Agevolazioni prima casa 2026: requisiti, imposte, residenza e decadenza

L’agevolazione prima casa consente di acquistare un’abitazione pagando imposte ridotte. Non è un contributo in denaro e non viene rinnovata ogni anno: è un regime fiscale applicato al momento dell’acquisto, quando l’immobile e l’acquirente possiedono i requisiti previsti dalla legge.

Nel 2026 la struttura dell’agevolazione resta stabile, ma c’è una novità recente che ha cambiato una delle scadenze più importanti. Chi compra una nuova abitazione con i benefici e possiede già una casa acquistata con la stessa agevolazione ha due anni dal nuovo acquisto per vendere quella precedente. Il termine non va confuso con l’anno previsto in altre situazioni, come il riacquisto dopo una vendita effettuata prima dei cinque anni o il credito d’imposta per il riacquisto.

Questa guida ricostruisce le regole in vigore, le imposte da pagare, i requisiti di residenza, le conseguenze della proprietà di un’altra abitazione e i casi di decadenza. Il controllo definitivo va comunque svolto con il notaio sul caso concreto, soprattutto quando ci sono quote, diritti reali, immobili ricevuti per successione o acquisti precedenti agevolati.

Agevolazione prima casa 2026: che cos’è davvero

La denominazione “bonus prima casa” è molto diffusa, ma la definizione più corretta è agevolazione prima casa. Il beneficio riduce l’imposta di registro quando la vendita non è soggetta a IVA oppure applica l’IVA al 4% quando si acquista da un’impresa con vendita imponibile. Cambiano anche le imposte ipotecaria e catastale.

Non è necessario che si tratti della prima abitazione posseduta in assoluto. Una persona può avere una quota, una nuda proprietà o un immobile ricevuto per successione e, in determinate condizioni, accedere comunque al regime agevolato. Al contrario, chi non possiede alcuna casa può perdere il beneficio se l’immobile acquistato appartiene a una categoria esclusa oppure se non rispetta il requisito territoriale.

“Prima casa” e “abitazione principale” non sono sinonimi. La prima espressione riguarda soprattutto l’imposizione sull’acquisto; la seconda indica generalmente la casa nella quale il contribuente e il suo nucleo dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. La distinzione è importante per IMU, detrazione degli interessi del mutuo e decadenza dopo una vendita nei primi cinque anni.

Quali imposte si pagano con l’agevolazione

Le imposte dipendono dal regime fiscale della vendita. Non basta sapere che il venditore è un’impresa: alcune cessioni effettuate da imprese sono esenti da IVA e seguono la tassazione prevista per l’imposta di registro, mentre altre sono soggette a IVA.

Nella vendita soggetta a IVA sono inoltre dovute l’imposta di registro fissa di 200 euro e le altre imposte fisse previste per l’atto. Nella vendita soggetta a registro, invece, l’aliquota ordinaria del 9% scende al 2%. L’imposta proporzionale non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.

Prezzo-valore ed esempio di calcolo

Quando l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività commerciale o professionale e ricorrono le condizioni richieste, può domandare il sistema del prezzo-valore. L’imposta di registro viene calcolata sul valore catastale e non sul prezzo dichiarato, pur dovendo indicare nell’atto il corrispettivo effettivamente pattuito.

Per una prima casa il valore catastale si ottiene, in via generale, rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per 110. Con una rendita di 800 euro, il valore è pari a 92.400 euro: 800 × 1,05 × 110. L’imposta di registro al 2% è quindi pari a 1.848 euro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse.

Se la stessa abitazione viene venduta da un’impresa con operazione soggetta a IVA, il meccanismo cambia: l’IVA al 4% si calcola sul prezzo. Su un corrispettivo di 220.000 euro l’IVA è pari a 8.800 euro, cui si aggiungono le imposte fisse. Il confronto tra i due esempi non serve a scegliere il regime, che dipende dalla vendita, ma mostra perché prima del rogito è necessario conoscere esattamente come verrà tassato l’atto.

Il tema è approfondito anche nella guida dedicata al prezzo-valore e alle pertinenze.

