La risoluzione anticipata del contratto di locazione è la chiusura del rapporto prima della scadenza naturale indicata nel contratto. Può derivare da un accordo tra proprietario e inquilino, da un recesso previsto dal contratto, da una disdetta esercitata correttamente o da altre situazioni in cui il rapporto si interrompe prima del termine.

Dal punto di vista pratico non basta riconsegnare le chiavi o firmare una scrittura privata tra le parti. Quando un contratto registrato viene chiuso in anticipo, l’evento deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, rispettando il termine previsto e verificando se è dovuta l’imposta di registro.

Il punto che crea più dubbi è proprio questo: la risoluzione ha un effetto civilistico tra locatore e conduttore, ma produce anche un adempimento fiscale. I due piani non vanno confusi. La lettera di recesso, l’accordo di chiusura e la riconsegna dell’immobile regolano i rapporti tra le parti; la comunicazione RLI aggiorna invece la posizione del contratto nei registri dell’Agenzia.

Quando si parla di risoluzione anticipata

Si parla di risoluzione anticipata quando il contratto di locazione termina prima della data di scadenza prevista. Il caso tipico è l’inquilino che lascia l’immobile prima della fine del quadriennio, del triennio o del periodo previsto dal contratto transitorio. Può però accadere anche che siano entrambe le parti a concordare la chiusura, oppure che il contratto preveda una clausola specifica che consente il recesso a determinate condizioni.

La risoluzione non coincide sempre con la disdetta. La disdetta del contratto di affitto è l’atto con cui una parte comunica la volontà di non proseguire o di recedere dal rapporto; la risoluzione è invece l’effetto finale, cioè la cessazione del contratto. Dopo questo effetto, se il contratto era registrato, serve la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Per evitare errori conviene individuare con precisione la data di cessazione. È la data da indicare nel modello RLI e da cui decorre il termine per l’adempimento fiscale. Nella pratica viene spesso fatta coincidere con il giorno di riconsegna dell’immobile o con la data indicata nell’accordo di risoluzione, ma è importante che i documenti tra le parti siano coerenti.

Entro quando va comunicata la risoluzione

La comunicazione della risoluzione anticipata deve essere effettuata entro 30 giorni dall’evento. Lo stesso termine rileva anche per il versamento dell’imposta di registro quando l’imposta è dovuta.

Il termine non va calcolato dalla data in cui il proprietario decide di sistemare la pratica o dalla data in cui scopre di dover comunicare la cessazione. Il riferimento è l’evento che chiude il rapporto: se il contratto si risolve il 10 marzo, l’adempimento deve essere gestito entro i 30 giorni successivi.

La comunicazione tardiva può generare sanzioni e interessi, oppure richiedere una gestione presso l’ufficio se il canale telematico non consente più l’invio. Per questo è utile non rimandare la pratica, anche quando non è dovuta imposta perché il contratto è in cedolare secca.

Caso Adempimento Termine ordinario Imposta
Risoluzione anticipata in regime ordinario Comunicazione con modello RLI 30 giorni dalla risoluzione 67 euro
Risoluzione con cedolare secca per tutti i locatori Comunicazione con modello RLI 30 giorni dalla risoluzione Imposta di registro non dovuta
Risoluzione comunicata in ritardo RLI o ufficio, a seconda del caso e dei limiti del servizio Termine già scaduto Possibili sanzioni e interessi se dovuti

Se la tabella non è visibile per intero, scorri lateralmente.

Come si comunica con il modello RLI

Il modello RLI serve per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti successivi, tra cui proroga, cessione e risoluzione. Per la chiusura anticipata del contratto, il modello consente di indicare i dati del contratto registrato e la data in cui il rapporto viene risolto.

La presentazione può avvenire tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, quando il contribuente è abilitato e il caso è gestibile online, oppure tramite intermediario. In alternativa, può essere necessario rivolgersi all’ufficio territoriale, soprattutto quando la comunicazione è molto tardiva o quando il sistema telematico non consente la trasmissione della richiesta.

Prima di inviare il modello è opportuno recuperare la ricevuta di registrazione del contratto o comunque gli estremi di registrazione. Senza questi dati, la pratica rischia di essere compilata in modo errato o di non agganciarsi correttamente al contratto originario.

