Realizzare o sostituire una copertura sul proprio terrazzo può sembrare un intervento semplice. Spesso si tratta di migliorare una struttura già esistente, magari sostituendo vecchi pilastri in legno o installando pannelli più moderni e funzionali. Eppure, in molti casi, proprio questi lavori diventano terreno di scontro con il Comune, con il rischio di ricevere un’ordinanza di demolizione.

È davvero necessario il permesso di costruire per una copertura retrattile? Quando una pergotenda diventa una tettoia abusiva? E soprattutto: basta sostituire una struttura già autorizzata per essere accusati di nuova costruzione?

Una recente sentenza del Consiglio di Stato del febbraio 2026 offre risposte molto chiare e potrebbe cambiare il destino di molte controversie simili.

Demolizione per una struttura sul lastrico solare

La vicenda nasce da un’ordinanza comunale che imponeva la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per una struttura collocata su un lastrico solare.

I proprietari avevano presentato una SCIA nel 2017 per lavori di manutenzione straordinaria su una struttura già esistente. L’anno successivo avevano depositato una variante, sempre qualificando l’intervento come manutenzione e risanamento conservativo.

Dopo un sopralluogo, però, l’amministrazione ha ritenuto che l’opera realizzata fosse diversa da quella comunicata. Secondo il Comune non si trattava più di semplice manutenzione, ma di una vera e propria tettoia, quindi di un intervento soggetto a permesso di costruire e – secondo l’ente – anche ad autorizzazione paesaggistica.

Da qui l’avvio del procedimento sanzionatorio e, infine, l’ordine di demolizione.

Il TAR, in primo grado, aveva dato ragione al Comune. Ma la vicenda non si è fermata lì.

Pergotenda, tettoia o nuova costruzione? la differenza che cambia tutto

Il punto centrale della sentenza riguarda la qualificazione dell’opera.

Il Comune aveva ritenuto che la nuova struttura integrasse una tettoia, quindi una trasformazione edilizia soggetta a permesso di costruire. Il Consiglio di Stato con la sentenza n° 1185/2026, invece, ha svolto un’analisi concreta dell’intervento realizzato.

Dalla documentazione emergeva che sul terrazzo era già presente, sin dal 2002, una struttura autorizzata composta da travi e pilastri in legno con copertura ombreggiante. L’intervento contestato non aveva creato un nuovo volume, ma aveva semplicemente sostituito la copertura con pannelli leggeri, regolabili e completamente retrattili.

Ed è proprio questo il passaggio decisivo.

Secondo la consolidata giurisprudenza richiamata nella sentenza, le cosiddette pergotende o strutture analoghe rientrano nell’edilizia libera quando:

  • non creano uno spazio chiuso stabile;
  • non determinano un aumento di volume o superficie utile;
  • non alterano in modo permanente sagoma e prospetto dell’edificio;
  • hanno una funzione meramente accessoria di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

Se la copertura è retrattile, leggera e priva di elementi di fissità e permanenza, non si realizza una nuova costruzione né una ristrutturazione edilizia in senso tecnico ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001.

In altre parole: non basta parlare di “tettoia” per rendere un’opera abusiva. Occorre verificare, in concreto, se si stia davvero creando qualcosa di stabile e volumetricamente rilevante.

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Autorizzazione paesaggistica: non basta presumere il vincolo

Un altro aspetto decisivo riguarda il presunto obbligo di autorizzazione paesaggistica. Il Comune aveva ritenuto necessario anche questo titolo abilitativo, ma il Consiglio di Stato ha evidenziato un elemento molto chiaro: non risultava dimostrata l’esistenza di un vincolo paesaggistico ai sensi del d.lgs. 42/2004.

E questo passaggio è tutt’altro che secondario.

La presenza di un vincolo non può essere data per scontata, né può essere ricavata automaticamente dalla pianificazione urbanistica locale. I piani regolatori e gli strumenti territoriali hanno finalità urbanistiche, mentre il vincolo paesaggistico discende da una specifica disciplina statale e deve essere puntualmente individuato.

In mancanza di una prova concreta del vincolo, non può essere imposto un obbligo autorizzatorio ulteriore.

Il principio affermato è importante: prima di contestare un abuso per assenza di autorizzazione paesaggistica, l’amministrazione deve dimostrare che l’immobile ricade effettivamente in area vincolata.

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Istanza di sanatoria e ordine di demolizione: cosa succede davvero?

Nel corso del giudizio era stata presentata un’istanza di sanatoria. Un passaggio che merita attenzione, perché molti proprietari ritengono – erroneamente – che la semplice richiesta di sanatoria blocchi definitivamente un’ordinanza di demolizione.

Il Consiglio di Stato ha ribadito un principio ormai consolidato: la presentazione dell’istanza non annulla l’ordine di ripristino, ma ne determina soltanto una temporanea inefficacia fino alla decisione dell’amministrazione.

Se la sanatoria viene respinta, l’ordinanza riacquista piena efficacia senza necessità di un nuovo provvedimento. E in caso di inottemperanza può scattare anche l’acquisizione dell’opera al patrimonio comunale.

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Si tratta di un chiarimento molto importante sotto il profilo operativo: la sanatoria non è uno “scudo” automatico contro la demolizione, ma solo una fase sospensiva.