Balconi che iniziano a deteriorarsi dopo pochi anni, infiltrazioni d’acqua che ricompaiono nonostante lavori appena conclusi, intonaci che si staccano e muffe che avanzano lentamente sulle facciate. È uno scenario che molti condomini conoscono fin troppo bene e che spesso porta a una domanda inevitabile: chi è davvero responsabile quando una ristrutturazione non viene eseguita a regola d’arte?

La sentenza n. 2451 del 20 aprile 2026 del Tribunale di Salerno affronta proprio questo tema. Il giudice, infatti, non si è limitato a valutare la presenza dei difetti, ma ha chiarito fino a dove possa arrivare la responsabilità del direttore dei lavori e del progettista quando emergono errori tecnici, carenze nella vigilanza del cantiere e problemi strutturali prevedibili già in fase progettuale.

Ma cosa era accaduto realmente nel condominio al centro della causa? E perché questa sentenza potrebbe cambiare il modo in cui molti tecnici affrontano oggi i lavori di ristrutturazione?

Il caso: lavori condominiali, balconi e infiltrazioni dopo la ristrutturazione

La vicenda nasce da una serie di lavori straordinari eseguiti in un edificio condominiale tra il 2010 e il 2012. Gli interventi riguardavano principalmente il rifacimento delle facciate, alcune opere sui balconi e attività di manutenzione collegate al degrado dell’immobile. Sulla carta, si trattava di un classico intervento di recupero edilizio destinato a migliorare sicurezza, estetica e durata del fabbricato.

Con il passare del tempo, però, iniziano ad emergere diversi problemi. Alcuni condomini segnalano infiltrazioni, fenomeni di umidità, distacchi di intonaco e deterioramento di elementi dei balconi. In particolare, vengono contestati frontalini ammalorati, sigillature difettose e la presenza di muffe che continuavano a ripresentarsi nonostante gli interventi eseguiti.

Una condomina decide così di rivolgersi al Tribunale sostenendo che i lavori non fossero stati realizzati correttamente e che il professionista incaricato della progettazione e della direzione dei lavori non avesse esercitato un controllo adeguato sul cantiere. Secondo l’accusa, non sarebbero stati eseguiti tutti gli interventi previsti e, soprattutto, sarebbe mancata quella vigilanza tecnica necessaria per evitare errori esecutivi e difetti costruttivi.

Nel corso della causa emerge anche un altro elemento molto delicato: parte delle lavorazioni sarebbe stata affidata in subappalto ad altre imprese. Un dettaglio che il tecnico convenuto utilizza nella propria difesa per sostenere di non poter rispondere direttamente di alcune opere eseguite male.

Ma proprio su questo punto il Tribunale prenderà una posizione molto netta, destinata a diventare uno degli aspetti più interessanti della sentenza.

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La decisione del tribunale: il direttore dei lavori non può limitarsi a “coordinare”

Uno dei passaggi più importanti della sentenza riguarda il ruolo concreto del direttore dei lavori. Il Tribunale di Salerno chiarisce infatti che questa figura professionale non può essere considerata un semplice supervisore formale del cantiere, ma ha obblighi tecnici ben precisi che incidono direttamente sulla qualità finale dell’opera.

Il giudice richiama innanzitutto gli articoli 1176 e 1218 del Codice Civile. In particolare, l’art. 1176, comma 2, stabilisce che il professionista deve agire con una diligenza qualificata, cioè con la competenza e l’attenzione richieste a un tecnico esperto del settore. L’art. 1218 c.c., invece, disciplina la responsabilità contrattuale del professionista per inesatto adempimento della prestazione.

Tradotto in termini pratici, secondo il Tribunale il direttore dei lavori aveva il dovere di:

  • controllare costantemente l’esecuzione delle opere;
  • verificare la corretta posa dei materiali;
  • vigilare sulla qualità delle lavorazioni;
  • impartire istruzioni tecniche alle imprese;
  • intervenire tempestivamente davanti a errori o anomalie di cantiere.

La sentenza richiama inoltre un recente orientamento della Cassazione, citando la pronuncia n. 27045/2024, secondo cui il direttore dei lavori è titolare di quattro obblighi fondamentali: vigilanza, controllo tecnico, verifica della conformità delle opere e corretta informazione verso la committenza.

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Ed è proprio su questo punto che il Tribunale assume una posizione molto netta: la direzione lavori non può essere ridotta a una funzione burocratica o amministrativa. Serve invece una presenza tecnica concreta, capace di prevenire difetti costruttivi e problemi destinati a manifestarsi nel tempo.

