Nuovo Codice edilizio in arrivo: cosa prevede il disegno di legge appena approvato

Il Consiglio dei Ministri ha compiuto un passo decisivo verso un profondo riordino del settore edilizio, approvando con procedura d’urgenza un disegno di legge delega al Governo per l’adozione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. La proposta, fortemente voluta dai Ministri Salvini, Casellati e Zangrillo, rappresenta il naturale proseguimento del decreto “Salva Casa” del 2024 e punta a riscrivere in modo organico e semplificato l’intera normativa che disciplina l’attività edilizia in Italia, superando le frammentazioni del Testo Unico del 2001 (D.P.R. 380/2001).

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Il nuovo Codice non sarà un semplice aggiornamento normativo, ma un vero e proprio cambio di paradigma: tra i suoi obiettivi, vi è quello di garantire maggiore chiarezza nelle competenze tra Stato e Regioni, introdurre standard minimi uniformi (i cosiddetti LEP – Livelli Essenziali delle Prestazioni) e allineare la normativa italiana alle più recenti esigenze in tema di sicurezza sismica, sostenibilità ambientale ed efficienza energetica.

Ma cosa cambierà concretamente per cittadini, professionisti e amministrazioni? E in che modo questa riforma può influenzare il futuro delle nostre città e del patrimonio edilizio italiano?

Scopriamolo nei prossimi paragrafi.

Una riforma necessaria: semplificare, unificare e modernizzare il sistema edilizio

La necessità di una riforma strutturale della normativa edilizia nasce da una realtà ormai insostenibile: un sistema normativo complesso, stratificato e spesso contraddittorio. Il D.P.R. 380/2001 è stato oggetto di innumerevoli modifiche che ne hanno minato coerenza e comprensibilità. La proposta di legge n. 2332, presentata alla Camera il 28 marzo 2025, mira a porre fine a questa disomogeneità, intervenendo in modo organico per semplificare e riordinare la materia.

L’intento della legge delega è quello di operare un riordino organico della disciplina edilizia, capace di armonizzare le normative nazionali con quelle regionali e con il diritto europeo. La riforma mira ad adottare un Testo Unico aggiornato e semplificato, rendendo più lineari e accessibili i procedimenti per il rilascio dei titoli abilitativi, come il permesso di costruire, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e l’attività edilizia libera.

Al centro di questa revisione vi è anche la volontà di promuovere la sostenibilità urbana, il recupero del patrimonio edilizio esistente e il consumo di suolo pari a zero, attraverso strumenti di pianificazione integrata e una maggiore attenzione alla qualità progettuale, ambientale e sociale degli interventi.

I principi guida del nuovo codice: qualità normativa, semplificazione amministrativa e sostenibilità urbana

La legge delega stabilisce che il nuovo Codice dovrà essere redatto secondo criteri di chiarezza normativa, semplificazione lessicale e coerenza giuridica. Viene prevista una ricognizione completa della normativa vigente, unificandola in un Testo Unico aggiornato.

Tra i principi guida vi sono:

• la centralità della pianificazione sostenibile e resiliente,
• la definizione di standard minimi (LEP) validi su tutto il territorio nazionale,
• la promozione della digitalizzazione completa dei procedimenti edilizi,
• il rafforzamento del ruolo dei tecnici abilitati.

Ogni cittadino potrà interfacciarsi con la pubblica amministrazione attraverso uno sportello unico digitale, eliminando ridondanze e semplificando l’intero iter autorizzativo.

Titoli edilizi, controlli e certificazioni: meno burocrazia, più responsabilità per i tecnici

Il Codice ridurrà i titoli abilitativi a tre soli strumenti: permesso di costruire, SCIA e attività edilizia libera. Ogni intervento edilizio sarà inquadrato all’interno di queste tre categorie in base al tipo di opera e al suo impatto.

Grande rilievo verrà dato alla documentazione dello stato legittimo dell’immobile, con riconoscimento formale del ruolo dei tecnici abilitati come certificatori. Ciò comporterà anche maggiori responsabilità e obblighi di accuratezza, oltre che sanzioni in caso di errori o false attestazioni.

Sicurezza, sostenibilità e innovazione: il nuovo volto delle costruzioni

Il Codice introdurrà un riordino delle norme tecniche in materia di sicurezza strutturale, classificazione sismica, controlli e sanzioni. Sarà istituita un’anagrafe nazionale delle costruzioni, utile a tracciare lo stato tecnico e strutturale del patrimonio edilizio.

La riforma punta anche su efficienza energetica, benessere acustico, riduzione dell’inquinamento elettromagnetico, gestione dei rifiuti da demolizione e sostenibilità idrica.

