Secondo una recente statistica pubblicata dall’Istat, circa il 18% degli italiani vive in una casa in affitto, una condizione che riguarda soprattutto i giovani under 35. Se si abita in un immobile in locazione e si decide di interrompere tale contratto per cambiare casa o per altre cause è necessario comunicare la disdetta al proprietario.

In questo articolo vedremo come funziona la disdetta per l’affitto casa e soprattutto analizzeremo come compilare la lettera, il modulo o il preavviso.

Che cos’è la disdetta dell’affitto casa?

Quando si affitta un immobile, sono coinvolti due figure, il locatore e il conduttore, che hanno due diverse posizioni all’interno del contratto di locazione e che possono avere differenti adempimenti da effettuare in merito alla disdetta del contratto. Il locatore è il proprietario dell’immobile che affitta a un soggetto (conduttore) per un determinato periodo di tempo e ad un canone libero o transitorio.

Le norme riguardanti la locazione sono contenute nel Codice Civile e in particolare agli art. 1571 e seguenti, quindi si tratta di un contratto che viene disciplinato in ogni sua parte, compresi gli obblighi e i diritti del locatario e del conduttore.

Per quanto riguarda la disdetta è invece necessario attenersi alla “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo” (Legge del 9 Dicembre 1998 n.431) che all’art. 3 specifica la possibilità di recedere dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale.

Sia il locatore che il conduttore possono in ogni momento recedere dall’affitto ed eseguire la disdetta, ma questa clausola deve essere inserita nel contratto, altrimenti bisognerà rifarsi alle disposizioni previste nella legge n.431.

È opportuno sottolineare che la disdetta non è necessaria quando il contratto di locazione termina naturalmente, ad esempio se si tratta di una locazione di 18 mesi, al termine non si dovrà inviare nessuna comunicazione tramite raccomandata o PEC al locatore.

La disdetta deve essere sempre una comunicazione scritta in forma di lettera o tramite un modulo compilato, mentre non ha assolutamente valore segnalare al locatore o al conduttore la risoluzione del contratto a voce.

Tipologie di disdetta affitto casa

Secondo la legge sulle locazioni è possibile stipulare diverse modalità di contratto di affitto, i più utilizzati sono quelli a canone libero della durata di quattro anni che possono essere rinnovati automaticamente per altri 4, diventando la soluzione ideale per chi ha intenzione di abitare in un determinato immobile per un lungo periodo.

Se il canone è invece concordato, la durata della locazione deve essere della durata minima di tre anni e in seguito rinnovabile per altri 2-3, mentre quelli di natura transitoria hanno un limite massimo di 18 mesi. La disdetta del contratto 4+4 o a canone concordato può essere presentata prima del rinnovo automatico dal locatore, mentre il conduttore può decidere di non procedere con l’affitto solo se esistono uno dei motivi indicati all’art. 3 della legge sulle locazioni.

Qualunque sia la tipologia di contratto scelta per l’affitto della casa, è sempre opportuno inviare la disdetta con un preavviso di sei mesi, così da permettere sia al conduttore che al locatore di avere il tempo per procedere con il trasloco o con la ricerca di nuovi inquilini.

Come abbiamo sottolineato in precedenza, è sempre possibile la risoluzione anticipata del contratto di affitto casa 2022 e tale disdetta può essere attuata in diversi modi:

  • risoluzione consensuale: le parti coinvolte decidono di comune accordo di sciogliere il contratto di locazione, così da evitare qualsiasi problema, bisognerà soltanto comunicare all’Agenzia delle Entrate tale volontà e procedere al pagamento dell’imposta di registro;
  • recesso da parte del conduttore, che può essere attuata in qualsiasi momento, ma è necessario in ogni caso notificare al locatore tramite lettera la disdetta;
  • risoluzione da parte del locatore, che è prevista solo in specifici casi, indicati nella Legge n.143 del 1998.

Le prime due modalità di recesso dal contratto di affitto sono sicuramente le più semplici, perché presuppongono o l’accordo tra le parti o il diritto del conduttore di recedere per qualsiasi motivo dalla locazione, mentre per quanto riguarda il locatore non è sempre possibile scegliere di sciogliere l’affitto prima della naturale scadenza.

La legge sulle locazioni abitative ha voluto tutelare soprattutto gli affittuari nei confronti dei locatori, che non possono sicuramente interrompere la locazione per futili motivi o per considerazioni personali riguardo gli inquilini.

L’art. 3 della Legge n. 431 elenca tutti i motivi per cui il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione:

  • se l’immobile sarà destinato come abitazione, attività commerciale o professionale dal coniuge, figli o parenti del locatore;
  • quando l’immobile viene destinato ad attività di interesse pubblico;
  • nel caso in cui l’immobile necessiti di una ristrutturazione e gli inquilini impediscono il corretto e continuo svolgimento dei lavori;
  • se il locatore dispone di un altro immobile da affittare nello stesso Comune;
  • nel caso in cui il locatore intenda vendere la casa in affitto ad altre persone;
  • mancato pagamento del canone di locazione.

