L’accertamento di conformità è uno degli strumenti più importanti nel diritto edilizio italiano, spesso chiamato in causa quando un intervento edilizio non risulta perfettamente allineato alle regole urbanistiche. In termini semplici, consente di verificare se un’opera realizzata senza titolo abilitativo – o in difformità da esso – possa comunque essere sanata perché conforme alle norme vigenti. È una procedura che interessa da vicino proprietari di immobili, tecnici e professionisti del settore edilizio, soprattutto in caso di compravendite, ristrutturazioni o controlli comunali.

Ma quando è davvero possibile ottenere l’accertamento di conformità? Quali requisiti devono essere rispettati e quali rischi si corrono se la richiesta viene respinta? E soprattutto, in cosa si differenzia dalla classica sanatoria edilizia?

Cos’è l’accertamento di conformità

L’accertamento di conformità è una procedura amministrativa prevista dalla normativa edilizia che consente di sanare interventi realizzati senza permesso o in difformità dal titolo abilitativo, a condizione che rispettino precise regole. Il suo presupposto fondamentale è la cosiddetta doppia conformità, cioè la piena rispondenza dell’opera sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della domanda.

Questo strumento non deve essere confuso con un condono edilizio: non si tratta di una sanatoria “automatica” o straordinaria, ma di una verifica tecnica e giuridica molto rigorosa. Se anche uno solo dei parametri urbanistici, edilizi o paesaggistici non risulta conforme, l’amministrazione comunale è tenuta a respingere l’istanza, con tutte le conseguenze del caso.

In pratica, l’accertamento di conformità rappresenta una sorta di “ultima possibilità” per regolarizzare un abuso edilizio minore, ma solo quando l’intervento sarebbe stato legittimo se correttamente autorizzato fin dall’inizio.

Quando si può richiedere l’accertamento di conformità

L’accertamento di conformità può essere richiesto solo in presenza di specifiche condizioni, ben definite dalla normativa edilizia. Il requisito centrale, come anticipato, è la doppia conformità urbanistica ed edilizia: l’intervento deve essere conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione dell’opera, sia a quelle in vigore al momento della presentazione della domanda.

In concreto, la procedura è applicabile soprattutto nei casi di:

  • opere eseguite senza titolo abilitativo (ad esempio in assenza di permesso di costruire o SCIA);
  • interventi realizzati in parziale difformità dal titolo rilasciato;
  • errori progettuali o variazioni minori non autorizzate ma comunque compatibili con gli strumenti urbanistici.

Non è invece possibile ricorrere all’accertamento di conformità quando l’intervento contrasta con indici urbanistici, distanze legali, vincoli paesaggistici o destinazioni d’uso non ammesse. In questi casi, l’abuso resta insanabile e l’unica strada percorribile è il ripristino dello stato dei luoghi.

Proprio per questo motivo, prima di presentare l’istanza è fondamentale una valutazione tecnica preventiva, in grado di verificare con precisione se sussistono tutti i presupposti richiesti dalla legge.

Come funziona la procedura di accertamento di conformità

La procedura di accertamento di conformità prende avvio con la presentazione di un’istanza formale al Comune, da parte del proprietario dell’immobile o di un soggetto avente titolo, sempre con il supporto di un tecnico abilitato. La domanda deve essere corredata da una dettagliata relazione tecnica, dagli elaborati grafici e da tutta la documentazione necessaria a dimostrare la doppia conformità dell’intervento.

Una volta depositata l’istanza, l’amministrazione comunale procede con l’istruttoria, verificando la compatibilità dell’opera con la normativa urbanistica ed edilizia. In caso di esito positivo, viene rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, previo pagamento di una sanzione pecuniaria che varia in base alla tipologia dell’abuso e al titolo originariamente richiesto.

Se invece l’accertamento ha esito negativo, il Comune è tenuto a respingere la domanda e ad avviare i provvedimenti repressivi, che possono arrivare fino all’ordine di demolizione. È quindi una procedura delicata, che richiede attenzione, competenza e una corretta impostazione fin dall’inizio.