Prevista inoltre una spinta decisiva alla certificazione ambientale degli edifici e all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Sanatorie edilizie e doppia conformità: si apre a nuove regolarizzazioni

Tra le innovazioni più rilevanti del futuro Codice, vi è la ridefinizione del principio di doppia conformità, storicamente richiesto per poter sanare gli abusi edilizi. Il nuovo impianto normativo punta a semplificare la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 1° settembre 1967, superando un vincolo spesso ritenuto troppo rigido. Si tratta di una data spartiacque, legata all’entrata in vigore della legge n. 765/1967, che consente di distinguere tra abusi “storici” e violazioni più recenti.

Il Codice prevederà una classificazione nazionale delle difformità edilizie, secondo criteri di proporzionalità e gradualità, distinguendo le situazioni sanabili da quelle non regolarizzabili. Saranno inoltre indicate le ipotesi in cui le opere regolarizzate potranno accedere a benefici fiscali o contributivi, escludendo invece gli abusi integrali o gravi, in linea con l’art. 49 del D.P.R. 380/2001. L’obiettivo è fare chiarezza, ma anche facilitare l’emersione di irregolarità minori, spesso ereditate da atti passati.

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Cambio di destinazione d’uso: si semplifica il passaggio tra funzioni omogenee

Il nuovo Codice dell’edilizia punta a semplificare anche uno degli aspetti più frequenti ma delicati nella vita di un immobile: il cambio di destinazione d’uso. In particolare, verrà introdotto il principio della “indifferenza funzionale” tra destinazioni d’uso omogenee, ovvero tra quelle categorie che, pur avendo funzioni diverse, non generano un impatto urbanistico significativo. Si pensi, ad esempio, al passaggio da residenziale a commerciale di vicinato, o da artigianale a terziario leggero.

Queste trasformazioni non dovranno più seguire iter lunghi e onerosi, né saranno ostacolate da vincoli ingiustificati, a patto che non comportino modifiche strutturali rilevanti o aumento del carico urbanistico. Inoltre, per i cambi di destinazione d’uso che rientrano nei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), verranno definiti standard tecnici uniformi in materia di sicurezza, accessibilità e risparmio energetico.

L’obiettivo è duplice: valorizzare il patrimonio edilizio esistente, soprattutto nei contesti urbani consolidati, e favorire la rigenerazione di spazi dismessi o sottoutilizzati, adattandoli alle nuove esigenze sociali, economiche e demografiche. Un approccio flessibile, pensato per una città che cambia.

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Silenzio-assenso, autocertificazioni e semplificazioni procedurali

Nel solco della semplificazione amministrativa, la riforma introduce un pacchetto di strumenti operativi innovativi: sarà incentivato il ricorso ad autocertificazioni, asseverazioni dei professionisti, silenzio-assenso e silenzio devolutivo. In caso di inerzia dell’amministrazione, questi strumenti garantiranno comunque l’avanzamento dell’iter edilizio, rafforzando il principio di fiducia nei confronti dei tecnici abilitati.

Inoltre, viene sancito il divieto per le PA di richiedere documenti, informazioni o dati già in loro possesso, promuovendo il cosiddetto “once only principle”, già previsto a livello europeo. Tutti i procedimenti relativi ai titoli edilizi dovranno passare da uno sportello unico digitale, che fungerà da punto di accesso per tutte le comunicazioni, istanze e dichiarazioni del cittadino.

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Fascicolo digitale e interoperabilità: verso un’anagrafe nazionale degli edifici

Il nuovo Codice mira a un salto di qualità nella trasparenza, tracciabilità e gestione del patrimonio edilizio, attraverso l’istituzione del fascicolo digitale delle costruzioni. Ogni edificio dovrà essere dotato di una scheda digitale contenente tutta la sua storia amministrativa, progettuale, strutturale e manutentiva, accessibile dalle pubbliche amministrazioni e, in parte, anche dai cittadini.

Per realizzare questo obiettivo, sarà necessario garantire l’interoperabilità tra le banche dati pubbliche, oggi spesso scollegate tra loro. Il fascicolo sarà integrato con l’anagrafe nazionale delle costruzioni, in modo da permettere una consultazione rapida e completa per qualsiasi tipo di intervento o verifica. Un passo fondamentale verso un’edilizia più sicura, moderna e trasparente.

Tempi di attuazione e prossimi scenari: cosa aspettarsi dal nuovo codice dell’edilizia

Il Governo avrà 12 mesi per adottare i decreti legislativi previsti dalla legge delega. I testi saranno elaborati in concerto tra più ministeri, con il coinvolgimento della Conferenza Unificata e delle Commissioni parlamentari. È prevista anche la possibilità di correttivi entro 24 mesi dall’entrata in vigore dei decreti.

Se il processo rispetterà i tempi e le ambizioni dichiarate, l’Italia potrà finalmente dotarsi di un Codice edilizio moderno, organico, trasparente e al passo con le sfide ambientali, tecnologiche e sociali del nostro tempo.