Vi è anche un altro motivo che può specificare il conduttore per la conclusione del contratto, ma è molto più difficile da comprovare perché deve avere le prove che gli inquilini non occupano continuativamente l’immobile. Se si verifica uno di questi casi, il locatore può comunicare con un preavviso di sei mesi la risoluzione anticipata del contratto.

Disdetta affitto: il preavviso

Ora che abbiamo analizzato come funziona la disdetta e quali sono i casi in cui il locatore o il conduttore possono richiedere la risoluzione anticipata del contratto, vediamo quali sono gli step per attuare questo proposito da parte dell’affittuario.

Il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, anche se devono verificarsi gravi motivi per interrompere la locazione. In questo specifico caso, la legge n.431 non indica quali sono i motivi che possono spingere il conduttore a recedere, ma la giurisprudenza afferma che possono essere l’incapacità di pagare il canone di locazione, trasferimento per cause lavorative, di salute o familiare.

In ogni caso, il conduttore deve dare un preavviso di almeno sei mesi al locatore, inviando una raccomandata A/R o una PEC.

Il termine dei sei mesi è solitamente indicato per la maggior parte dei contratti, ma può essere anche minore se è stato indicato dalle parti all’interno della locazione. Nel preavviso bisognerà indicare nello specifico qual è il motivo per cui il conduttore intende lasciare la casa e soprattutto indicare le sue generalità, firmare e datare il preavviso.

La disdetta si può scrivere utilizzando anche dei moduli standard, che possono essere scaricati dal web, l’importante è che sia inviata sei mesi prima, altrimenti bisognerà pagare in ogni caso il canone di locazione, anche se si libera l’immobile.

Fac-simile modulo o lettera di disdetta

Il modulo per la disdetta dell’affitto per casa è rimasto invariato nel tempo e può essere scritto autonomamente dal conduttore, senza seguire i modelli o inserire semplicemente i dati personali e dell’immobile nel fac-simile.

Per aiutarvi nella stesura della disdetta dell’affitto casa, vi forniamo un esempio di testo da copiare, così da avere la sicurezza che sia in regola con le norme previste dall’art. 3 della legge sulle locazioni abitative.

Titolo: Risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso abitativo
In alternativa si può anche scrivere preavviso per il recesso del contratto di locazione.

Nella parte alta della pagina e precisamente nel riquadro a destra bisognerà indicare il destinatario della lettera di disdetta, che in questo specifico caso è il locatore, specificando il nome e il cognome, l’indirizzo completo (via, numero civico, città di residenza, cap e provincia).

Nella parte alta a sinistra potete inserire i vostri dati personali, ma è una scelta autonoma che dipende soprattutto se il locatore ha concesso in affitto diversi immobili nello stesso stabile o si vuole rendere il preavviso ancora più formale.

Oggetto: Disdetta contratto di locazione ad uso abitativo
Nella lettera è sempre opportuno specificare l’oggetto, così da rendere palese il contenuto e il motivo dell’invio.

Nella parte centrale bisognerà invece scrivere le seguenti frasi: in merito al contratto di locazione redatto in data […] e registrato presso l’Agenzia delle Entrate con il numero […] e in data, il conduttore comunica formale disdetta del contratto di locazione, come previsto per legge e come indicato all’art. […](indicare l’articolo presente nel contratto di locazione) dell’unità immobiliare sita in […] ( si consiglia di specificare correttamente l’indirizzo dell’immobile e di inserire anche i valori catastali).

Completata l’intestazione della lettera, bisognerà scrivere in maiuscolo la seguente dicitura: “dichiara”, lasciare alcuni spazi bianchi e continuare a capo, “di voler recedere dal suindicato contratto di locazione, essendo sopravvenuti i seguenti motivi”. Il conduttore dovrà indicare nello specifico quali sono i motivi per cui intende richiedere la risoluzione del contratto, che possono essere economici, lavorativi o familiari.

Per concludere la lettera di disdetta, bisognerà inoltre indicare la data in cui l’immobile sarà riconsegnato al locatore, calcolando sei mesi a partire dalla data in cui si inoltra la comunicazione al locatore.

L’ultima parte è destinata alle formalità, quindi dovrete indicare il luogo e la data in cui si invia la disdetta e sottoscriverla con la vostra firma.

La stessa comunicazione deve essere redatta dal locatore, ma nel campo relativo ai motivi bisognerà specificare esclusivamente quelli indicati dalla legge, inserendo anche il riferimento normativo.

La lettera di disdetta può essere inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC e in questo secondo caso sarà necessario firmare digitalmente il documento e attendere la ricevuta di avvenuta consegna. Le due modalità servono per determinare con precisione il termine in cui il locatore riceve la disdetta, così da rispettare l’indicazione dei sei mesi di preavviso.