i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m², non ogni piccolo appartamento inserito in un edificio più grande.

Per un garage serve l’APE?

Di norma è escluso se l’uso standard non prevede sistemi tecnici. Un ufficio ricavato nel garage o una porzione scorporabile destinata alla permanenza di persone può invece richiederlo.

Si può fare l’APE senza libretto della caldaia?

Se esiste un impianto soggetto all’obbligo, il libretto deve essere istituito e aggiornato. L’assenza va regolarizzata, non usata per ignorare l’impianto nella certificazione.

L’APE serve per una donazione?

Il trasferimento gratuito rientra nell’obbligo di produzione dell’attestato quando manca, mentre clausola e allegazione previste dal comma 3 per gli atti onerosi non si applicano nello stesso modo. Va verificato l’atto con il notaio.

L’APE serve per la successione?

Il passaggio ereditario non richiede normalmente un nuovo APE. L’obbligo può sorgere quando gli eredi vendono o concedono l’immobile in nuova locazione.

Le Regioni possono prevedere regole ulteriori?

Sì. Deposito, catasto energetico, controlli e alcuni aspetti operativi sono disciplinati territorialmente. Prima dell’atto occorre verificare anche la normativa della Regione o Provincia autonoma competente.

Fonti normative e tecniche

• D.Lgs. 192/2005, articolo 6: obblighi di dotazione, consegna, clausola e allegazione.
• D.Lgs. 192/2005, articolo 15: sanzioni per proprietari, annunci e certificatori.
• MIMIT – Linee guida nazionali APE del 26 giugno 2015.
• MIMIT – Appendice A: casi di esclusione dall’obbligo di dotazione dell’APE.
• MIMIT – Decreto e Linee guida APE: validità, libretto di impianto e contenuti dell’attestato.
• DPR 74/2013: esercizio, controllo e manutenzione degli impianti termici.
• DM 10 febbraio 2014: modelli di libretto di impianto e rapporti di efficienza energetica.

Contenuto verificato e aggiornato al 13 agosto 2026. Le procedure regionali e le caratteristiche effettive dell’immobile possono incidere sulla valutazione.