La decisione affronta anche il tema del subappalto, spesso al centro delle contestazioni nei cantieri condominiali. Il tecnico aveva infatti sostenuto che alcune opere fossero state affidate ad altre imprese e che, proprio per questo motivo, determinate responsabilità non potessero ricadere direttamente su di lui.

Il giudice, però, respinge questa impostazione. Richiamando i principi sulla responsabilità solidale previsti dagli articoli 2055 e 1292 del Codice Civile, la sentenza afferma che il direttore dei lavori resta comunque responsabile quando il danno deriva anche da una carente vigilanza tecnica.

In sostanza, il fatto che i lavori vengano materialmente eseguiti da imprese o subappaltatori non libera il professionista dai propri obblighi di controllo. Se emergono errori evidenti, materiali inidonei o lavorazioni incompatibili con il progetto, il direttore dei lavori deve accorgersene e intervenire.

Il Tribunale sottolinea inoltre che non può trovare applicazione l’art. 2236 c.c., norma che limita la responsabilità del professionista ai casi di colpa grave quando la prestazione comporta problemi tecnici di speciale difficoltà. Secondo il giudice, infatti, i difetti emersi nel cantiere riguardavano problematiche ordinarie dell’arte del costruire — come infiltrazioni, gocciolatoi assenti, sigillature errate e gestione dell’umidità — e non questioni eccezionalmente complesse.

È un passaggio molto importante perché rafforza ulteriormente la responsabilità del tecnico: il Tribunale considera quei problemi perfettamente prevedibili e quindi evitabili attraverso una corretta progettazione e una direzione lavori svolta con la necessaria attenzione professionale.

I difetti tecnici contestati: perché il ctu ha dato torto al professionista

Uno degli elementi decisivi della causa è stato il lavoro svolto dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal Tribunale, il cosiddetto CTU. Attraverso sopralluoghi, verifiche tecniche e analisi della documentazione di cantiere, il consulente ha individuato una serie di anomalie che, secondo il giudice, confermavano l’esistenza di errori sia nella progettazione sia nella direzione dei lavori.

La sentenza entra anche nel dettaglio dei difetti riscontrati, aspetto molto importante perché consente di capire concretamente quali problemi possano trasformarsi in responsabilità professionale.

Tra le criticità evidenziate compaiono:

  • assenza del gocciolatoio perimetrale nei balconi;
  • sigillature difettose di frontalini e sottobalconi;
  • infiltrazioni d’acqua;
  • utilizzo scorretto di materiali;
  • scarsa aderenza di intonaci e rivestimenti;
  • fenomeni di umidità e risalita capillare;
  • degrado progressivo delle facciate.

A prima vista potrebbe sembrare un elenco di semplici difetti edilizi, ma il Tribunale attribuisce a questi problemi un significato molto più ampio. Secondo il giudice, infatti, non si trattava di eventi imprevedibili o di deterioramenti casuali, bensì di problematiche che un professionista esperto avrebbe dovuto prevenire già in fase progettuale o correggere durante l’esecuzione dei lavori.

Molto interessante è il passaggio dedicato alla cosiddetta “risalita capillare”, cioè l’umidità che dal basso tende a risalire nelle murature. Il professionista sosteneva che quel fenomeno riguardasse principalmente alcune aree seminterrate dell’edificio e che quindi non potesse essere direttamente collegato ai danni contestati.

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Il Tribunale, però, segue una linea completamente diversa. Secondo la sentenza, quel problema era noto e prevedibile già prima dell’inizio dei lavori. Proprio per questo motivo il progettista e direttore dei lavori avrebbe dovuto adottare soluzioni tecniche adeguate per limitare il rischio di infiltrazioni e degrado.

Qui emerge uno degli aspetti più interessanti della decisione: il giudice non valuta soltanto l’errore materiale dell’impresa, ma anche la capacità del tecnico di prevedere criticità tipiche dell’edificio su cui stava intervenendo.

In pratica, la sentenza afferma un principio molto forte: conoscere le caratteristiche dell’immobile fa parte degli obblighi professionali del tecnico. Se un fabbricato presenta storicamente problemi di umidità, infiltrazioni o degrado, questi elementi devono incidere sulle scelte progettuali, sui materiali utilizzati e sui controlli da eseguire in cantiere.

È proprio questo passaggio che rende la decisione particolarmente importante anche per il futuro contenzioso edilizio. Non basta più dimostrare che il lavoro è stato eseguito: occorre dimostrare che il progetto e la direzione lavori erano realmente adeguati alle caratteristiche specifiche dell’edificio.