Una seconda casa viene concessa gratuitamente a una società immobiliare, che poi la affitta e incassa i canoni: chi deve dichiarare il reddito della locazione? Il caso è stato affrontato da FiscoOggi nella risposta del 16 settembre 2026, che richiama un principio spesso trascurato quando si separano proprietà e gestione dell’immobile.

In linea generale, il reddito fondiario resta imputato al proprietario che ha concesso la casa in comodato, anche quando il canone viene percepito dal comodatario. Il solo contratto di comodato, quindi, non permette di spostare automaticamente sulla società l’obbligo dichiarativo relativo a quel reddito.

Il quesito: non un semplice comodato fra familiari

La contribuente descrive una seconda casa affidata in comodato d’uso gratuito a una società immobiliare, seguita dalla locazione dell’alloggio. Ci sono dunque due rapporti da distinguere: il comodato tra proprietaria e società e l’affitto stipulato da chi ha ricevuto l’immobile.

La risposta di Andrea Santoro non introduce una nuova imposta e non riguarda soltanto la rendita di un’abitazione usata gratuitamente da un parente. Affronta invece il reddito fondiario derivante dall’immobile successivamente locato e richiama la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 394/E del 2008.

Perché l’incasso del canone non basta a spostare il reddito

Il fondamento richiamato dal Fisco è l’articolo 26 del TUIR: l’imputazione dei redditi fondiari dipende dalla proprietà o da un altro diritto reale, non soltanto da chi materialmente riceve il denaro. Il comodato attribuisce un diritto personale di godimento, senza trasferire la proprietà o costituire per questo un usufrutto.

La risoluzione 394/E affrontava un caso familiare, nel quale l’appartamento ricevuto in comodato sarebbe stato affittato in parte a studenti. L’Agenzia chiarì che la successiva locazione non trasferiva la titolarità del reddito fondiario al comodatario. FiscoOggi richiama ora quel principio per rispondere al quesito sulla società immobiliare.

Questo non significa che comodato e usufrutto siano fiscalmente intercambiabili. Sono rapporti diversi: prima di predisporre la dichiarazione bisogna identificare il titolo effettivo, senza basarsi soltanto sull’etichetta usata nel contratto. Per il quadro generale: Approfondisci: Comodato d’uso gratuito nel 730: chi dichiara l’immobile e quando si paga l’IRPEF.

Le locazioni brevi hanno una disciplina specifica

Il principio non va trasformato in una regola senza eccezioni per tutti gli affitti effettuati da un comodatario. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate distinguono le locazioni brevi: nel relativo regime, i canoni percepiti dal comodatario sono dichiarati da quest’ultimo come redditi diversi, mentre il proprietario continua a indicare la rendita catastale dell’immobile.

Questa disciplina riguarda contratti abitativi di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, nelle condizioni previste dalla legge. Non può essere applicata automaticamente al caso di una società immobiliare che gestisce gli affitti. La durata del soggiorno, da sola, non risolve la questione.

Che cosa verificare con chi prepara la dichiarazione

Prima di compilare i modelli è utile mettere a disposizione del professionista entrambi i contratti, la loro durata, i dati dell’immobile, il titolo del proprietario e le informazioni sui canoni. Il comodato e la locazione successiva devono essere esaminati insieme: dichiarare soltanto la rendita perché la proprietaria non incassa direttamente può non rappresentare correttamente il caso descritto.

Il chiarimento riguarda l’imputazione del reddito fondiario del proprietario; non esaurisce il trattamento fiscale e contabile della società. Non stabilisce neppure un’aliquota universale o l’applicabilità automatica della cedolare secca. Per questi aspetti serve una verifica distinta dei soggetti, dell’attività svolta e dei contratti: la risposta a un quesito non sostituisce l’analisi dell’intera operazione.

Fonti e riferimenti