Sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale: annullato il titolo edilizio

Un titolo edilizio non consente di superare un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale del condominio. Se la disponibilità del bene dichiarata dal richiedente non corrisponde a quella effettiva, il problema può incidere anche sulla legittimità dell’autorizzazione comunale.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 4410 del 3 giugno 2026 conferma l’annullamento di un titolo per ampliamento con sopraelevazione. Nella vicenda erano decisivi un divieto condominiale espresso e la dichiarazione, risultata non veritiera, secondo cui l’immobile non era oggetto di condominio.

Il divieto era emerso dopo il rilascio del titolo

La proprietaria aveva ottenuto nel 2020 un provvedimento favorevole per l’ampliamento dell’immobile. A seguito della segnalazione di altri proprietari del complesso, il Comune aveva verificato la presenza di un regolamento che vietava la sopraelevazione e aveva annullato l’autorizzazione nel 2023.

La ricorrente sosteneva, fra l’altro, che tali limiti riguardassero i rapporti tra privati e non potessero determinare l’illegittimità del titolo. Contestava inoltre il tempo trascorso e la possibilità di intervenire senza una precedente condanna penale per le dichiarazioni presentate.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando l’esito del giudizio di primo grado. Per comprendere la decisione occorre considerare insieme il contenuto del regolamento e le informazioni su cui il Comune aveva basato il rilascio.

Non era una semplice preferenza dell’assemblea

Il regolamento predisposto dal costruttore nel 1973 conteneva una specifica limitazione, qualificata nella sentenza come servitù negativa di non sopraelevazione. Era richiamato negli atti di provenienza, compreso quello relativo all’acquisto del precedente proprietario. La controversia non riguardava quindi una generica contrarietà di alcuni vicini al progetto: il limite aveva un preciso fondamento documentale.

Il Collegio ricostruisce il condominio anche attraverso l’elenco delle parti comuni, fra cui tetti, fondazioni e muri portanti. L’assenza di un amministratore o di assemblee e la distanza fra alcuni edifici del complesso non eliminavano, nella situazione esaminata, questa configurazione giuridica. La disponibilità necessaria per sopraelevare andava valutata su tale assetto, non sull’apparenza di autonomia del singolo fabbricato.

Secondo il giudice, quel vincolo incideva sulla possibilità della richiedente di disporre dell’immobile nei termini necessari a realizzare i lavori. L’assetto condominiale interessava anche parti comuni, fra cui i tetti, e non poteva essere escluso dalla valutazione sulla legittimazione a chiedere il titolo.

Il rilascio salvo i diritti dei terzi non risolveva la carenza

L’articolo 11 del Testo unico edilizia collega il permesso alla proprietà o a un titolo idoneo a richiederlo. Il Consiglio di Stato richiama il dovere comunale di verificare che il richiedente disponga del bene in misura sufficiente per l’intervento proposto.

La clausola che fa salvi i diritti dei terzi non rende irrilevante questo controllo. Nel caso concreto, il Comune aveva autorizzato l’ampliamento sulla base di una rappresentazione non corretta dell’assetto giuridico dell’immobile.

La decisione non richiede al Comune di risolvere preventivamente ogni possibile lite privata. Evidenzia però che un limite documentato e pertinente alla disponibilità necessaria per costruire non può essere ignorato, una volta emerso nel procedimento.

La dichiarazione inesatta incideva anche sull’autotutela

Nella dichiarazione sostitutiva del 23 gennaio 2020, presentata attraverso il portale comunale, la proprietaria aveva indicato che l’immobile non fosse oggetto di condominio. Questa informazione non corrispondeva all’assetto ricostruito dagli uffici ed era rilevante per l’autorizzazione ottenuta.

L’appellante sosteneva che il Comune dovesse conoscere il regolamento già quando aveva esaminato la sua domanda: aveva infatti annullato altri permessi di sopraelevazione relativi al medesimo complesso. Da questa premessa faceva derivare la tardività dell’autotutela. Il Consiglio di Stato respinge il ragionamento: le altre pratiche non dimostravano automaticamente la conoscenza del limite anche nella specifica istanza, nella quale la dichiarazione della richiedente escludeva il condominio.

Per spiegare il rilievo della dichiarazione, la sentenza richiama l’orientamento che ammette il superamento del limite di dodici mesi quando il beneficiario abbia rappresentato uno stato preesistente diverso dal reale o taciuto circostanze rilevanti. Nel caso, l’informazione inesatta aveva contribuito al rilascio del titolo: è questo nesso, ricostruito attraverso gli atti, a sostenere la conclusione sull’autotutela, non il semplice fatto che il Comune abbia cambiato valutazione a distanza di anni.

Nella fattispecie non occorreva attendere una sentenza penale definitiva per valutare la dichiarazione e i documenti acquisiti. Questo non equivale a una condanna penale della richiedente: si tratta del controllo amministrativo sulla legittimità del titolo e sui presupposti della sua rimozione.

L’appello respinto lascia fermo l’annullamento

Il giudice ha ritenuto adeguata anche la motivazione sull’interesse pubblico, collegata all’ordinato assetto del territorio e alla tutela degli interessi coinvolti. Il titolo per la sopraelevazione resta quindi annullato.

Prima di progettare un ampliamento su un immobile condominiale, la verifica deve comprendere regolamento contrattuale, atti di acquisto, parti comuni e dichiarazioni da presentare al Comune. Il solo controllo dei parametri urbanistici non esaurisce la disponibilità giuridica necessaria per eseguire il progetto.

Fonti e riferimenti

• Dipartimento della Protezione Civile — DPR 380/2001, articolo 11 nel testo originario, sulla titolarità del permesso.