Milano e le nuove norme urbanistiche: una svolta dopo le inchieste

A seguito di approfondite inchieste condotte dalla magistratura, il Comune di Milano ha introdotto (attraverso una circolare) norme più severe per gli interventi di demolizione e ricostruzione, modificando sostanzialmente l’approccio fino ad ora seguito.

Una delle misure più significative è la sospensione temporanea della possibilità di procedere con una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), una decisione che rappresenta un atto di responsabilità, come sottolineato dall’assessore alla Rigenerazione urbana, Giancarlo Tancredi. Questa mossa si inserisce in un contesto di maggiore cautela e rigore, volto a prevenire ulteriori inciampi giudiziari e a rispondere in modo adeguato alle contestazioni sollevate dal giudice per le indagini preliminari (gip).

Il cambio di rotta interessa diversi aspetti del processo edilizio, dalla gestione delle superfici lorda in caso di demolizione e ricostruzione, fino alla necessità di sottoporsi a piani attuativi più dettagliati per certe tipologie di interventi.

Leggi anche: Demo-ricostruzione: tutti gli incentivi e i bonus casa che ammettono l’intervento

Queste nuove direttive non solo cercano di salvaguardare l’integrità del tessuto urbano e rispettare le norme morfologiche del Piano di Governo del Territorio (Pgt), ma introducono anche criteri più stringenti per la valutazione degli interventi e la monetizzazione degli standard urbanistici, incidendo significativamente sui tempi e sui costi di realizzazione dei progetti.

Le indagini della magistratura: cosa è successo?

La situazione che si sta vivendo a Milano ha raggiunto livelli di preoccupazione tali da coinvolgere direttamente il sindaco Beppe Sala, il quale si è detto preoccupato riguardo alle recenti indagini che hanno coinvolto l’assessorato alla Rigenerazione Urbana e diversi progetti edilizi chiave per la città.

La lettera firmata da 140 dipendenti comunali, che chiedono di essere trasferiti a seguito delle indagini sulla rigenerazione di alcuni importanti siti milanesi, ha evidenziato una crisi di fiducia e una situazione di tensione all’interno dell’amministrazione comunale.

Le indagini della Procura hanno coinvolto l’assessorato alla Rigenerazione Urbana (precedentemente noto come Urbanistica) del Comune di Milano, in relazione a diversi progetti edilizi. Tra questi, vengono citati specificatamente il palazzo di piazza Aspromonte, i condomini di via Stresa, e le Park Towers al Parco Lambro. Le indagini si concentrano su possibili irregolarità nei processi di approvazione e gestione di questi progetti edilizi, che rappresentano interventi significativi nel tessuto urbano e nella pianificazione della città.

Quali sono le modifiche riportate nella circolare?

La circolare emessa dal Comune di Milano introduce diverse modifiche importanti riguardo la gestione degli interventi di demolizione e ricostruzione nel contesto urbanistico della città, in risposta alle indagini della magistratura e con l’obiettivo di garantire una maggiore conformità alle normative vigenti.

Ecco le modifiche principali:

• Sospensione temporanea della SCIA
  Una delle modifiche più rilevanti è la sospensione temporanea della possibilità di procedere con una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per gli interventi di demolizione e ricostruzione. Questo significa che tali operazioni, almeno temporaneamente, richiederanno procedure più complesse e dettagliate.
• Piani attuativi obbligatori
  Per gli interventi che si discostano dalle norme morfologiche del Piano di Governo del Territorio (Pgt) o che prevedono costruzioni in zone non precedentemente edificate, è necessario sottoporsi a un piano attuativo. Questo rappresenta uno strumento urbanistico più dettagliato rispetto al semplice permesso di costruire e implica una maggiore complessità nelle fasi di progettazione e approvazione.
• Valutazione per aree edificate
  Anche per le costruzioni previste in aree già edificate potrebbe essere necessario valutare la sottoposizione a un piano attuativo, a seconda delle specificità del progetto e delle sue implicazioni urbanistiche.
• Equiparazione a nuova costruzione
  La circolare equipara a nuova costruzione tutti quegli interventi di demolizione e ricostruzione che modificano radicalmente l’aspetto preesistente. Di conseguenza, la dotazione dei servizi e gli oneri connessi dovranno essere quantificati come se si trattasse di nuove costruzioni, con possibili implicazioni sui costi di realizzazione.
• Monetizzazione degli standard
  Cambia anche la disciplina relativa alla monetizzazione degli standard, che viene ora esaminata con maggiore scrupolo. In alcuni casi, potrebbe essere possibile richiedere un conguaglio per adeguarsi alle nuove esigenze imposte dalla circolare.
• Verifica di Coerenza
  Infine, al termine dell’istruttoria, i responsabili dei procedimenti, insieme ai dirigenti, possono sottoporre il progetto a un Gruppo di lavoro per una verifica di coerenza con le indicazioni fornite nella circolare, come misura aggiuntiva di cautela e controllo.

Queste modifiche mirano a introdurre un maggiore livello di dettaglio e rigorosità nelle procedure urbanistiche e edilizie, in risposta alle contestazioni emerse dalle inchieste della magistratura e con l’obiettivo di prevenire futuri inciampi giudiziari.

Leggi anche: Demolizione e ricostruzione: niente oneri se si rispetta la volumetria

Reazioni del settore e implicazioni future

La reazione degli operatori del settore non si è fatta attendere. Se da un lato vi è la comprensione per una maggiore necessità di trasparenza e correttezza, dall’altro l’industria si trova a dover ricalibrare molti dei suoi business plan alla luce delle nuove disposizioni.

La normativa, infatti, non solo impone una maggiore dettagliatezza nei piani attuativi, ma equipara a nuove costruzioni gli interventi di demolizione e ricostruzione che modificano radicalmente l’esistente, con tutto ciò che ne consegue in termini di servizi e costi.

Un punto di particolare attenzione riguarda la monetizzazione degli standard urbanistici, finita sotto la lente del gip. Le modifiche introdotte potrebbero tradursi in un aumento dei costi per gli operatori, i quali, in alcuni casi, potranno richiedere un conguaglio. Questo aspetto introduce un elemento di incertezza finanziaria che potrebbe influire negativamente sulla pianificazione degli investimenti e sullo sviluppo di nuovi progetti.

La prudenza è la parola d’ordine anche nella fase di istruttoria dei progetti, dove è prevista una verifica approfondita di coerenza con le nuove indicazioni. Questo passaggio, pur essenziale per garantire la conformità alle normative, è destinato a prolungare i tempi di approvazione, aumentando l’incertezza per gli investitori e potenzialmente affollando le aule della giustizia amministrativa a causa di possibili ricorsi.

Nonostante queste sfide, l’assessore Tancredi rimane ottimista, evidenziando come l’obiettivo principale sia quello di trovare una soluzione rapida che soddisfi l’interesse pubblico generale. È evidente che l’amministrazione cerca di bilanciare la necessità di rigore e trasparenza con quella di mantenere vivo e attrattivo il mercato immobiliare milanese, un equilibrio delicato in un periodo di trasformazioni profonde per il settore dell’urbanistica.

Queste nuove normative segnano un punto di svolta per Milano, proponendo un modello di gestione urbana che potrebbe fare da esempio a livello nazionale. L’attenzione alla sostenibilità, alla legalità e all’innovazione si conferma una priorità per la città, che continua a navigare tra le esigenze di sviluppo e le necessità di protezione del territorio e della qualità della vita dei suoi abitanti.