Costi, tempi e sanzioni dell’accertamento di conformità

L’accertamento di conformità comporta costi e tempistiche ben precise, che è importante conoscere prima di avviare la procedura. Dal punto di vista economico, il richiedente è tenuto a versare una sanzione pecuniaria che, nella maggior parte dei casi, corrisponde al doppio del contributo di costruzione previsto per l’intervento. Se l’opera era soggetta a SCIA o altro titolo minore, la sanzione è generalmente più contenuta, ma resta comunque obbligatoria.

A questi importi vanno aggiunti i costi professionali del tecnico, necessari per la redazione della relazione asseverata, degli elaborati grafici e per l’assistenza durante l’istruttoria comunale. Sul piano dei tempi, il Comune ha in genere 60 giorni per pronunciarsi sull’istanza, termine che può sospendersi in caso di richiesta di integrazioni documentali.

È importante sapere che la presentazione della domanda non sospende automaticamente eventuali procedimenti sanzionatori già avviati. Solo l’accoglimento dell’istanza consente la regolarizzazione definitiva dell’immobile, mentre il rigetto espone il proprietario a conseguenze anche rilevanti sotto il profilo amministrativo ed economico.

Accertamento di conformità e condono edilizio: le differenze

L’accertamento di conformità viene spesso confuso con il condono edilizio, ma si tratta di strumenti profondamente diversi. Il condono è una misura straordinaria, prevista solo da specifiche leggi e limitata a determinati periodi storici, che consente di sanare anche opere non conformi alla normativa urbanistica, entro precisi limiti e condizioni.

L’accertamento di conformità, invece, è una procedura ordinaria e sempre vigente, ma molto più restrittiva: può essere applicata esclusivamente agli interventi che rispettano la doppia conformità. In altre parole, ciò che oggi non è conforme alle regole non può essere sanato, indipendentemente dal pagamento di sanzioni.

Questa distinzione è fondamentale perché incide direttamente sulla possibilità di regolarizzare un immobile. Affidarsi a un tecnico esperto è spesso decisivo per evitare errori di valutazione che possono portare a rigetti e a conseguenze irreversibili.

Cosa cambia con il decreto salva casa?

Con il decreto Salva Casa il legislatore interviene in modo significativo su uno dei nodi più critici dell’edilizia italiana: la presenza diffusa di lievi difformità che, pur non incidendo sulla sicurezza o sull’assetto urbanistico, bloccano vendite, mutui e interventi di recupero. La principale novità riguarda l’attenuazione del principio di doppia conformità per alcune categorie di irregolarità minori. In particolare, il decreto amplia e chiarisce il concetto di tolleranze costruttive ed esecutive, includendo scostamenti dimensionali, errori materiali, irregolarità formali e difformità interne che non alterano volumi, superfici o destinazione d’uso.

Un altro aspetto centrale è la semplificazione delle verifiche sullo stato legittimo dell’immobile: in presenza di titoli edilizi stratificati nel tempo, non è più sempre necessario ricostruire l’intera storia urbanistica dell’edificio, ma è possibile fare riferimento all’ultimo titolo valido, riducendo incertezze interpretative e contenziosi. Questo ha un impatto diretto sull’accertamento di conformità, che diventa uno strumento più praticabile nei casi di micro-abusi, pur restando escluso per interventi sostanziali o in contrasto con vincoli urbanistici e paesaggistici.

È importante sottolineare che il decreto Salva Casa non introduce un nuovo condono e non legittima abusi gravi: resta ferma la distinzione tra irregolarità sanabili e opere insanabili.

Tuttavia, il nuovo impianto normativo favorisce una lettura più realistica del patrimonio edilizio esistente, facilitando la regolarizzazione di situazioni bloccate da anni e riducendo il rischio di paralisi nelle compravendite immobiliari.

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Accertamento di conformità: riferimenti normativi, art. 36 e art. 36-bis del testo unico edilizia

L’accertamento di conformità trova il suo fondamento normativo nell’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che disciplina la possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria per opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio. La norma stabilisce in modo espresso che la sanatoria è ammessa esclusivamente quando l’intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.