Quali immobili possono essere acquistati

L’abitazione deve appartenere a una categoria catastale ammessa. Possono beneficiare dell’agevolazione le categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Sono escluse A/1, A/8 e A/9, cioè rispettivamente abitazioni signorili, ville e castelli o palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

La categoria catastale deve essere verificata con la visura e coordinata con lo stato reale e con i titoli dell’immobile. Il Catasto ha finalità fiscali e non sostituisce il controllo della conformità edilizia, ma una categoria esclusa impedisce l’applicazione del beneficio. Per comprendere le sigle e il loro significato è disponibile la guida alle categorie catastali.

L’agevolazione può riguardare anche un’abitazione in costruzione, purché il bene sia destinato ad acquisire le caratteristiche richieste e non venga classificato in una categoria esclusa. Nei casi di fabbricati non ultimati è particolarmente importante coordinare atto, tempi di completamento e documentazione catastale.

Le pertinenze agevolabili

Il beneficio si estende alle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7: per esempio cantina o deposito, autorimessa e tettoia. È agevolabile una sola pertinenza per ciascuna categoria. Si possono quindi acquistare con il beneficio una C/2, una C/6 e una C/7, ma non due autorimesse entrambe C/6.

La pertinenza deve essere destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione agevolata. Può essere acquistata insieme alla casa oppure con un atto successivo, purché sussistano le condizioni. La mera vicinanza non è sufficiente se manca il rapporto funzionale con l’abitazione.

I requisiti richiesti all’acquirente

I requisiti personali vengono dichiarati nell’atto. In sintesi, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato. Inoltre non deve possedere, neppure per quote e su tutto il territorio nazionale, un’altra abitazione acquistata con i benefici prima casa, salvo l’impegno a venderla entro due anni dal nuovo acquisto.

La verifica dei diritti già posseduti richiede attenzione. La sola nuda proprietà su un’abitazione nello stesso Comune, in presenza delle altre condizioni, non coincide con la titolarità di usufrutto, uso o abitazione. Anche la comproprietà con persone diverse dal coniuge può avere effetti differenti. Non è però prudente applicare queste eccezioni senza esaminare titolo di provenienza, quota, regime patrimoniale e modo in cui l’immobile precedente è stato acquistato.

Il beneficio può riguardare non soltanto la piena proprietà, ma anche l’acquisto della nuda proprietà e la costituzione o il trasferimento di diritti come usufrutto, uso e abitazione, quando ricorrono le condizioni previste. L’imposta viene applicata al valore del diritto trasferito.

Residenza: il termine ordinario resta di 18 mesi

L’immobile deve trovarsi nel Comune nel quale l’acquirente ha la residenza oppure intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. L’impegno deve risultare nell’atto. Il trasferimento si considera avvenuto nel giorno in cui viene presentata al Comune la dichiarazione anagrafica, non quando l’ufficio conclude i controlli successivi.

Non esiste nel 2026 un termine ordinario di 37 mesi. Quel numero derivava dalla sospensione straordinaria applicata durante e dopo l’emergenza sanitaria ad alcune scadenze prima casa. La sospensione è terminata il 30 ottobre 2023 e non trasforma la regola generale dei 18 mesi.

Il requisito può essere soddisfatto anche quando l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, compresa in determinati casi un’attività non remunerata. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesto il trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile.

La legge chiede normalmente la residenza nel Comune, non necessariamente dentro l’abitazione acquistata. Per questo la locazione dell’immobile non determina da sola la perdita dell’agevolazione prima casa. Può però incidere su altri regimi, come IMU e detrazione degli interessi del mutuo, che richiedono condizioni collegate all’abitazione principale.

Chi si è trasferito all’estero per lavoro

Dal 2023 la regola per chi vive all’estero è stata riformulata. Può accedere all’agevolazione chi si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. L’immobile deve trovarsi nel Comune di nascita oppure nel Comune in cui la persona aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Il quinquennio di residenza o attività in Italia non deve necessariamente essere continuativo. Il trasferimento all’estero per lavoro deve però sussistere già al momento dell’acquisto: non basta trasferirsi dopo il rogito. La nozione di lavoro non è limitata al rapporto subordinato.

Questa disciplina non deve essere riassunta nella semplice iscrizione all’AIRE. Occorre verificare motivo del trasferimento, periodo trascorso in Italia e collegamento territoriale dell’immobile. Sul sito è presente anche l’approfondimento dedicato alle agevolazioni prima casa per chi vive all’estero.

Si può avere l’agevolazione se si possiede già una casa?

