Verso un nuovo Codice dell’edilizia: sanatoria degli abusi, semplificazioni e rigenerazione urbana

Il panorama normativo italiano in materia edilizia si prepara a cambiare radicalmente. Con l’annuncio del ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, il disegno di legge delega per la revisione del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) è pronto per approdare al Consiglio dei ministri. Un provvedimento ambizioso, che punta a dare vita a un vero e proprio Codice dell’edilizia e delle costruzioni, raccogliendo l’eredità del cosiddetto decreto “Salva casa” e rilanciando con riforme di ampio respiro.

Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore, tra i principali obiettivi del nuovo disegno di legge vi sono: la regolarizzazione delle difformità edilizie storiche (quelle anteriori al 1° settembre 1967), la semplificazione delle procedure amministrative, una revisione dell’intero sistema dei titoli abilitativi, il potenziamento della rigenerazione urbana e una profonda digitalizzazione del patrimonio edilizio nazionale.

Ma cosa cambia davvero per i cittadini, i tecnici e le imprese? Cosa si intende per “anno zero” dell’edilizia privata? E quali saranno gli effetti concreti sul mercato immobiliare?

Un “anno zero” per l’edilizia privata: sanatorie più semplici per gli abusi anteriori al 1967

Uno dei punti chiave del disegno di legge delega è l’introduzione di una sorta di “anno zero” per l’edilizia privata, che segna una svolta nella gestione delle difformità edilizie accumulate nei decenni. Il riferimento temporale non è casuale: il nuovo impianto normativo renderà più semplice la regolarizzazione degli abusi edilizi commessi prima del 1° settembre 1967, data considerata come spartiacque per distinguere le situazioni più datate e consolidate nel tempo.

L’intento è quello di fare pulizia nel patrimonio edilizio italiano, spesso appesantito da piccole irregolarità formali o da interventi privi di titolo abilitativo ma ormai stabilizzati e radicati nel tessuto urbano. In continuità con lo spirito del decreto “Salva casa”, il legislatore punta a superare le rigidità normative che hanno a lungo reso quasi impossibile la sanatoria di molte situazioni, contribuendo alla paralisi del mercato immobiliare.

L’obiettivo è quindi duplice: da un lato favorire la certezza giuridica e la commerciabilità degli immobili, dall’altro liberare i cittadini da una burocrazia.

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Classificazione unica delle difformità edilizie: verso regole uguali per tutti

Una delle novità più attese riguarda la volontà di introdurre una classificazione nazionale univoca delle difformità edilizie, superando la frammentazione normativa causata dalle diverse leggi regionali. Fino ad oggi, infatti, ogni territorio ha gestito in modo autonomo le irregolarità edilizie, creando una vera e propria giungla normativa, con differenze anche marcate tra una regione e l’altra.

Il disegno di legge delega prevede quindi l’adozione di standard minimi uniformi, ispirati al principio dei livelli essenziali delle prestazioni (LEP), già utilizzati in altri ambiti amministrativi. Ciò significa che tutti i cittadini, ovunque risiedano, potranno contare su criteri omogenei per la valutazione delle irregolarità, garantendo maggiore equità, certezza del diritto e trasparenza.

La nuova classificazione includerà anche una revisione della disciplina delle tolleranze edilizie, ovvero quelle piccole discrepanze rispetto al titolo originario che oggi possono generare contenziosi o ostacolare la vendita di un immobile.

L’obiettivo è chiaro: evitare che lievi difformità tecniche o dimensionali diventino un ostacolo alla regolarità urbanistica.

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Stop alla doppia conformità e semplificazione dello stato legittimo

Tra gli ostacoli principali che, negli anni, hanno bloccato molte sanatorie edilizie c’è il principio della doppia conformità, ovvero l’obbligo di dimostrare che un intervento sia conforme sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di regolarizzazione. Un vincolo spesso insormontabile, che ha escluso la possibilità di sanare moltissimi abusi, anche di lieve entità.

Il nuovo disegno di legge intende superare in via definitiva questo principio, estendendo quanto già avviato in via sperimentale con il decreto “Salva casa”. In questo modo, basterà la conformità alle normative attuali per ottenere una sanatoria, rendendo il processo molto più accessibile e lineare.

