Loggiato chiuso in condominio: il permesso non risolve la lite tra proprietari

Il Comune può rilasciare un permesso di costruire per chiudere un loggiato condominiale quando alcuni proprietari contestano il consenso ai lavori? La risposta non dipende soltanto dalla presenza di un verbale assembleare: occorre distinguere il controllo amministrativo sul titolo del richiedente dalla decisione sulle controversie tra condomini. Un caso esaminato dal Consiglio di Stato mostra perché il permesso edilizio e la possibilità di eseguire concretamente l’opera non coincidano sempre.

Con la sentenza n. 7217/2026, pubblicata il 30 settembre 2026, la Quarta Sezione ha respinto l’appello contro un permesso per una ristrutturazione con ampliamento, comprendente la chiusura di un loggiato già delimitato su tre lati e lo spostamento di un muro comune verso l’esterno.

Il giudizio amministrativo non ha però risolto la lite civile: nella ricostruzione della vicenda si dà anche conto di una precedente ordinanza del giudice ordinario che aveva sospeso i lavori.

Il progetto, il consenso assembleare e il permesso contestato

Il progetto riguardava un’unità immobiliare in un condominio del Veneto ed era stato presentato nell’ambito della legge regionale n. 14/2019. La domanda proveniva dall’usufruttuaria, con l’assenso della nuda proprietaria. Prima del rilascio del permesso, il Comune aveva acquisito anche una deliberazione dell’assemblea riferita ai lavori.

Gli elaborati grafici e il rendering della zona interessata erano stati trasmessi insieme alla convocazione: secondo il Consiglio di Stato, i condomini erano stati messi nelle condizioni di conoscere l’intervento sottoposto al voto. La delibera aveva ottenuto l’unanimità dei presenti, ma non quella di tutti i proprietari, perché una condomina non aveva partecipato.

Alcuni condomini e l’amministratore avevano impugnato il titolo e gli atti collegati, sostenendo che l’opera incidesse su parti comuni, facciata, decoro e capacità edificatoria dell’edificio. Dopo il rigetto del ricorso da parte del TAR, la controversia è arrivata in appello. Le contestazioni riguardavano anche distanze, requisiti energetici e mancato riesame del permesso da parte del Comune.

Che cosa deve controllare il Comune prima di rilasciare il titolo

Il punto di partenza è l’articolo 11 del D.P.R. 380/2001: il permesso può essere rilasciato al proprietario o a chi abbia un titolo idoneo a richiederlo. La proprietà piena non è dunque l’unica relazione giuridica rilevante, ma il richiedente deve poter giustificare la disponibilità necessaria per l’intervento.

Se le opere interessano parti comuni, il Comune non può ignorare il problema del consenso. Deve verificare, sulla base dei documenti disponibili, l’esistenza di un atto assembleare riferibile a quel progetto e apparentemente idoneo a legittimarlo. Non deve invece sostituirsi al giudice civile nella soluzione definitiva delle controversie sulla validità della delibera, salvo che l’assoluta inidoneità dell’atto risulti immediatamente evidente.

Nel caso concreto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che l’amministrazione avesse assolto questo controllo: disponeva del consenso della nuda proprietaria e della delibera precedente al rilascio, specificamente collegata ai lavori e alla documentazione progettuale. È un passaggio che riguarda la verifica del permesso di costruire e dei suoi presupposti, non una certificazione comunale di tutti i rapporti interni al condominio.

Unanimità dei presenti e unanimità dei condomini non sono la stessa cosa

I giudici riconoscono espressamente questa differenza. Tuttavia, non ne fanno discendere l’automatica illegittimità del permesso. La controversia sul quorum o sull’invalidità civilistica del voto resta distinta dall’accertamento amministrativo, quando non sia dimostrata una manifesta e originaria inidoneità dell’atto presentato.

Gli appellanti richiamavano l’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile. Il Consiglio di Stato chiarisce che la disposizione non richiede indistintamente il consenso unanime per ogni intervento sulle parti comuni: individua invece le innovazioni vietate perché pregiudicano stabilità o sicurezza, alterano il decoro o rendono parti comuni inutilizzabili anche per un solo condomino.