La risposta dipende da dove si trova l’altra abitazione, da quali diritti si possiedono e da come è stata acquistata. Se l’acquirente possiede nel medesimo Comune un’altra abitazione non acquistata con il beneficio, la regola generale impedisce il nuovo acquisto agevolato finché permane la titolarità incompatibile. L’impegno a venderla successivamente non risolve questo caso.

Se invece la casa già posseduta è stata acquistata con le agevolazioni prima casa, è possibile richiedere il beneficio sul nuovo acquisto assumendo nell’atto l’impegno a vendere la precedente entro due anni. Questa possibilità vale anche quando la vecchia casa si trova in un Comune diverso.

L’estensione da uno a due anni è stata introdotta dalla Legge 207/2024. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il termine più lungo si applica anche agli acquisti precedenti al 1° gennaio 2025 quando, al 31 dicembre 2024, il vecchio termine annuale non era ancora scaduto.

Due anni e un anno: perché le scadenze non vanno confuse

Il termine di due anni riguarda chi compra una nuova prima casa mentre possiede ancora quella precedente acquistata con il beneficio. Serve a conservare l’agevolazione applicata al nuovo atto. Non ha modificato automaticamente tutte le altre scadenze collegate alla prima casa.

Resta di un anno il termine per chi vende o dona l’abitazione agevolata prima che siano trascorsi cinque anni e vuole evitare la decadenza: deve acquistare entro dodici mesi un altro immobile da destinare ad abitazione principale. In questo caso non basta un acquisto puramente formale; la nuova casa deve essere effettivamente destinata a dimora principale in un tempo ragionevole.

Resta inoltre autonomo il termine del credito d’imposta per il riacquisto. Un contribuente può quindi rispettare i due anni necessari per vendere la vecchia casa e conservare il nuovo beneficio, ma non rispettare l’anno richiesto per ottenere il credito. È il punto affrontato nell’approfondimento su riacquisto prima casa e differenza tra un anno e due anni.

Credito d’imposta per il riacquisto

Chi vende un’abitazione acquistata con i benefici prima casa e, entro un anno, ne acquista un’altra in presenza dei requisiti può ottenere un credito d’imposta. Il credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto, ma non può superare l’imposta dovuta sul nuovo atto.

Il beneficio può operare anche quando il nuovo acquisto precede la vendita, purché la precedente abitazione agevolata venga ceduta entro un anno. Il credito può essere utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto, per altre imposte previste dalla legge, in compensazione oppure nella dichiarazione dei redditi. Non dà invece diritto a un rimborso in denaro.

Se il nuovo acquisto è soggetto a IVA, il credito non riduce direttamente l’IVA da versare al venditore. Potrà essere utilizzato con le modalità ammesse dopo che è sorto. Il calcolo deve essere verificato sul contenuto dei due atti e sulle imposte effettivamente pagate.

Under 36: l’esenzione fiscale non è in vigore per i nuovi acquisti 2026

L’agevolazione fiscale straordinaria per gli under 36, che azzerava le imposte di registro, ipotecaria e catastale e riconosceva un credito per l’IVA, non è stata prorogata per i nuovi rogiti del 2026. La misura riguardava gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2023, con una disciplina transitoria per chi aveva sottoscritto e registrato il preliminare entro quella data e ha concluso il definitivo entro il 31 dicembre 2024.

Chi ha meno di 36 anni può comunque utilizzare l’agevolazione prima casa ordinaria, senza un limite ISEE, se possiede i requisiti comuni. Può inoltre rientrare tra le categorie ammesse al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa. Sono due strumenti differenti: l’età non azzera più le imposte, mentre la garanzia pubblica può facilitare l’accesso al mutuo.

Fondo Prima Casa Consap nel 2026

Il Fondo Consap non è uno sconto sulle imposte e non garantisce l’approvazione del mutuo. Offre alla banca una garanzia pubblica su finanziamenti fino a 250.000 euro destinati all’acquisto dell’abitazione principale, anche con interventi di ristrutturazione e miglioramento dell’efficienza energetica quando collegati all’acquisto.

Dal 1° gennaio 2025 l’accesso è riservato alle categorie individuate dalla legge: giovani coppie con i requisiti previsti, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari, giovani che non hanno compiuto 36 anni e famiglie numerose entro determinate soglie ISEE. La garanzia ordinaria è del 50%; per chi possiede i requisiti e richiede un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori, può essere richiesto l’innalzamento previsto dalla disciplina.

