In relazione all’usufrutto del Superbonus 110% per quanto riguarda gli edifici composti da più unità abitative, il fattore della “prevalenza residenziale” è di fondamentale importanza.

Difatti, di base il maxi-incentivo è destinato unicamente ai lavori svolti nelle unità residenziali. Quando però si parla di condomini ed edifici, nel caso in cui la loro superficie risulti a destinazione residenziale per più del 50%, allora potranno partecipare alle spese per i lavori comuni anche le unità che in realtà non sono abitative.

Questa regola vale per gli edifici condominiali e, in parte, anche per quelli unifamiliari, con la sostanziale differenza che però questi ultimi, se a prevalenza non residenziale, saranno categoricamente esclusi.

Approfondiamo di seguito.

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Superbonus 110%: unifamiliare con unità residenziali e strumentali

Il caso di oggi è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 306 del 26 maggio 2022.

L’istante è una persona fisica che rappresenta di essere l’unico proprietario di un edificio con superficie complessiva pari a 294,28 mq, e composto da:

  • 2 unità residenziali in categoria A/4 (una di 44,44 mq e l’altra di 84,60 mq di superficie);
  • 1 unità pertinenziale in C/6, con superficie pari a 46,60 mq;
  • 2 unità strumentali in categoria C/1 (una di 41,25 mq e l’altra di 34,00 mq di superficie).

In più, si fa presente che nell’edificio è presente anche un ulteriore spazio adibito a cantina e non accatastato singolarmente, con superficie pari a 17,62 mq. L’atrio e il vano scale invece presentano una superficie pari a 25,77 mq.

L’istante vorrebbe usufruire del Superbonus 110% per effettuare degli interventi strutturali volti al consolidamento e al miglioramento statico, che interesseranno l’intero edificio.

A questo proposito, ai fini dell’accesso al maxi-incentivo, chiede di sapere:

  1. Se l’edificio si possa considerare prevalentemente residenziale;
  2. Quali sono i massimali di spesa ai quali far riferimento;
  3. Quali delle 5 unità presenti nell’edificio possano rientrare tra quelle ammesse all’agevolazione.

Prevalenza residenziale: regole per condomini e per unifamiliari

Il Fisco fa presente innanzitutto che il Superbonus 110%, nato con il Decreto Rilancio nel 2020, è stato esteso a favore delle persone fisiche per gli interventi sugli edifici unifamiliari a partire dal 1° gennaio 2021 con la Legge di Bilancio 2021.

Alla luce di ciò, il maxi-incentivo spetta anche se gli interventi sono effettuati sulle parti comuni di edifici non condominiali (composti da massimo 4 unità), e appartenenti ad una o più persone fisiche (in comproprietà).

Viene chiarito che comunque in questi casi il Superbonus 110% si applica seguendo generalmente le stesse regole che sono già previste per gli edifici condominiali, sia per quanto riguarda il calcolo delle unità interessate dall’agevolazione, sia in riferimento ai massimali da considerare.

Tuttavia, ci sono anche delle differenze che dipendono appunto dal fattore della “prevalenza residenziale”.

Gli edifici unifamiliari infatti, se non hanno una superficie prevalentemente residenziale, non possono in alcun modo accedere al Superbonus 110% (Approfondisci qui).

I condomini invece:

  • Se sono a prevalenza residenziale, anche le unità non residenziali potranno partecipare alle spese per le parti comuni, mentre solo sulle singole unità residenziali potranno essere effettuati interventi trainaTI;
  • Se non sono a prevalenza residenziale, solo le unità residenziali potranno partecipare alle spese comuni ed effettuare interventi trainaTI nelle singole unità.

In ogni caso, sono sempre esclusi gli interventi trainaTI sulle singole unità non residenziali.

Superbonus 110%: calcolo superficie e massimali per unifamiliare

In merito al calcolo della “prevalenza residenziale”, il Fisco ricorda che per gli edifici unifamiliari la regola vuole che si debbano seguire i dati catastali, chiaramente nella loro condizione pre-interventi edilizi. (Approfondisci qui)

Ai fini del calcolo della superficie non dovranno essere conteggiate le pertinenze (neanche se accatastate separatamente), mentre le pertinenze andranno conteggiate ai fini della determinazione dei massimali di spesa concessi per gli interventi.

Va da sé pertanto che, nel caso presentato, per calcolare la superficie dovranno essere considerate solo le 2 unità residenziali e le 2 unità strumentali.

Sommando quindi la superficie delle unità residenziali otteniamo la cifra di 129,04 mq, mentre la somma delle unità strumentali è pari a 75,25 mq.

L’edificio unifamiliare è in questo caso a “prevalenza residenziale” e l’istante potrà accedere al Superbonus 110% per gli interventi prospettati. Chiariamo ancora che, comunque, non è mai concessa l’esecuzione di interventi trainaTI che interessino le singole unità non residenziali.

Per il calcolo dei massimali invece, tenendo conto che qui le pertinenze andranno considerate, si dovrà moltiplicare la cifra massima concessa per gli interventi sismici (pari a 96.000 euro) per tutte le 5 unità che compongono l’edificio. L’istante potrà quindi sostenere spese detraibili fino ad un massimo di 480.000 euro.

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