La cedolare secca al 5%, ridotta all’1% quando l’inquilino ha meno di 36 anni alla stipula, avrebbe un perimetro preciso: determinati contratti abitativi stipulati nel 2027 e canoni riferiti al periodo dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031. Lo chiarisce l’articolo 5 del disegno di legge di Bilancio 2027. La proposta non è ancora legge.

Dopo l’annuncio del Governo, il testo permette di verificare tre aspetti decisivi per proprietari e inquilini: quali nuovi rapporti potrebbero accedere, come vengono trattati i rinnovi e quali interruzioni anticipate escluderebbero il beneficio. Non è una riduzione automatica su tutti gli affitti già in corso.

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Il riferimento è alla cedolare agevolata sul canone concordato

La proposta richiama i contratti individuati dall’articolo 203, comma 2, quarto periodo, del Testo unico delle imposte sui redditi. È il percorso dei contratti abitativi agevolati richiamati dalla norma, con il relativo requisito territoriale per la riduzione della cedolare al 10%.

Il testo di base individua i comuni previsti dalle disposizioni richiamate e gli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. La semplice presenza di un canone concordato non consente quindi di ignorare le condizioni territoriali e contrattuali della disposizione.

La verifica utile parte dall’immobile, dal tipo di contratto e dall’accordo territoriale pertinente. I valori del 5% e dell’1% non vanno estesi indistintamente ai contratti a canone libero o a qualunque locazione stipulata con una persona giovane.

Nuovi contratti nel 2027, canoni agevolati fino al 2031

Il comma 2 del nuovo articolo proposto riduce al 5% l’aliquota per i canoni compresi fra il 1° gennaio 2027 e il 31 dicembre 2031, in relazione ai contratti individuati stipulati nel 2027.

Le due condizioni svolgono funzioni diverse: il 2027 è l’anno di stipula richiesto, mentre il 2031 è il termine del periodo dei canoni cui si riferisce la riduzione. Il solo fatto di incassare un affitto nel 2027 non rende agevolato un contratto sottoscritto in un altro anno.

È una distinzione importante anche nella valutazione della convenienza. Non si può presumere che la nuova aliquota accompagni il contratto per tutta la sua durata, se una parte dei canoni ricade oltre il termine indicato.

L’età dell’inquilino va considerata alla stipula

La riduzione all’1% è proposta quando, all’atto della stipula, il conduttore ha un’età inferiore a 36 anni. Il requisito riguarda chi prende in affitto l’abitazione e il momento individuato dal testo, non l’età del proprietario.

Il DDL non trasforma l’età, da sola, in una condizione sufficiente: devono comunque essere rispettati tipo di contratto, periodo, ambito territoriale e ulteriori condizioni. Per situazioni articolate, come la presenza di più conduttori, occorrerà controllare la formulazione definitiva e i chiarimenti applicabili.

Perché i rinnovi hanno due regole diverse

Il comma 6 esclude le nuove disposizioni dai contratti prorogati o rinnovati nel 2027. Un rapporto precedente che arrivi a rinnovo in quell’anno non è quindi equiparato automaticamente a un nuovo contratto ammesso.

Il comma 4 riguarda invece il primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, mantenendo il limite temporale del 2031. Le due previsioni si riferiscono a situazioni differenti: rinnovo nel 2027 di un rapporto già esistente e primo rinnovo successivo di un nuovo contratto del 2027.

Per esempio, il primo rinnovo nel 2030 di un contratto stipulato nel 2027 andrebbe valutato entro la finestra residua dei canoni fino al 31 dicembre 2031. Il rinnovo non sposta in avanti quel termine finale.

Le esclusioni contro le cessazioni costruite per accedere

La proposta esclude il nuovo contratto del 2027 se, al 30 settembre 2026, esisteva un contratto non scaduto fra le stesse parti per lo stesso immobile, interrotto prima della scadenza naturale.

Prevede inoltre un’esclusione quando, dopo l’interruzione anticipata del rapporto considerato, il locatore stipula nel 2027 per lo stesso immobile con soggetti che al 30 settembre 2026 vi erano residenti o domiciliati, oppure appartenevano al nucleo familiare del precedente conduttore.

Per ricostruire l’accesso servono dunque anche la storia del rapporto e la posizione degli occupanti. Chiudere un contratto e sottoscriverne un altro non basta a creare le condizioni della nuova agevolazione.

Dal primo annuncio al testo da seguire

Al 4 novembre 2026 queste condizioni appartengono ancora al disegno di legge. Il nuovo articolo approfondisce l’annuncio del 28 ottobre senza sostituire le regole applicabili ai contratti e ai versamenti attuali.

Prima di impostare una nuova locazione sulla riduzione proposta occorrerà verificare il testo approvato, confrontando convenienza economica, canone pattuito e requisiti del rapporto. Il vantaggio fiscale del proprietario non coincide automaticamente con una riduzione di pari importo del canone dell’inquilino.

Fonti e riferimenti