Quali dati servono per compilare la comunicazione

Per una risoluzione ordinaria servono i dati identificativi del contratto, i dati del locatore e del conduttore, la data di risoluzione e le informazioni sull’immobile. Se il contratto è stato registrato online, molti dati possono essere recuperati dai servizi dell’Agenzia; se invece si procede tramite ufficio o intermediario, conviene avere a disposizione copia del contratto e ricevuta di registrazione.

È utile predisporre anche la documentazione che dimostra la chiusura del rapporto, come accordo scritto di risoluzione, comunicazione di recesso, verbale di riconsegna delle chiavi o altra documentazione coerente con il caso concreto. Non sempre questi documenti vengono allegati alla comunicazione, ma possono essere importanti in caso di controlli o contestazioni tra le parti.

Documento o dato Perché serve
Estremi di registrazione del contratto Consentono di collegare la risoluzione al contratto corretto
Data di risoluzione Determina il termine dei 30 giorni e la decorrenza della cessazione
Dati delle parti Identificano locatore, conduttore ed eventuali comproprietari
Dati catastali dell’immobile Aiutano a verificare il contratto e l’unità immobiliare interessata
Accordo o comunicazione di recesso Documenta il motivo e la data della chiusura anticipata

Se la tabella non è visibile per intero, scorri lateralmente.

Quanto si paga: i 67 euro di imposta di registro

Quando il contratto è nel regime ordinario, l’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata è pari a 67 euro. Il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data della risoluzione.

Il versamento può essere gestito tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con modello F24 Elementi identificativi, secondo le modalità previste. Per le risoluzioni dei contratti di locazione il codice tributo di riferimento è il 1503, indicato dall’Agenzia tra i codici relativi a locazione e affitto di beni immobili.

Se la risoluzione viene comunicata in ritardo, il problema non è solo il versamento dei 67 euro. Possono entrare in gioco anche sanzioni e interessi, da gestire con ravvedimento operoso quando ricorrono i presupposti. In questi casi è prudente verificare la posizione specifica, perché l’importo cambia in base al ritardo, al tipo di violazione e al regime fiscale del contratto.

Advertisement - Pubblicità

Cedolare secca: quando i 67 euro non sono dovuti

Se il contratto è in cedolare secca, la risoluzione anticipata richiede comunque attenzione. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Questo significa che l’esenzione dall’imposta non elimina automaticamente l’adempimento. La comunicazione della risoluzione resta necessaria per chiudere correttamente il contratto dal punto di vista fiscale. L’errore più frequente è pensare che, non essendoci imposta da pagare, non ci sia nulla da comunicare.

Il caso va valutato con maggiore attenzione quando ci sono più proprietari. Se tutti hanno scelto la cedolare secca, l’imposta di registro per la risoluzione non è dovuta. Se invece la situazione fiscale non è uniforme, o se non è chiaro chi abbia esercitato l’opzione, conviene verificare prima la posizione del contratto.

Risoluzione tardiva: cosa succede se il termine è scaduto

La comunicazione tardiva non impedisce di regolarizzare la posizione, ma può rendere la pratica meno lineare. Se il ritardo è contenuto, la comunicazione può essere gestita con RLI e, se dovuti, con sanzioni e interessi. Quando invece la risoluzione è molto risalente, il canale telematico può non essere sufficiente e può essere necessario rivolgersi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per il contratto.

È il caso, ad esempio, delle risoluzioni comunicate con forte ritardo rispetto alla data effettiva di cessazione. In queste situazioni l’ufficio può indicare la procedura corretta per acquisire la comunicazione e per calcolare gli importi eventualmente dovuti.

La soluzione peggiore è lasciare il contratto formalmente aperto. Un contratto non chiuso nei registri fiscali può generare incongruenze rispetto ai redditi dichiarati, alla durata del rapporto, alla proroga o alla successiva gestione dell’immobile.

Chi deve presentare la comunicazione

La comunicazione può essere presentata dal locatore, dal conduttore o da un intermediario abilitato, a seconda del caso e delle modalità utilizzate. Nella pratica, l’adempimento viene spesso curato dal proprietario o dal professionista che segue la gestione fiscale dell’immobile, ma è importante che le parti siano allineate sulla data di cessazione.

Se il conduttore lascia l’immobile e il locatore non comunica la risoluzione, il contratto può risultare ancora attivo per l’Agenzia. Viceversa, una comunicazione inviata con una data non coerente con la reale riconsegna dell’immobile può creare contestazioni tra le parti, soprattutto su canoni, deposito cauzionale o spese condominiali.

