Affitto senza cedolare secca: come funziona l’adeguamento Istat nel 730

Ogni anno, milioni di contribuenti italiani si trovano alle prese con la compilazione del modello 730, specialmente quando si tratta di redditi derivanti da immobili locati. In particolare, chi affitta un immobile deve prestare attenzione a un dettaglio tutt’altro che trascurabile: l’adeguamento del canone di locazione sulla base dell’indice Istat.

La questione diventa ancora più delicata quando non si opta per il regime della cedolare secca, che prevede regole diverse e più rigide.

Ma cosa accade, nella pratica, se il canone è stato aggiornato con l’indice Istat e ci si affida al 730 precompilato dell’Agenzia delle Entrate? Come si deve comportare il contribuente per evitare errori e omissioni?

La domanda del lettore e il chiarimento dell’agenzia delle entrate

A sollevare il tema è stato un lettore del portale FiscoOggi, che ha posto il seguente quesito all’Agenzia delle Entrate:

“Lo scorso mese di marzo ho stipulato, in qualità di locatore, un contratto di locazione per il quale non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca. Il canone di locazione presente il prossimo anno nel 730 precompilato terrà conto dell’adeguamento Istat?”

Una domanda semplice ma centrale per chi gestisce affitti in regime ordinario. L’Agenzia, nella sua risposta, ha chiarito che nei contratti per i quali non si è scelto il regime della cedolare secca, il locatore ha diritto ad applicare l’adeguamento del canone sulla base dell’indice Istat, se previsto dal contratto. Tuttavia, la dichiarazione precompilata dell’anno successivo non riflette automaticamente questo aggiornamento.

Il canone indicato nel modello 730 sarà infatti quello risultante dalla dichiarazione dell’anno precedente oppure, in caso di contratto nuovo, quello presente nella banca dati degli atti del registro.

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Aggiornamento Istat e 730 precompilato: attenzione alla correzione manuale

La risposta dell’Agenzia delle Entrate evidenzia un aspetto cruciale: anche se il locatore ha legittimamente aggiornato il canone secondo l’indice Istat, il dato riportato nel 730 precompilato potrebbe risultare non aggiornato. Questo perché il sistema, in automatico, non applica alcun ricalcolo del canone annuale sulla base dell’Istat.

Per questo motivo, l’Agenzia segnala all’interno del 730 un apposito avviso, che invita il contribuente a verificare il canone inserito. Se l’importo del canone è effettivamente variato per effetto dell’adeguamento Istat, sarà cura del locatore modificare manualmente il dato nel modello precompilato, inserendo il valore corretto. In questo modo si evita di dichiarare un reddito inferiore al reale, con il rischio di incorrere in sanzioni o controlli successivi.

Cedolare secca: nessun adeguamento e nessuna modifica possibile

Il discorso cambia radicalmente nel caso in cui il locatore abbia scelto di applicare il regime della cedolare secca. In questa modalità fiscale, infatti, è espressamente vietato applicare l’adeguamento Istat al canone di locazione, anche se previsto nel contratto. La ratio di questa scelta normativa è semplice: la cedolare secca offre un’imposta sostitutiva agevolata, ma in cambio impone il congelamento del canone nel tempo, salvo nuove stipule o rinnovi contrattuali.

Di conseguenza, per i contratti con cedolare secca, il sistema del 730 precompilato blocca qualsiasi variazione del canone, impedendo al contribuente di intervenire sul dato. Un meccanismo che garantisce coerenza tra quanto dichiarato e quanto registrato, ma che evidenzia ancora una volta l’importanza di conoscere bene il regime fiscale adottato e le sue implicazioni pratiche.