IMU 2025: guida al saldo di dicembre tra novità, agevolazioni e sanzioni più leggere

Il 16 dicembre 2025 scade il termine per il saldo dell’IMU, un appuntamento che ogni anno coinvolge milioni di contribuenti italiani proprietari di immobili. Ma quest’anno, oltre alla solita scadenza fiscale, ci si trova davanti a un panorama normativo più articolato del solito, tra nuove regole sull’efficacia delle aliquote comunali, chiarimenti giurisprudenziali sull’abitazione principale e riforme che riducono le sanzioni per chi sbaglia in buona fede.

La gestione dell’IMU 2025 richiede più attenzione, soprattutto per chi possiede immobili affittati, seconde case, fabbricati inagibili, terreni agricoli o immobili in comodato. Le agevolazioni esistono, ma vanno conosciute e, in molti casi, richieste formalmente. Un errore nella rendita catastale, una delibera comunale non pubblicata in tempo o la mancanza di una dichiarazione possono fare la differenza tra un versamento corretto e una sanzione evitabile.

Come si calcola il saldo IMU alla luce delle nuove regole? Quali sono le agevolazioni ancora valide? E cosa cambia con il nuovo sistema sanzionatorio?

In questa guida trovi tutte le risposte.

Come si calcola il saldo IMU 2025: regole, scadenze e aliquote valide

Il calcolo del saldo IMU 2025 si basa su un principio apparentemente semplice: versare a dicembre la differenza tra l’imposta totale annua e quanto già pagato in acconto a giugno. Tuttavia, dietro questa logica si nascondono variabili normative e tempistiche da rispettare, che possono cambiare in base al comportamento del Comune.

La prima regola fondamentale riguarda le aliquote comunali: fanno fede solo quelle pubblicate entro il 28 ottobre 2025 sul Portale del federalismo fiscale. Se il Comune non ha deliberato o pubblicato in tempo le nuove aliquote, il contribuente deve applicare quelle dell’anno precedente, senza possibilità di aggiornamenti retroattivi.

La base imponibile si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata poi per un coefficiente fisso (160 per le abitazioni). In caso di variazione della rendita a causa di lavori di ristrutturazione o aggiornamenti catastali, il calcolo va frazionato per semestre, applicando la nuova rendita solo dalla data in cui è diventata effettiva.

Infine, una volta determinata l’imposta annua lorda, si sottrae l’acconto già pagato a giugno. Se l’immobile rientra in categorie agevolate – come gli affitti a canone concordato, immobili inagibili, fabbricati concessi in comodato o terreni agricoli gestiti da coltivatori diretti – si applicano ulteriori sconti o esenzioni.

IMU e abitazione principale: quando si è davvero esenti

L’abitazione principale è esclusa dal pagamento dell’IMU, ma solo se rispetta precisi requisiti. L’immobile deve essere quello in cui il proprietario ha sia la residenza anagrafica che la dimora abituale, e non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). In presenza di questi requisiti, l’imposta non è dovuta, fatta eccezione per le abitazioni di pregio, per le quali resta un’imposizione ridotta con detrazione fissa di 200 euro.

Una delle questioni più discusse riguarda le coppie sposate o unite civilmente che risiedono in immobili diversi, anche all’interno dello stesso Comune. In passato, si tendeva a considerare come esente un solo immobile per nucleo familiare. Tuttavia, una recente sentenza della Corte Costituzionale ha cambiato lo scenario: oggi è possibile che entrambi i coniugi siano esentati, purché sia dimostrabile che ognuno risieda e dimori abitualmente in modo effettivo nell’immobile di proprietà.

Attenzione però: la dichiarazione deve essere veritiera e dimostrabile, perché i Comuni hanno piena facoltà di eseguire controlli e revocare l’agevolazione in caso di utilizzo strumentale della norma per sottrarsi al pagamento dell’imposta su seconde case camuffate da abitazioni principali.

Approfondisci: Esenzione IMU: la Cassazione cambia le regole per i coniugi con residenze diverse

Affitti a canone concordato: sconto IMU del 25%, ma occhio alla residenza dell’inquilino

Chi affitta un immobile con contratto a canone concordato – la tipica formula “3+2” – ha diritto a una riduzione fissa del 25% sull’imposta calcolata, applicando l’aliquota stabilita dal Comune. Questo sconto è valido su tutto il territorio nazionale, ed è indipendente dal fatto che l’inquilino prenda o meno la residenza nell’immobile.