Collegato a questa semplificazione c’è il tema dello stato legittimo degli immobili, ovvero la documentazione che attesta la piena regolarità urbanistico-edilizia di un edificio. Dimostrare tale stato è oggi un processo complesso, spesso farraginoso e soggetto a interpretazioni diverse tra un Comune e l’altro. La riforma punta invece a razionalizzare e uniformare le modalità con cui si ricostruisce la storia edilizia di un immobile, favorendo la commerciabilità, la ristrutturazione e l’accesso a finanziamenti o agevolazioni fiscali.

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Riordino dei titoli edilizi e tempi più rapidi per le autorizzazioni

Un’altra colonna portante del disegno di legge delega è il riordino organico dei titoli edilizi, per mettere ordine tra permessi, segnalazioni e comunicazioni oggi spesso oggetto di confusione normativa e interpretativa. Attualmente, distinguere tra Permesso di Costruire, SCIA, CILA e altre tipologie di titoli può risultare complesso persino per i tecnici del settore, con il rischio di errori procedurali e blocchi nei cantieri.

Il testo punta a semplificare e rendere più trasparente il quadro delle autorizzazioni, chiarendo quando e come devono essere utilizzati i diversi strumenti, e rafforzando l’efficienza dell’intero sistema edilizio. In particolare, la riforma prevede una riduzione dei tempi previsti per il rilascio o la formazione dei titoli, attraverso l’estensione dei meccanismi di silenzio-assenso e silenzio-devolutivo.

Nel primo caso, se l’amministrazione non risponde entro i termini, il titolo si considera automaticamente rilasciato; nel secondo, la competenza passa a un altro ente in caso di inerzia dell’amministrazione originaria. Una misura pensata per contrastare l’eccessiva lentezza burocratica e incentivare il rispetto delle scadenze da parte della pubblica amministrazione.

Rigenerazione urbana e destinazioni d’uso più flessibili

Tra gli obiettivi strategici del disegno di legge delega c’è quello di incentivare la rigenerazione urbana, favorendo il riuso del patrimonio edilizio esistente e riducendo il consumo di suolo. Per raggiungere questo scopo, il testo introduce un concetto innovativo: quello di indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee.

In pratica, ciò significa che, all’interno di determinate categorie urbanistiche (ad esempio: residenziale, commerciale di vicinato, terziario di prossimità), sarà possibile modificare la destinazione d’uso di un immobile senza dover avviare complessi iter autorizzativi, purché il nuovo uso non generi un impatto urbanistico significativo. Una novità importante per chi desidera riconvertire edifici inutilizzati o in disuso, ad esempio trasformando un piccolo negozio in un’abitazione o un ufficio in uno spazio coworking.

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La riforma si propone inoltre di semplificare la classificazione urbanistica degli interventi di trasformazione del territorio, ridisegnando il perimetro delle attività soggette a permessi e contributi.

A questo proposito, è prevista anche una revisione complessiva degli oneri edilizi e del contributo di costruzione, con l’obiettivo di rendere più vantaggiosi gli interventi di rigenerazione rispetto a quelli di nuova edificazione.

Digitalizzazione e fascicolo del fabbricato: verso un’edilizia trasparente e tracciabile

Un altro pilastro della riforma è la digitalizzazione del sistema edilizio, una sfida necessaria per rendere più moderno, trasparente e accessibile il rapporto tra cittadini, tecnici e pubbliche amministrazioni. Il disegno di legge delega prevede l’integrazione e l’interoperabilità delle banche dati edilizie e urbanistiche, oggi spesso frammentate e non dialoganti tra loro.

Obiettivo finale è la creazione di una vera e propria anagrafe digitale delle costruzioni, accompagnata da un fascicolo elettronico del fabbricato. Si tratta di strumenti pensati per raccogliere e aggiornare in modo sistematico tutte le informazioni relative a ciascun immobile: dai titoli abilitativi alle manutenzioni, dagli interventi strutturali alle eventuali irregolarità sanate nel tempo.

Questa innovazione, oltre a semplificare l’accesso ai dati per cittadini e professionisti, contribuirà a garantire maggiore certezza giuridica, facilitando compravendite, ristrutturazioni e controlli. Inoltre, una gestione digitale e centralizzata del patrimonio edilizio sarà fondamentale per prevenire abusi, programmare la manutenzione e promuovere una pianificazione urbana più efficiente e sostenibile.