Lucernario sul lastrico a uso esclusivo: la proprietà condominiale non basta per annullare il nulla osta

La Soprintendenza non può cancellare un’autorizzazione già rilasciata per sostituire un lucernario limitandosi a rilevare che il lastrico solare è condominiale. L’annullamento d’ufficio deve rispettare il termine previsto dalla legge, indicare un interesse pubblico concreto e valutare l’affidamento del destinatario. Nel caso deciso dal TAR Lazio con la sentenza n. 14241/2026, questi presupposti mancavano.

Il lucernario sul terrazzo in uso esclusivo

La controversia riguarda un edificio sottoposto a tutela monumentale. Su un lastrico solare di proprietà condominiale, ma concesso in uso esclusivo alla proprietaria di un appartamento, era presente un lucernario che illuminava e aerava una scala comune.

La proprietaria aveva chiesto alla Soprintendenza l’autorizzazione prevista dall’articolo 21 del decreto legislativo 42/2004 per lavori di manutenzione straordinaria e sostituzione del manufatto. L’assenso era stato rilasciato nel 2023 con prescrizioni precise: materiali e tecniche compatibili con il fabbricato storico, altezza sufficiente per il vano scala e mantenimento della geometria inclinata, anche per non alterare lo smaltimento dell’acqua piovana.

Perché la Soprintendenza aveva annullato il primo assenso

Più di un anno dopo, l’amministrazione aveva annullato in autotutela l’autorizzazione. Il motivo era legato alla titolarità del terrazzo: l’istanza iniziale poteva far pensare a una proprietà esclusiva, mentre il lastrico risultava comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile e attribuito alla richiedente soltanto in uso esclusivo. Mancava inoltre una delibera condominiale autorizzativa.

Nel frattempo il condominio aveva presentato un proprio progetto per impermeabilizzare e pavimentare il lastrico e sostituire il lucernario. La Soprintendenza aveva quindi rilasciato una seconda autorizzazione al condominio, fondata anche sull’avvenuta cancellazione del primo titolo.

La situazione proprietaria era già stata documentata

Secondo il TAR, non si poteva sostenere che l’amministrazione avesse scoperto solo successivamente la reale natura del lastrico. Durante l’istruttoria erano stati trasmessi il regolamento condominiale e l’atto di acquisto, documenti che indicavano il terrazzo come bene comune in uso esclusivo e pertinenziale all’appartamento.

L’espressione inizialmente usata nella domanda poteva essere imprecisa, ma la successiva integrazione aveva chiarito la situazione prima del rilascio. Non emergeva quindi una falsa rappresentazione dei fatti idonea a giustificare l’annullamento oltre il termine ordinario. Questo passaggio non attribuisce automaticamente all’utilizzatore esclusivo il potere di eseguire qualsiasi lavoro: dimostra soltanto che, in quel procedimento, il regime del bene era noto alla Soprintendenza.

L’autotutela era arrivata fuori termine

L’articolo 21-nonies della legge 241/1990 permette all’amministrazione di annullare un proprio provvedimento illegittimo, ma non in modo libero e senza limiti. Per i fatti esaminati dalla sentenza, il termine massimo applicabile alle autorizzazioni era di 12 mesi. Tra il primo assenso e il suo annullamento erano trascorsi oltre 13 mesi.

Occorre però evitare un equivoco per i procedimenti attuali. La legge 182/2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha sostituito il limite di 12 mesi con quello di 6 mesi, sia nel comma 1 sia nel comma 2-bis dell’articolo 21-nonies. La pronuncia applica correttamente la disciplina vigente all’epoca degli atti, ma oggi il termine ordinario è più breve.

Quando il termine può essere superato

La legge consente di intervenire anche dopo la scadenza in presenza di provvedimenti ottenuti mediante false rappresentazioni o dichiarazioni sostitutive false o mendaci collegate a condotte costituenti reato, nei presupposti rigorosi indicati dal comma 2-bis.

Nel caso del lucernario questa eccezione non era applicabile. I documenti sulla proprietà condominiale e sull’uso esclusivo erano già nel fascicolo; inoltre, il provvedimento di annullamento non aveva fondato la propria decisione sui requisiti speciali del comma 2-bis. Una formulazione poco chiara, poi corretta e documentata durante l’istruttoria, non poteva essere trattata come una falsa rappresentazione rimasta nascosta all’ufficio.