La sola incidenza su una parete comune o sul prospetto non dimostrava, nel fascicolo esaminato, una di queste conseguenze. Mancavano elementi tecnici o documentali sufficienti a provare il pregiudizio dedotto. Questo non equivale a dire che basti sempre la maggioranza: la qualificazione dell’opera, i diritti coinvolti e l’eventuale invalidità della deliberazione restano questioni da valutare nel caso concreto.

Decoro, volumetria e distanze: servono contestazioni concrete

La decisione mette in evidenza anche la qualità delle prove. Per la volumetria residua del condominio, la relazione tecnica richiamata dagli appellanti affermava che l’ampliamento consumasse una capacità edificatoria comune, ma non dimostrava come la chiusura del loggiato pregiudicasse concretamente gli altri proprietari.

Una contestazione sulla facciata condominiale e sul decoro architettonico non si esaurisce quindi nell’indicare che l’aspetto esterno cambia: nel giudizio occorrevano elementi capaci di dimostrare il danno lamentato e la sua rilevanza. Il permesso, ricorda il Collegio, è comunque rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi.

Anche per le distanze non bastava sostenere che la chiusura producesse un nuovo volume. Occorreva individuare la posizione dell’opera rispetto agli immobili interessati, le distanze prima e dopo i lavori e la disposizione concretamente violata. Gli appellanti non avevano fornito indicazioni abbastanza precise né un principio di prova tecnico della lesione.

Il fatto che il loggiato fosse già chiuso su tre lati non escludeva da solo una possibile violazione delle distanze. Era necessario confrontarlo con la conformazione concreta dell’intervento. Il rigetto di questo motivo deriva dunque dall’insufficiente dimostrazione della violazione, non da un’esenzione generale per i loggiati preesistenti.

La richiesta di autotutela non impone automaticamente l’annullamento

I ricorrenti avevano chiesto anche il riesame del titolo, richiamando successive deliberazioni condominiali e problemi che, a loro avviso, emergevano dal progetto strutturale. Per il Consiglio di Stato, però, le decisioni assembleari successive non rendevano automaticamente illegittimo fin dall’origine un permesso rilasciato sulla base dei documenti allora disponibili.

L’istanza di autotutela è normalmente una sollecitazione a esercitare un potere discrezionale, non un meccanismo che obbliga il Comune ad annullare il titolo. Circostanze sopravvenute particolarmente significative possono richiedere attenzione, ma ogni contestazione non produce per questo un obbligo automatico di riesame. Nel caso non erano state dimostrate falsità decisive della documentazione; neppure la previsione di controlli periodici sulle travi provava, da sola, l’inidoneità strutturale dell’opera.

Il motivo relativo ai requisiti energetici è stato invece dichiarato inammissibile per difetto di interesse, nel quadro delle carenze di dimostrazione tecnica e dell’incidenza sulla posizione degli appellanti rilevate dalla sentenza. Non va letto come un’affermazione secondo cui la sola installazione di una pompa di calore soddisferebbe sempre i requisiti regionali dell’ampliamento.

Il rigetto dell’appello non chiude la controversia civile

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e compensato le spese. Resta però essenziale distinguere l’esito amministrativo dai rapporti tra privati: la sentenza dà conto sia della controversia civile sulle deliberazioni sia dell’ordinanza che aveva sospeso i lavori. Non dispone la revoca di quella sospensione e non autorizza a ignorarla.

Per chi intende intervenire su un loggiato condominiale, il caso suggerisce una verifica su due piani: documentare correttamente il titolo edilizio e gli assensi pertinenti, senza trascurare regolamento, diritti degli altri proprietari ed eventuali provvedimenti del giudice civile. Per chi contesta l’opera, è altrettanto importante descrivere e provare la concreta lesione, distinguendola dalla sola contrarietà al progetto.

Fonte: Consiglio di Stato, Sezione Quarta, sentenza n. 7217/2026, pubblicata il 30 settembre 2026, paragrafi 10–15 e dispositivo. Nell’allegato riservato è disponibile una copia PDF di consultazione del testo ufficiale, non un originale firmato digitalmente.