Deposito cauzionale, canoni non pagati e riconsegna delle chiavi

La comunicazione RLI non risolve automaticamente le questioni economiche tra locatore e conduttore. Deposito cauzionale, canoni arretrati, danni all’immobile, utenze e spese condominiali sono aspetti da regolare separatamente.

Per questo, quando il contratto si chiude prima della scadenza, è utile redigere un verbale di riconsegna dell’immobile. Il verbale può indicare lo stato dei locali, la data di restituzione delle chiavi, le letture delle utenze e le eventuali riserve su danni o somme ancora dovute. Questo documento non sostituisce il modello RLI, ma aiuta a dimostrare quando il rapporto si è effettivamente concluso.

Se il contratto non era stato registrato, il problema cambia natura. In quel caso non si tratta solo di comunicare una risoluzione, ma di valutare le conseguenze della mancata registrazione: sul punto abbiamo approfondito cosa accade quando il contratto di locazione non viene registrato.

Differenza tra risoluzione, proroga e cessione

Il modello RLI viene utilizzato anche per altri adempimenti successivi alla registrazione. La proroga serve a comunicare la prosecuzione del contratto oltre la scadenza prevista; la cessione riguarda il subentro di un soggetto nel contratto; la risoluzione comunica invece la chiusura anticipata.

Confondere questi adempimenti può portare a inviare una pratica errata. Ad esempio, se un contratto prosegue dopo la prima scadenza non si deve comunicare una risoluzione, ma una proroga. Se cambia il conduttore o subentra un nuovo soggetto, il tema può essere la cessione o un nuovo contratto, non la cessazione del rapporto originario.

Il tema è particolarmente delicato per i contratti brevi o temporanei. Per una panoramica sui contratti di durata limitata, puoi leggere anche la guida sugli affitti transitori.

Errori frequenti da evitare

Errore Perché è rischioso Come evitarlo
Non comunicare la risoluzione perché l’inquilino ha lasciato casa Il contratto può risultare ancora attivo fiscalmente Inviare il modello RLI entro 30 giorni
Confondere cedolare secca ed esonero dall’adempimento L’imposta può non essere dovuta, ma la comunicazione resta necessaria Verificare il regime e chiudere comunque il contratto
Indicare una data diversa da quella reale Può creare incoerenze su canoni e dichiarazioni fiscali Allineare RLI, accordo scritto e verbale di riconsegna
Aspettare molti mesi prima di regolarizzare Il canale online può non essere sufficiente e possono maturare sanzioni Gestire subito la pratica o rivolgersi all’ufficio

Se la tabella non è visibile per intero, scorri lateralmente.

Checklist pratica per chiudere correttamente il contratto

Prima di inviare la comunicazione conviene seguire una sequenza ordinata:

  • verificare la data effettiva di cessazione del contratto;
  • controllare gli estremi di registrazione e il regime fiscale applicato;
  • accertare se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca;
  • calcolare l’eventuale imposta di registro e le somme dovute in caso di ritardo;
  • presentare il modello RLI tramite canale telematico, intermediario o ufficio;
  • conservare ricevuta, accordo di risoluzione e verbale di riconsegna.

Questa checklist non sostituisce la verifica del singolo caso, ma riduce il rischio di lasciare aperta una posizione fiscale che avrebbe dovuto essere chiusa. Se il contratto è collegato ad altri adempimenti, come proroghe già comunicate o registrazioni tardive, è opportuno controllare anche quelle pratiche. Sul tema delle sanzioni per registrazione tardiva è utile il nostro approfondimento sulla registrazione del contratto di affitto in ritardo.

Devi chiudere o regolarizzare un contratto di locazione?

Confronta professionisti e consulenti per gestire RLI, cedolare secca, imposte e comunicazioni tardive senza lasciare pratiche sospese.

In sintesi

La risoluzione anticipata di una locazione va comunicata all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni. Nel regime ordinario è dovuta l’imposta di registro fissa da 67 euro; con cedolare secca l’imposta non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per quel regime, ma la comunicazione resta necessaria. Se il termine è scaduto, la posizione va comunque regolarizzata, valutando sanzioni, interessi e l’eventuale necessità di passare dall’ufficio competente.

Fonti ufficiali