Realizzare una piscina nel proprio giardino è il sogno di molti. Uno spazio privato dove rilassarsi, valorizzare l’immobile e migliorare la qualità della vita. Ma siamo davvero sicuri che basti una semplice comunicazione al Comune? Una piscina può essere considerata una pertinenza? E se l’immobile si trova in area vincolata, cosa cambia?

Una recente sentenza del TAR Campania (n. 1195/2026) affronta proprio questo tema, ribadendo principi molto importanti in materia di edilizia, vincoli paesaggistici e demolizione degli abusi.

Vediamo cosa è successo e perché questa decisione riguarda potenzialmente migliaia di proprietari.

Il caso: piscina e opere accessorie

La vicenda nasce da un’ordinanza di demolizione emessa da un Comune della provincia di Napoli nei confronti del proprietario di un immobile situato all’interno del Parco Nazionale del Vesuvio.

Nel corso di un sopralluogo, i tecnici comunali avevano accertato la presenza di una piscina interrata di circa 32 metri quadrati, realizzata insieme a un ampio basamento pavimentato di oltre 130 metri quadrati. A completare l’intervento vi erano una scala di collegamento con accesso alla pubblica via, una recinzione in tufo con ringhiera in ferro e un cancello carrabile scorrevole. Opere eseguite tra il 2010 e il 2012, secondo quanto ricostruito dall’amministrazione.

Per il Comune si trattava di interventi abusivi, realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico e privi sia del necessario titolo edilizio sia dell’autorizzazione paesaggistica.

Il proprietario ha contestato l’ordinanza sostenendo che l’area non ricadesse effettivamente nel perimetro del Parco e che le opere avessero natura pertinenziale rispetto all’abitazione principale. A suo avviso, si sarebbe trattato di interventi riconducibili all’edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del DPR 380/2001 o, al più, soggetti a SCIA o autorizzazione paesaggistica semplificata.

Inoltre, dopo oltre dieci anni dalla realizzazione, riteneva si fosse formato un legittimo affidamento. Nel frattempo, era stata anche presentata una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del DPR 380/2001.

Il TAR è stato quindi chiamato a stabilire un punto fondamentale: una piscina privata, in un’area vincolata, può davvero essere considerata una semplice pertinenza?

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SCIA in sanatoria: perché il silenzio del comune non produce effetti

Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda la SCIA in sanatoria presentata dal proprietario ai sensi dell’art. 37 del DPR 380/2001.

Dopo l’adozione dell’ordinanza di demolizione, il ricorrente aveva infatti depositato un’istanza per regolarizzare le opere, sostenendo che ciò rendesse improcedibile il giudizio o, comunque, sospendesse l’efficacia dell’atto repressivo.

Il TAR Campania respinge questa impostazione con un chiarimento netto.

L’art. 37 del DPR 380/2001 — che disciplina gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA — non prevede alcuna forma di silenzio significativo. Diversamente dall’art. 36 (accertamento di conformità per opere eseguite senza permesso di costruire), la norma non contempla il meccanismo del silenzio-assenso decorso un determinato termine.

Questo significa che la sanatoria non si perfeziona automaticamente con il semplice decorso del tempo.

Il procedimento, secondo il TAR, deve necessariamente concludersi con un provvedimento espresso dell’amministrazione, che:

  • verifichi la doppia conformità urbanistica dell’intervento (ove richiesta);
  • accerti la compatibilità edilizia dell’opera;
  • determini l’eventuale sanzione pecuniaria, quantificandola anche sulla base dell’aumento di valore dell’immobile.

In mancanza di un atto formale, non si forma alcun titolo abilitativo.

Il silenzio dell’amministrazione, quindi, non legittima l’opera e non incide sulla validità dell’ordinanza di demolizione già adottata. Al contrario, in caso di inerzia del Comune, il rimedio per il privato è l’azione contro il silenzio, non certo l’automatica regolarizzazione dell’intervento.

Si tratta di un principio di grande rilevanza pratica: la presentazione di una SCIA in sanatoria non “blocca” automaticamente il potere repressivo del Comune e non può essere utilizzata come strumento dilatorio.

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Piscina e pertinenza urbanistica: perché è considerata una nuova costruzione

Il cuore della decisione sta tutto qui: una piscina può essere considerata una semplice pertinenza dell’abitazione?

Il TAR Campania risponde in modo chiaro: no, almeno nella maggior parte dei casi.

Il Collegio richiama un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato secondo cui la nozione di pertinenza in ambito urbanistico è molto più restrittiva rispetto a quella civilistica. Non basta che un’opera sia funzionalmente collegata all’edificio principale. Non basta nemmeno che sia al suo servizio.

