Nuovo capitolo nel confronto tra Stato e Regioni sul tema degli affitti brevi. Come riportato dal Corriere della Sera, il Consiglio dei ministri ha deciso di impugnare la legge approvata il 17 dicembre 2025 dall’Assemblea legislativa dell’Emilia-Romagna, che introduce limiti e una disciplina urbanistica specifica per le locazioni turistiche.

La norma nasce con l’obiettivo dichiarato di contrastare l’overtourism e arginare lo spopolamento dei centri storici, ma secondo il governo alcune disposizioni sarebbero in contrasto con la normativa statale in materia di tutela della concorrenza, libertà di impresa e proprietà privata, oltre che con il principio di sussidiarietà.

Il tema è delicato e si inserisce in un quadro normativo ancora frammentato, dove le Regioni cercano di intervenire su un fenomeno in forte espansione e lo Stato rivendica competenze esclusive in ambiti strategici. Fino a che punto una Regione può disciplinare urbanisticamente le locazioni turistiche? E quali strumenti restano ai Comuni per contenere l’impatto degli affitti brevi senza ledere diritti costituzionalmente garantiti?

Cosa prevede la legge dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi

Il provvedimento approvato dall’Assemblea legislativa dell’Emilia-Romagna introduce una novità di rilievo sul piano urbanistico: la creazione di una specifica destinazione d’uso denominata «locazione breve». In questa categoria dovranno confluire tutte le unità immobiliari utilizzate per finalità turistiche non alberghiere, segnando così una distinzione formale rispetto alla residenza tradizionale.

Si tratta di una scelta tecnica che incide direttamente sulla pianificazione territoriale. Saranno infatti i Comuni a poter individuare le zone in cui l’attività di locazione breve si concentra maggiormente, intervenendo per limitarne la diffusione. In concreto, gli enti locali potranno introdurre restrizioni nei quartieri a più alta densità turistica, anche arrivando a impedire interventi edilizi o frazionamenti degli immobili finalizzati ad aumentare l’offerta di alloggi per affitti brevi.

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La legge prevede inoltre standard più stringenti in materia di sicurezza, requisiti igienico-sanitari, efficienza energetica e conformità degli impianti. Un rafforzamento che punta a equiparare, almeno in parte, le locazioni turistiche alle strutture ricettive tradizionali sotto il profilo delle garanzie per gli ospiti.

Non meno rilevante l’aspetto fiscale e urbanistico-economico: ai Comuni viene riconosciuta la possibilità di modulare i contributi di costruzione legati ai cambi di destinazione d’uso, con un margine di variazione fino al 30% in aumento o in diminuzione, così da orientare il mercato e scoraggiare la trasformazione massiva degli immobili residenziali in alloggi turistici.

Questo impianto normativo, tuttavia, è proprio ciò che ha spinto il governo a impugnare la legge, ritenendo che tali previsioni possano incidere su materie riservate alla competenza statale, come la tutela della concorrenza e la libertà d’impresa.

Il nodo costituzionale: competenze statali e principio di sussidiarietà

Al centro dell’impugnazione del governo vi è soprattutto l’articolo 117 della Costituzione, che ripartisce le competenze legislative tra Stato e Regioni. La tutela della concorrenza rientra tra le materie di competenza esclusiva statale, così come la determinazione dei principi fondamentali in tema di ordinamento civile e tutela della proprietà privata.

Secondo Palazzo Chigi, l’introduzione di una nuova destinazione d’uso urbanistica specifica per le locazioni brevi e la possibilità per i Comuni di limitarne la diffusione inciderebbero indirettamente sulla libertà di impresa e sulla libera iniziativa economica privata, tutelate dall’articolo 41 della Costituzione. Inoltre, la modulazione dei contributi di costruzione fino al 30% potrebbe alterare le condizioni di mercato, determinando disparità territoriali e possibili distorsioni concorrenziali.

Dall’altro lato, la Regione Emilia-Romagna potrebbe fondare la propria difesa sulla competenza concorrente in materia di governo del territorio e su quella residuale in materia di turismo. In questo ambito, il principio di sussidiarietà – richiamato dall’articolo 118 della Costituzione – attribuisce un ruolo centrale agli enti territoriali più vicini ai cittadini, come i Comuni, nella gestione concreta dei fenomeni locali, tra cui l’impatto dell’overtourism.

Il conflitto, quindi, non è solo politico ma strettamente giuridico: si tratta di stabilire se la disciplina urbanistica delle locazioni brevi sia uno strumento legittimo di pianificazione territoriale oppure un intervento che, di fatto, limita la libertà economica in modo non consentito dalla Costituzione.

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Il precedente della Toscana e la pronuncia della corte costituzionale

Un elemento che rende ancora più interessante il confronto è il precedente della Toscana. Nel dicembre scorso, la Corte costituzionale ha respinto il ricorso del governo contro il Testo unico sul turismo approvato dal Consiglio regionale toscano poco più di un anno prima, riconoscendo la competenza regionale in materia di turismo e governo del territorio.

La sentenza ha affermato che i Comuni ad alta densità turistica possono individuare, con proprio regolamento, zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento delle attività di locazione breve a fini turistici. In particolare, i Comuni e i capoluoghi di provincia «possono, con proprio regolamento, individuare zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento, per finalità turistiche, delle attività di locazione breve», riconoscendo così un potere regolamentare significativo in funzione di tutela del territorio e dell’equilibrio urbano.

Il Testo unico sul turismo della Toscana aveva inoltre introdotto l’obbligo per le strutture ricettive di esporre un’insegna o una targa visibile con denominazione, tipologia e dati richiesti dalla normativa – anticipando di fatto quanto poi stabilito dalla direttiva nazionale della scorsa estate – e fissato requisiti igienico-sanitari e strutturali rigorosi, oltre ai servizi minimi obbligatori.

Questo precedente potrebbe incidere anche sul giudizio relativo alla legge dell’Emilia-Romagna. Se la Corte ha già riconosciuto ampi margini di intervento alle Regioni e ai Comuni in materia di turismo, fino a che punto potrà ritenere legittima un’ulteriore estensione degli strumenti urbanistici per regolare le locazioni brevi?

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Regioni e comuni in movimento: verso una disciplina frammentata?

In assenza di una cornice nazionale stabile e organica, il rischio concreto è quello di una regolamentazione a macchia di leopardo. Oltre a Emilia-Romagna e Toscana, anche altre Regioni stanno intervenendo per disciplinare il settore delle locazioni turistiche.

A settembre 2025, ad esempio, la Regione Puglia ha introdotto una prima legge che prevede la Comunicazione di inizio attività (Cia) per le locazioni turistiche non imprenditoriali. L’obiettivo è rafforzare i controlli, migliorare la trasparenza del settore e semplificare le verifiche da parte delle amministrazioni locali, garantendo una gestione più regolare delle attività ricettive.

Parallelamente, diversi sindaci stanno valutando strumenti regolamentari per contenere l’impatto degli affitti brevi nei centri storici e nelle aree a maggiore pressione turistica. Tra questi, anche il Comune di Roma ha avviato riflessioni su possibili limitazioni territoriali e meccanismi di controllo più stringenti.

Il quadro che emerge è quello di un sistema in evoluzione, dove Regioni e Comuni cercano di rispondere a esigenze concrete – tutela del diritto all’abitare, equilibrio urbano, qualità dell’offerta turistica – in attesa di un intervento legislativo statale che armonizzi regole e competenze. Ma una normativa frammentata può garantire certezza giuridica agli operatori? E quali saranno le conseguenze per proprietari, investitori e cittadini?