Tuttavia, la situazione può cambiare da Comune a Comune: molte amministrazioni locali, infatti, prevedono ulteriori agevolazioni facoltative, condizionate proprio alla residenza anagrafica dell’affittuario. In alcune città, come Torino, la presenza della residenza dell’inquilino permette di applicare un’aliquota ridotta che, sommata allo sconto statale del 25%, consente un risparmio consistente sul saldo di dicembre. In altre, come Genova, invece, eventuali aliquote agevolate per gli inquilini residenti sono state abrogate per il 2025, e resta applicabile solo lo sconto nazionale.

Per questo motivo, non basta conoscere la normativa statale: è essenziale consultare la delibera IMU 2025 del proprio Comune, perché la residenza dell’inquilino può incidere in modo significativo sul calcolo finale, anche di centinaia di euro.

Comodato d’uso gratuito tra genitori e figli: come funziona lo sconto IMU del 50%

Chi concede un immobile in uso gratuito a un figlio o a un genitore può ottenere una riduzione del 50% sulla base imponibile IMU. Ma attenzione: non si tratta di uno sconto automatico, né privo di condizioni. La normativa prevede requisiti piuttosto rigidi, che è bene conoscere per non perdere il beneficio.

Per poter accedere alla riduzione, devono essere rispettate queste condizioni:

• Il comodato deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.
• Il proprietario (comodante) deve possedere un solo altro immobile a uso abitativo in Italia, oltre alla propria abitazione principale non di lusso.
• Il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.

Inoltre, la legge ha previsto una clausola di continuità familiare: se il comodatario (ad esempio, il figlio) dovesse venire a mancare, il beneficio si trasferisce al coniuge superstite con figli minori, mantenendo così una tutela nei confronti del nucleo familiare.

In assenza di uno solo di questi requisiti, lo sconto non può essere applicato. Anche in questo caso, infine, è necessario presentare la dichiarazione IMU per comunicare l’uso gratuito al Comune, altrimenti si rischia di perdere il diritto alla riduzione.

Terreni agricoli e fabbricati rurali: quando l’IMU non si paga

Il mondo agricolo continua a godere di un regime di favore in materia di IMU. I terreni agricoli sono completamente esenti dall’imposta se vengono posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola. Questo vale a prescindere dalla zona geografica, sia in pianura che in collina o montagna.

L’esenzione si applica anche:

• ai pensionati agricoli che mantengono l’iscrizione alla previdenza,
• ai coadiuvanti familiari,
• ai terreni situati in Comuni montani o parzialmente montani, come da elenco ISTAT,
• e nei Comuni delle isole minori.

Diverso è il discorso per i fabbricati rurali strumentali, come stalle, magazzini e depositi agricoli. Questi immobili non sono esenti, ma godono di un’aliquota base agevolata dello 0,1%, che i Comuni possono anche azzerare completamente con apposita delibera.

Per evitare errori nel calcolo o nell’applicazione delle esenzioni, è sempre opportuno verificare:

• la qualifica professionale del soggetto che conduce il terreno,
• l’ubicazione catastale del bene,
• e l’uso effettivo del fabbricato, che deve essere strumentale all’attività agricola.

Immobili inagibili o inabitabili: come ottenere la riduzione IMU del 50%

Anche gli immobili che versano in condizioni di degrado possono accedere a un’agevolazione IMU: se un fabbricato è inagibile, inabitabile e di fatto non utilizzato, la base imponibile si riduce del 50%. Tuttavia, questa riduzione non è automatica e richiede una verifica oggettiva dello stato dell’immobile.

Per beneficiare dello sconto, è necessario che:

• l’inagibilità non sia temporanea o risolvibile con semplici lavori di manutenzione ordinaria;
• lo stato dell’immobile sia accertato dall’ufficio tecnico comunale, con una perizia tecnica a carico del proprietario;
• in alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva, attestando di possedere già una perizia che certifichi lo stato di degrado strutturale.

È importante ricordare che la riduzione del 50% si applica solo finché persistono le condizioni di inagibilità. Se l’immobile viene ristrutturato o torna a essere utilizzabile, l’agevolazione decade dal momento della variazione, e il proprietario è tenuto a comunicarlo al Comune tramite dichiarazione IMU.