Per essere qualificata come pertinenza urbanistica, un’opera deve essere:

  • di modesta entità;
  • priva di autonoma rilevanza funzionale;
  • incapace di incidere in modo apprezzabile sul carico urbanistico;
  • tale da non determinare una trasformazione significativa del territorio.

La piscina, invece, secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, integra gli estremi della nuova costruzione.

Non è solo un elemento accessorio o di arredo esterno, ma una struttura edilizia che comporta scavi, modificazioni permanenti del suolo e un impatto fisico rilevante sull’assetto dei luoghi.

Nel caso esaminato, la piscina aveva una superficie di circa 32 mq ed era inserita in un contesto di opere più ampio, comprendente pavimentazioni, scale e recinzioni. Per dimensioni e caratteristiche, secondo il giudice amministrativo, determinava un’alterazione apprezzabile dello stato dei luoghi.

Da qui la conseguenza inevitabile: per la sua realizzazione era necessario il permesso di costruire, non essendo sufficiente né la SCIA né tantomeno il regime dell’edilizia libera.

Questo passaggio è cruciale perché smentisce un’idea ancora molto diffusa: quella secondo cui la piscina privata sarebbe sempre una semplice pertinenza dell’abitazione.

Non è così, almeno dal punto di vista urbanistico.

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Area vincolata: perché la piscina diventa ancora più problematica

Se la qualificazione della piscina come nuova costruzione è già di per sé un punto decisivo, la presenza di un vincolo paesaggistico rende la questione ancora più rigorosa.

Nel caso esaminato, l’immobile ricadeva all’interno del Parco Nazionale del Vesuvio, area notoriamente sottoposta a tutela ambientale e paesaggistica. Il ricorrente aveva contestato questo presupposto, ma il TAR ha ritenuto che tale affermazione non fosse supportata da elementi concreti idonei a smentire la classificazione urbanistica dell’area.

Ed è proprio qui che la giurisprudenza assume un orientamento particolarmente severo.

Il giudice amministrativo richiama infatti un principio consolidato: in area sottoposta a vincolo paesaggistico, la realizzazione di una piscina deve essere qualificata come nuova costruzione che modifica in modo stabile e irreversibile lo stato dei luoghi.

Non si tratta soltanto di una questione volumetrica o dimensionale. Anche una piscina non particolarmente grande può incidere in maniera significativa sul contesto tutelato, alterando la morfologia del terreno, l’impatto visivo e l’equilibrio paesaggistico complessivo.

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Per questo motivo, in presenza di vincolo:

  • non è sufficiente un titolo edilizio “minore”;
  • è necessaria l’autorizzazione paesaggistica;
  • in caso di abuso, la sanzione ordinaria è quella ripristinatoria, cioè la demolizione.

Il TAR ribadisce che, in simili contesti, la valutazione dell’autorità paesaggistica è imprescindibile. L’assenza di tale autorizzazione rende l’intervento illegittimo, a prescindere dalla sua destinazione privata o dal fatto che sia a servizio dell’abitazione.

In altre parole, ciò che in zona ordinaria potrebbe essere oggetto di discussione interpretativa, in area vincolata trova una risposta molto più netta.

Il tempo non sana l’abuso: nessun affidamento dopo dieci anni

Un altro punto centrale della decisione riguarda il decorso del tempo. Le opere contestate erano state realizzate tra il 2010 e il 2012, mentre l’ordinanza di demolizione è intervenuta molti anni dopo. Secondo il ricorrente, questo lungo intervallo avrebbe dovuto quantomeno far maturare un legittimo affidamento sulla stabilità della situazione.

Il TAR respinge anche questa tesi.

La demolizione di un abuso edilizio è un atto vincolato: una volta accertata l’assenza del titolo edilizio e la violazione della normativa urbanistica o paesaggistica, l’amministrazione ha il dovere di intervenire.

Il decorso del tempo, da solo, non produce alcun effetto sanante.

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La legge prevede strumenti specifici per regolarizzare un abuso — come il condono straordinario (nei casi previsti dalle leggi speciali) o l’accertamento di conformità — ma al di fuori di queste ipotesi tassative non esiste una “sanatoria automatica” legata al passare degli anni.

Il giudice richiama un principio affermato anche dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato: l’ordinanza di demolizione, proprio perché atto vincolato e finalizzato al ripristino della legalità violata, non richiede una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico, nemmeno quando interviene a distanza di molto tempo dalla realizzazione dell’abuso.

Non assume rilievo, inoltre, il fatto che l’attuale proprietario non sia l’autore materiale dell’abuso o che non vi siano intenti elusivi. L’obbligo di ripristino segue l’immobile.

Si tratta di un principio spesso sottovalutato: in materia edilizia, il tempo non consolida situazioni illegittime.