Opera senza titolo in area vincolata: la fiscalizzazione non evita la demolizione

Aggiornamento 2026. Questa pronuncia resta utile perché riguarda un fabbricato abitativo realizzato interamente senza titolo: in una situazione del genere manca già il presupposto della parziale difformità richiesto dall’articolo 34 del DPR 380/2001. Dal 30 maggio 2024, tuttavia, l’articolo 32 è cambiato. Non è quindi più corretto trasformare il caso in una regola assoluta secondo cui qualunque difformità su un immobile vincolato sarebbe sempre e automaticamente non fiscalizzabile.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio consente, in casi precisi, di applicare una sanzione pecuniaria al posto della demolizione. Non è un condono e non regolarizza qualsiasi opera. La sentenza n. 4974/2025 del TAR Campania mostra bene il limite più immediato: se un intero fabbricato è stato costruito senza permesso, non si è davanti a una semplice porzione difforme da un titolo valido.

Il caso deciso dal TAR Campania

La controversia riguardava un fabbricato residenziale di circa 112 metri quadrati, alto poco più di tre metri, ultimato in un’area sottoposta a tutela paesaggistica. Dagli accertamenti comunali risultava la totale assenza del permesso di costruire.

La proprietaria chiedeva di evitare l’abbattimento applicando la sanzione prevista dall’articolo 34, sostenendo che la demolizione avrebbe potuto danneggiare altre strutture. Il TAR Campania ha respinto il ricorso con la sentenza n. 4974/2025: un edificio costruito integralmente senza titolo non può essere trattato come un’opera in parziale difformità.

Anche il richiamo a una pratica di condono relativa a un immobile vicino non poteva cambiare l’esito. Ogni opera deve essere valutata in base ai propri titoli, alla propria consistenza e alle norme applicabili.

Quando l’articolo 34 sostituisce la demolizione con una sanzione

L’articolo 34 del Testo Unico Edilizia riguarda gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. La regola è la rimozione della parte abusiva. Se però la demolizione non può avvenire senza pregiudicare la porzione eseguita legittimamente, il Comune applica la sanzione pecuniaria sostitutiva prevista dal comma 2.

Occorrono quindi condizioni cumulative:

• deve esistere un titolo edilizio rispetto al quale misurare la difformità;
• l’abuso deve essere realmente parziale, non un’opera autonoma costruita integralmente senza titolo o in totale difformità;
• il pregiudizio alla parte conforme deve essere tecnico e oggettivo, non coincidere con il costo o la semplice difficoltà dell’intervento;
• la valutazione compete al Comune, normalmente nella fase di esecuzione dell’ordine.

Il pagamento non trasforma l’opera in pienamente conforme sotto ogni profilo e non sostituisce eventuali autorizzazioni paesaggistiche, strutturali o settoriali.

Perché l’opera senza titolo resta fuori dalla fiscalizzazione

Nel caso campano non esisteva una parte autorizzata del fabbricato alla quale contrapporre una porzione soltanto difforme. L’intervento era stato realizzato da zero senza permesso. Per questo motivo l’articolo 34 non offriva una via alternativa alla demolizione, a prescindere dalla convenienza economica del ripristino.

È un punto pratico importante: prima di commissionare una perizia sulla possibilità di demolire selettivamente occorre verificare il titolo originario. Se manca del tutto o non riguarda l’organismo edilizio contestato, la questione non può essere risolta invocando automaticamente il danno alla parte conforme.

Il vincolo paesaggistico e la disciplina applicata alla sentenza

All’epoca del provvedimento esaminato, l’articolo 32, comma 3, del DPR 380/2001 prevedeva anche che gli altri interventi eseguiti su immobili sottoposti ai vincoli indicati dalla norma fossero considerati variazioni essenziali. Questa qualificazione rendeva ancora più ristretto lo spazio della parziale difformità e quindi della fiscalizzazione.

Il Decreto Legge 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024, ha eliminato quel secondo periodo. Nel testo vigente resta la regola per cui le opere che costituiscono già una variazione essenziale ai sensi del comma 1, se realizzate su immobili vincolati, sono considerate in totale difformità. Non resta invece l’automatismo che qualificava allo stesso modo tutti gli altri interventi.

Questa modifica non cambia l’esito della sentenza n. 4974/2025: il fabbricato era comunque totalmente privo di titolo. Impedisce però di generalizzare il principio a qualsiasi difformità odierna in area vincolata. Per i provvedimenti successivi al 30 maggio 2024 occorre leggere il testo vigente e qualificare concretamente l’opera.

Fiscalizzazione e autorizzazione paesaggistica restano piani diversi

Anche quando una difformità edilizia può rientrare nell’articolo 34, la tutela paesaggistica va verificata separatamente. La sanzione edilizia sostitutiva non concede da sola la compatibilità paesaggistica e non neutralizza le conseguenze previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Il tecnico deve quindi controllare almeno quattro elementi: data dell’ordine, titolo edilizio esistente, qualificazione della difformità e presenza delle autorizzazioni richieste dal vincolo. Confondere questi livelli porta a conclusioni troppo semplici, sia in senso favorevole sia contrario alla fiscalizzazione.

La fiscalizzazione non è una sanatoria

Sanatoria, condono e fiscalizzazione hanno funzioni diverse. La sanatoria verifica i requisiti previsti dalla legge per ottenere un titolo successivo; il condono è una misura straordinaria legata a specifiche finestre temporali; la fiscalizzazione sostituisce la demolizione con una sanzione solo nei casi indicati dalla norma.

Di conseguenza, pagare la sanzione dell’articolo 34 non significa poter scegliere liberamente di mantenere qualsiasi abuso. L’amministrazione deve prima accertare che l’opera sia una parziale difformità e che la rimozione danneggi davvero la parte conforme.

Cosa verificare prima di chiedere la sanzione alternativa

Nel caso deciso dal TAR Campania la prima verifica era già risolutiva: l’edificio residenziale era stato realizzato integralmente senza permesso. Per questo la richiesta di sostituire la demolizione con il pagamento di una somma non poteva essere accolta.