Il termine per iniziare e concludere i lavori edilizi si allunga ancora. Con l’ultimo intervento inserito nel Milleproroghe 2026, il differimento complessivo arriva fino a 48 mesi per permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, atti ambientali e strumenti urbanistici attuativi formati entro il 31 dicembre 2025.

Una modifica che incide in modo concreto sulla gestione dei cantieri già autorizzati e sulla tenuta degli investimenti immobiliari, riducendo il rischio di decadenza dei titoli.

Chi rientra nella proroga? È automatica oppure serve un adempimento specifico? E quali limiti restano legati a nuovi vincoli urbanistici o paesaggistici?

Dalle proroghe emergenziali al rinvio strutturato: l’evoluzione normativa

L’attuale estensione non nasce in modo isolato. Il punto di partenza è rappresentato dalle misure adottate nel 2022 con la Legge 51/2022, intervenuta in un contesto di forti rincari dei materiali e difficoltà nella catena delle forniture.

Da allora, il legislatore è intervenuto più volte ampliando progressivamente la durata del differimento: prima un anno aggiuntivo, poi due, successivamente trenta mesi, fino ai trentasei mesi previsti per i titoli formati entro la fine del 2024.

Con il Milleproroghe 2026 si compie un ulteriore passo: il limite massimo sale a quattro anni e viene spostato in avanti anche il termine temporale dei titoli interessati, includendo quelli formatisi entro il 31 dicembre 2025. La platea dei beneficiari si amplia in modo significativo.

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Permessi di costruire: più tempo, ma con obblighi precisi

Per i permessi di costruire rilasciati o perfezionati entro la fine del 2025, l’avvio e l’ultimazione dei lavori possono essere posticipati entro un arco complessivo di 48 mesi.

Attenzione però: il differimento non opera automaticamente. Il titolare deve comunicare la volontà di avvalersene prima della scadenza originaria. In mancanza di questo passaggio, il titolo può decadere.

Inoltre, l’estensione è possibile solo se l’intervento resta compatibile con eventuali nuovi strumenti urbanistici o con provvedimenti sopravvenuti di tutela paesaggistica e culturale. In altre parole, il tempo si allunga, ma il quadro normativo vigente resta il parametro di riferimento.

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SCIA e autorizzazioni: estensione generalizzata

La proroga non si limita ai permessi di costruire. Rientrano nel nuovo termine anche le Segnalazioni certificate di inizio attività e gli atti autorizzativi in materia paesaggistica e ambientale previsti dalle diverse normative di settore.

L’estensione si applica anche ai titoli che avevano già usufruito di precedenti proroghe, comprese quelle concesse per cause non imputabili al titolare o durante il periodo emergenziale pandemico.

Il principio resta però invariato: nessuna proroga può legittimare interventi incompatibili con nuove previsioni urbanistiche o con vincoli intervenuti successivamente.

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Piani attuativi e convenzioni urbanistiche: salvaguardati gli interventi complessi

Il legislatore interviene anche sugli strumenti urbanistici esecutivi, ambito particolarmente delicato per operazioni immobiliari di media e grande dimensione.

La validità delle convenzioni di lottizzazione, così come i termini temporali previsti per l’attuazione degli interventi e delle opere di urbanizzazione collegate, possono beneficiare di un’estensione fino a 48 mesi, purché formati entro il 31 dicembre 2025.

Si tratta di una misura che mira a preservare programmi già approvati, evitando che ritardi tecnici o finanziari compromettano l’intero assetto pianificatorio.

Dal punto di vista pratico, l’estensione a 48 mesi rappresenta una boccata d’ossigeno per imprese, professionisti tecnici e operatori immobiliari. Il principale effetto è la riduzione del rischio di decadenza dei titoli edilizi, con la conseguente necessità di ripresentare nuove istanze e riattivare l’intero procedimento autorizzativo.

Questo significa anche un alleggerimento del carico amministrativo per gli uffici tecnici comunali, che potranno evitare la gestione di nuove pratiche per interventi già assentiti.

È importante però sottolineare che la proroga non modifica in modo strutturale la disciplina ordinaria prevista dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Si tratta di una misura temporanea, subordinata a specifiche condizioni e legata al contesto economico e operativo degli ultimi anni.

Non cambia quindi l’impianto normativo generale sui termini di inizio e fine lavori, ma si introduce una maggiore elasticità nella gestione dei tempi di cantiere per i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025.

Per chi ha interventi già autorizzati, la parola chiave sarà pianificazione: verificare scadenze, condizioni e compatibilità urbanistica diventa essenziale per sfruttare correttamente l’estensione senza incorrere in errori formali.

Anci: più tempo ai comuni per chiudere le opere strategiche

Accanto alla proroga dei titoli edilizi, emerge anche la soddisfazione dell’ANCI per l’approvazione di un emendamento che sposta in avanti il termine per completare le cosiddette “opere medie”, rinviando la scadenza dal 31 marzo al 30 settembre 2026.

L’intervento risponde alle difficoltà segnalate da numerosi Comuni, in particolare quelli di dimensioni ridotte, che hanno evidenziato la necessità di disporre di margini temporali più ampi per concludere interventi rilevanti per la sicurezza e la qualità dei territori. Si tratta di opere che riguardano, tra le altre cose, la messa in sicurezza degli edifici scolastici, la prevenzione del dissesto idrogeologico e la manutenzione straordinaria di strade, ponti e infrastrutture pubbliche.

L’Associazione dei Comuni ha espresso apprezzamento per l’attenzione riservata dal Parlamento a una richiesta considerata prioritaria, sottolineando però l’esigenza di una revisione più organica del sistema delle scadenze oggi previste per queste opere. L’obiettivo, secondo ANCI, dovrebbe essere quello di evitare la perdita di finanziamenti nei casi in cui il mancato rispetto dei termini non dipenda da responsabilità dell’ente locale.