Il rilascio del titolo in sanatoria non è automatico: l’amministrazione comunale è tenuta a verificare puntualmente tutti i parametri urbanistici, edilizi e regolamentari. In caso di esito positivo, il permesso viene rilasciato previo pagamento di una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione; se l’intervento era soggetto a SCIA, si applica invece una sanzione pecuniaria commisurata all’aumento di valore dell’immobile.

Con il decreto Salva Casa è stato introdotto il nuovo articolo 36-bis, che interviene in modo mirato sulle parziali difformità e variazioni essenziali, prevedendo una procedura semplificata per la loro regolarizzazione. In questi casi, pur restando fermo il controllo di legittimità urbanistica, il legislatore ha previsto termini più chiari per l’istruttoria comunale e, in alcune ipotesi, l’applicazione del silenzio-assenso, se l’amministrazione non si pronuncia entro i tempi stabiliti.

Questa novità ha un impatto rilevante nella pratica, perché consente di sanare più facilmente quelle irregolarità che non incidono sugli elementi strutturali dell’edificio, sui volumi o sulla destinazione d’uso, riducendo il contenzioso e sbloccando situazioni immobiliari rimaste ferme per anni.

Silenzio-assenso e tempi procedurali nell’accertamento di conformità

Uno degli aspetti più rilevanti, soprattutto dopo le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa, riguarda i tempi procedurali e l’applicazione del meccanismo del silenzio-assenso nell’accertamento di conformità. In via ordinaria, il Comune dispone di 60 giorni dalla presentazione dell’istanza per pronunciarsi, termine che può essere sospeso una sola volta in caso di richiesta di integrazioni documentali. Decorso questo periodo senza un provvedimento espresso, la domanda si intende respinta, secondo la disciplina tradizionale dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia.

La vera novità emerge però con l’introduzione dell’art. 36-bis, che disciplina la regolarizzazione delle parziali difformità e variazioni essenziali. In questi casi, il legislatore ha previsto una procedura più snella e, soprattutto, l’applicazione del silenzio-assenso: se l’amministrazione non si pronuncia entro il termine stabilito, l’istanza si considera accolta, fermo restando il pagamento delle sanzioni dovute. Questo rappresenta un cambio di paradigma importante, perché ribalta l’inerzia amministrativa a favore del cittadino.

Dal punto di vista pratico, ciò significa che per molte irregolarità minori – come errori dimensionali contenuti, difformità interne o scostamenti non incidenti su volume e destinazione d’uso – la regolarizzazione diventa più prevedibile e meno esposta a tempi indefiniti. Resta comunque fondamentale una documentazione tecnica completa e corretta, perché il silenzio-assenso non opera in presenza di vincoli urbanistici o paesaggistici e non sana automaticamente abusi sostanziali.

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Esempio pratico di accertamento di conformità con silenzio-assenso

Si pensi al caso di un appartamento in cui, durante una ristrutturazione interna, è stata realizzata una diversa distribuzione degli spazi rispetto al progetto approvato: spostamento di una tramezza, lieve modifica delle superfici dei vani e diversa posizione di una porta interna. L’intervento non ha comportato aumento di volumetria, cambio di destinazione d’uso né violazione delle distanze o dei parametri urbanistici.

In una situazione come questa, il tecnico incaricato verifica che le opere risultino conformi alle norme urbanistiche vigenti sia al momento dell’esecuzione sia al momento della domanda. Presentata l’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis, corredata da relazione asseverata e versamento della sanzione prevista, il Comune avvia l’istruttoria.

Se l’amministrazione non si pronuncia entro il termine stabilito, e non emergono vincoli ostativi (come tutela paesaggistica o ambientale), opera il silenzio-assenso: la difformità si considera regolarizzata e l’immobile diventa pienamente legittimo sotto il profilo edilizio. Questo consente, ad esempio, di procedere senza ostacoli alla compravendita, alla richiesta di un mutuo o all’accesso a bonus edilizi, evitando blocchi spesso legati a irregolarità puramente formali.

L’esempio mostra come il nuovo impianto normativo favorisca una gestione più realistica del patrimonio edilizio esistente, pur mantenendo fermo il divieto di sanare abusi sostanziali.