La proprietà condominiale non basta come interesse pubblico

Il TAR ha rilevato un secondo difetto. Anche entro il termine, l’autotutela richiede ragioni concrete e attuali di interesse pubblico e una valutazione degli interessi del destinatario e degli eventuali controinteressati. Non è sufficiente voler ripristinare astrattamente la legalità.

La Soprintendenza aveva basato l’annullamento soltanto sulla titolarità civilistica del lastrico, senza indicare nuove esigenze di tutela monumentale. Al contrario, la necessità di manutenere il lucernario risultava riconosciuta da più autorizzazioni, tutte corredate da prescrizioni su materiali, forma e tecniche costruttive. L’ufficio preposto alla tutela culturale non poteva quindi usare il solo conflitto proprietario come sostituto di una motivazione legata al bene protetto.

Il nulla osta non risolve la lite condominiale

La decisione non afferma che chi usa in via esclusiva un lastrico possa modificare liberamente ogni parte comune. Autorizzazione culturale, titolo edilizio e rapporti condominiali operano su piani differenti. L’assenso della Soprintendenza verifica la compatibilità dell’intervento con il bene culturale; non attribuisce la proprietà e non sostituisce i consensi eventualmente necessari secondo il Codice civile e il regolamento.

Allo stesso modo, un’eventuale SCIA edilizia non assorbe l’autorizzazione prevista dall’articolo 21. Prima dei lavori occorre ricostruire tutti i livelli: titolo sul bene, poteri dell’utilizzatore esclusivo, delibere, pratica comunale e assenso dell’autorità culturale.

Il progetto piano e calpestabile non è stato approvato

Un altro limite della pronuncia riguarda la forma del lucernario. Il TAR non ha deciso se fosse realizzabile una copertura piana e calpestabile al posto di quella inclinata. Quel profilo non aveva motivato l’annullamento in autotutela e, quindi, restava fuori dal giudizio amministrativo.

L’annullamento disposto dal giudice ha fatto rivivere la prima autorizzazione, ma con tutte le prescrizioni originarie. La richiedente non ha ottenuto un assenso diverso o più ampio: il titolo nuovamente efficace continuava a imporre geometria inclinata, materiali compatibili, corretta aerazione e gestione delle acque.

Cosa è successo alla seconda autorizzazione

Una volta annullata l’autotutela, è venuto meno anche il presupposto della successiva autorizzazione rilasciata al condominio. I due titoli riguardavano le stesse opere e il secondo era stato costruito sul presupposto che il primo non esistesse più.

Il TAR ha perciò annullato anche il secondo assenso. È tornata efficace l’autorizzazione originaria, con effetto dalla sua adozione e senza cancellarne le condizioni tecniche. Il risultato processuale non assegna definitivamente il bene a una parte né sostituisce le decisioni che competono al giudice civile e agli organi condominiali.

Quando decorre il termine per impugnare un atto depositato in giudizio

La sentenza affronta infine un profilo processuale utile. Il semplice deposito di un provvedimento nel fascicolo giudiziario non dimostra automaticamente che la parte ne abbia avuto conoscenza e non impone al difensore un controllo quotidiano di ogni nuovo documento.

Il termine per impugnare decorre dalla conoscenza effettiva e concreta dell’atto, salvo situazioni particolari in cui il deposito sia collegato a un adempimento processuale che richiede l’accesso al fascicolo. Nel caso esaminato la nuova autorizzazione era stata contestata entro 60 giorni dalla comunicazione realmente ricevuta, quindi il ricorso era tempestivo.

Le verifiche da fare prima di sostituire un lucernario

Per un lucernario collocato su una copertura condominiale e in un edificio vincolato, il tecnico dovrebbe acquisire titolo di proprietà, regolamento, tabelle ed eventuali atti che attribuiscono l’uso esclusivo; individuare la funzione del manufatto; verificare delibere e consensi; ricostruire il vincolo culturale; coordinare il progetto architettonico con impermeabilizzazione, aerazione e scarico delle acque.

La sentenza n. 14241/2026 conferma che la proprietà comune può essere rilevante, ma non consente da sola di cancellare tardivamente un’autorizzazione già rilasciata. L’amministrazione deve rispettare termini, presupposti e motivazione propri dell’autotutela, mentre proprietari e condominio devono comunque risolvere separatamente i rapporti civilistici e ottenere tutti gli assensi necessari.

Fonti

• TAR Lazio, Roma, Sezione II-quater, sentenza n. 14241/2026, pubblicata il 10 agosto 2026
• Legge 241/1990, testo vigente
• Decreto legislativo 42/2004, articolo 21
• Legge 182/2025, riduzione a sei mesi del termine per l’autotutela