Anche i ruderi o i fabbricati totalmente fatiscenti, spesso classificati come unità collabenti (categoria F/2), possono essere esclusi dall’imposta, in quanto privi di rendita catastale. Tuttavia, anche in questo caso è fondamentale che lo stato sia documentato e comunicato formalmente.

IMU e terzo settore: quando lo sport e le attività non commerciali sono esenti

Anche gli immobili utilizzati da enti del terzo settore o da associazioni sportive dilettantistiche possono beneficiare dell’esenzione IMU, ma a precise condizioni. La norma prevede che l’esenzione si applichi solo se l’immobile è utilizzato esclusivamente per attività istituzionali svolte in modo non commerciale.

Nel caso delle associazioni sportive, la legge stabilisce che le attività si considerano non commerciali se vengono svolte gratuitamente o con corrispettivi simbolici. Per il 2025, una norma transitoria semplifica l’accesso a questo beneficio: basta che l’associazione sia regolarmente iscritta al Registro nazionale delle attività sportive dilettantistiche.

Inoltre, viene confermata l’esenzione anche per gli immobili concessi in comodato tra enti collegati, a condizione che l’uso resti conforme alle finalità istituzionali dell’ente beneficiario. Questo punto è particolarmente importante per fondazioni, associazioni e organizzazioni non lucrative che condividono spazi o patrimoni immobiliari.

È fondamentale, tuttavia, che l’ente abbia cura di:

• conservare tutta la documentazione che dimostri l’uso istituzionale e non commerciale dell’immobile;
• presentare, se necessario, la dichiarazione IMU entro i termini previsti per confermare il diritto all’esenzione.

Obblighi dichiarativi IMU: quando e come presentare la dichiarazione al comune

Molte delle agevolazioni previste dall’IMU 2025 non sono automatiche, ma richiedono che il contribuente presenti una dichiarazione entro una scadenza precisa: il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la variazione.

La dichiarazione IMU va presentata in tutti i casi in cui il Comune non può venire automaticamente a conoscenza della situazione: ad esempio, quando un immobile diventa inagibile, viene occupato abusivamente, è concesso in comodato gratuito o cambia destinazione d’uso. Stesso discorso per i cosiddetti “beni merce” delle imprese costruttrici.

Dal 2024 è stato introdotto un nuovo modello unificato di dichiarazione IMU, che deve essere usato anche nel 2025. Il modulo va compilato con attenzione, indicando:

• la tipologia di agevolazione richiesta,
• l’immobile interessato (con identificativi catastali),
• la data di decorrenza dell’agevolazione.

L’omissione della dichiarazione, in molti casi, comporta la decadenza dal beneficio fiscale, anche se si avevano tutti i requisiti per ottenerlo. Un errore formale può quindi costare caro.

Il consiglio è di verificare ogni situazione particolare con l’ufficio tributi del proprio Comune o con un professionista abilitato, per evitare contestazioni e sanzioni.

Saldo IMU 2025: modalità di pagamento e sanzioni più leggere con il ravvedimento operoso

Il versamento del saldo IMU 2025 deve essere effettuato entro martedì 16 dicembre 2025, utilizzando il modello F24 o, in alternativa, il bollettino postale predisposto dagli uffici comunali. L’importo da pagare si ottiene applicando le aliquote valide per il 2025 alla base imponibile e sottraendo l’acconto già versato a giugno.

Chi non dovesse riuscire a rispettare la scadenza, può comunque regolarizzare la propria posizione usufruendo del ravvedimento operoso, che consente di pagare in ritardo con sanzioni e interessi ridotti. La novità importante del 2025 riguarda proprio la riforma del sistema sanzionatorio, in vigore per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024.

Ecco i nuovi livelli di sanzione:

• 0,0833% al giorno per i versamenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza (ravvedimento sprint);
• 1,5% fisso se si paga dal 15° al 30° giorno (ravvedimento breve);
• 1,67% per i pagamenti effettuati entro 90 giorni;
• Oltre i 90 giorni, la sanzione sale progressivamente fino al 25% massimo, contro il 30% previsto in passato.

A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali, ma solo se il contribuente si attiva spontaneamente prima di ricevere un avviso di accertamento. Per questo è importante intervenire in fretta: pochi giorni di ritardo possono fare una grande differenza sul piano economico.