Le garanzie rafforzate sono prorogate fino al 31 dicembre 2027. La domanda si presenta a una banca o a un intermediario aderente, non direttamente a Consap. La banca conserva la propria autonomia nella valutazione del merito creditizio e può rifiutare il finanziamento anche quando il richiedente è astrattamente ammesso al Fondo. Requisiti, moduli e categorie aggiornate sono pubblicati nella pagina ufficiale del Fondo Prima Casa Consap.

Quando si perdono le agevolazioni

La decadenza può verificarsi quando le dichiarazioni rese nell’atto sono false, la residenza non viene trasferita entro 18 mesi, la precedente casa agevolata non viene venduta entro due anni oppure l’abitazione acquistata viene ceduta prima di cinque anni senza un riacquisto idoneo entro l’anno.

In caso di decadenza l’Agenzia recupera la differenza tra imposte agevolate e imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% prevista dalla disciplina prima casa. Per le vendite soggette a IVA viene recuperata la differenza d’imposta e applicata la relativa sanzione. Le conseguenze possono essere rilevanti, soprattutto quando il prezzo o il valore catastale sono elevati.

Se il contribuente comprende prima della scadenza che non potrà rispettare un impegno futuro, per esempio il trasferimento della residenza o il riacquisto entro l’anno, può rivolgersi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate per chiedere la riliquidazione. Agire prima che si verifichi la decadenza può evitare la sanzione, restando dovute la maggiore imposta e gli interessi. Dopo la scadenza può essere valutato il ravvedimento operoso.

La vendita entro cinque anni è analizzata più nel dettaglio nella guida su decadenza e riacquisto dell’abitazione principale.

Come richiedere il beneficio al rogito

Non si presenta una domanda separata prima dell’acquisto. Le dichiarazioni necessarie vengono rese nell’atto notarile, indicando il possesso dei requisiti, l’eventuale impegno a trasferire la residenza e, quando esiste una precedente abitazione agevolata, l’impegno a venderla entro due anni.

Prima del rogito è opportuno consegnare al notaio visure e atti relativi agli immobili già posseduti, informazioni sul regime patrimoniale, documenti su eventuali successioni o donazioni e i precedenti atti di acquisto. Per il prezzo-valore devono risultare il corrispettivo reale, le modalità di pagamento e l’eventuale intervento del mediatore.

La conformità catastale richiesta per l’atto non equivale a una verifica completa della regolarità edilizia. Prima di comprare è prudente controllare titoli urbanistici, planimetria, stato reale, agibilità e presenza di gravami. La riduzione fiscale non protegge l’acquirente da abusi edilizi o difformità dell’immobile.

Domande frequenti

Devo trasferire la residenza proprio nella casa acquistata?

Per l’agevolazione sull’acquisto è normalmente richiesta la residenza nel Comune, non necessariamente nell’immobile. Abitazione principale, IMU e detrazione degli interessi del mutuo seguono però regole ulteriori.

Posso affittare la prima casa?

La locazione non determina automaticamente la decadenza dal beneficio fiscale sull’acquisto. Può tuttavia far perdere altri vantaggi collegati alla dimora abituale o all’abitazione principale.

Se possiedo una casa ereditata posso chiedere l’agevolazione?

Spesso è possibile, ma dipende dal diritto posseduto, dalla quota, dal Comune e dall’eventuale agevolazione applicata alla successione. Il titolo di provenienza deve essere verificato prima dell’atto.

Il termine per vendere la vecchia prima casa è sempre di due anni?

Il termine biennale riguarda la vendita dell’abitazione già acquistata con il beneficio quando se ne compra una nuova chiedendo nuovamente l’agevolazione. Non sostituisce l’anno previsto per evitare la decadenza dopo una vendita infraquinquennale né quello del credito di riacquisto.

Il Fondo Consap azzera le imposte per gli under 36?

No. Consap garantisce una parte del mutuo alla banca. L’esenzione fiscale straordinaria under 36 non si applica ai nuovi acquisti effettuati nel 2026.

Riferimenti e approfondimenti

• Agenzia delle Entrate: guida all’acquisto della casa.
• Approfondimento sul termine biennale e sulla risposta n. 127/2025 dell’Agenzia delle Entrate.
• Legge 207/2024, testo vigente su leggi.edilizia.com.
• Consap: Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.