Lastrico trasformato in terrazzo: sanatoria annullata senza verifiche su proprietà e carichi

Pavimentare un lastrico, installare una scala e una ringhiera per renderlo stabilmente praticabile non è una trasformazione da valutare soltanto sul piano edilizio. Prima di regolarizzare l’intervento, il Comune deve verificare se il richiedente abbia titolo sulla copertura e se il solaio sia idoneo a sopportare i carichi derivanti dal nuovo uso.

Con la sentenza n. 3335/2026, pubblicata il 26 maggio 2026, il TAR Campania, Napoli, Sezione IV, ha annullato il provvedimento comunale che aveva accolto la sanatoria. Il giudice non ha dichiarato il terrazzo definitivamente insanabile, ma ha ritenuto insufficienti gli accertamenti compiuti prima del rilascio.

Dal lastrico non praticabile al terrazzo accessibile

La controversia riguardava la copertura di un piccolo vano costruito su un terrazzo condominiale e già oggetto, anni prima, di condono edilizio. In origine quella sommità era indicata come solaio di copertura non praticabile, raggiungibile soltanto per eventuali necessità di manutenzione.

Successivamente erano stati realizzati una pavimentazione esterna, una scala in ferro di collegamento e una ringhiera perimetrale. Questi elementi avevano trasformato materialmente la copertura in uno spazio accessibile e utilizzabile come terrazzo al servizio dell’abitazione sottostante. Dopo un ordine di demolizione, la proprietaria aveva presentato una pratica ai sensi dell’articolo 37 del DPR 380/2001, poi accolta dal Comune.

Non era un cambio di categoria funzionale

Il TAR precisa un punto utile: il passaggio da lastrico di copertura a terrazzo praticabile non costituiva, nel caso concreto, un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia. Non c’era infatti il passaggio tra differenti categorie funzionali, poiché lo spazio rimaneva collegato all’uso residenziale.

Questo non significa però che l’intervento fosse irrilevante. La modifica funzionale interna alla stessa categoria aveva prodotto conseguenze concrete: accesso stabile, possibilità di permanenza delle persone, installazione di protezioni perimetrali e sollecitazioni diverse sulla copertura. Sono proprio questi effetti, non la sola etichetta catastale o urbanistica, a richiedere un’istruttoria completa.

Il Comune doveva verificare chi poteva chiedere la sanatoria

La prima carenza individuata dal giudice riguarda la legittimazione della richiedente. L’articolo 11 del DPR 380/2001 stabilisce che il titolo edilizio è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo e che restano salvi i diritti dei terzi. Questa clausola non esonera però l’amministrazione dal controllo preliminare.

Nel procedimento erano emersi dubbi sulla natura esclusiva del lastrico. In un condominio, infatti, l’articolo 1117 del Codice civile include i lastrici solari tra le parti comuni, salvo che un titolo dimostri il contrario. La documentazione disponibile non qualificava con chiarezza quella copertura come pertinenza esclusiva, e un’altra condomina aveva sollevato espressamente la questione.

Il Comune non doveva risolvere definitivamente la controversia sulla proprietà, competenza del giudice civile. Doveva tuttavia esaminare i titoli e verificare l’esistenza di elementi attendibili che consentissero alla richiedente di intervenire da sola. La mancata istruttoria su questo punto era già sufficiente, secondo il TAR, ad annullare la sanatoria.

L’autorizzazione della scala non copriva il solaio

Il secondo profilo decisivo è strutturale. Nel fascicolo risultava un’autorizzazione sismica in sanatoria, ma il documento riguardava soltanto la scala in acciaio installata per raggiungere la copertura. Non comprendeva una verifica del solaio sul quale sarebbe stato utilizzato il nuovo terrazzo.

La distinzione è sostanziale: controllare la stabilità della scala non dimostra che la struttura orizzontale sia adeguata al diverso utilizzo. Il provvedimento comunale aveva quindi regolarizzato la trasformazione senza chiarire se la copertura fosse stata progettata o verificata per i carichi connessi alla presenza delle persone.

Copertura per manutenzione e terrazzo hanno carichi diversi

Il TAR richiama le Norme Tecniche per le Costruzioni del 2018, che distinguono le coperture accessibili soltanto per manutenzione da quelle praticabili per uso abitativo. Le condizioni di esercizio non sono equivalenti: un terrazzo destinato alla permanenza delle persone può essere soggetto a un carico variabile diverso rispetto a una copertura visitata solo occasionalmente.

La sentenza non afferma che il solaio fosse sicuramente inadeguato. Rileva invece che la variazione del carico era possibile e che l’amministrazione avrebbe dovuto accertarla prima di assentire ex post l’opera. L’istruttoria strutturale doveva quindi riguardare la copertura, non fermarsi al manufatto di accesso.

Sanatoria edilizia e sicurezza strutturale restano piani distinti

Un titolo edilizio favorevole non sostituisce gli adempimenti richiesti per le costruzioni in zona sismica. Gli articoli 93 e 94-bis del DPR 380/2001 disciplinano deposito, progetto e classificazione degli interventi strutturali, con competenze e procedure che dipendono anche dalla normativa regionale.

Allo stesso modo, la verifica urbanistica non attribuisce diritti su una parte comune. Per una pratica attuale occorre pertanto ricostruire separatamente la legittimazione del richiedente, il regime condominiale, il titolo edilizio necessario, la conformità dell’opera e gli adempimenti strutturali applicabili.

Cosa dimostrare prima di rendere praticabile la copertura

Il tecnico dovrebbe partire dai titoli di proprietà e condominiali, verificando se il lastrico sia comune, in uso esclusivo o di proprietà esclusiva. Servono poi il confronto tra stato autorizzato e stato realizzato, la descrizione di pavimentazione, parapetti e accessi e l’individuazione del corretto procedimento edilizio.

Sul piano strutturale occorre stabilire come era classificata la copertura nel progetto originario, quali carichi fossero stati considerati e se il nuovo uso richieda calcoli, deposito o autorizzazione. Una relazione limitata alla scala o alla ringhiera non risolve la verifica del solaio.

La sentenza n. 3335/2026 mostra quindi che trasformare un lastrico in terrazzo non è una semplice operazione di finitura: il Comune deve controllare sia il titolo a intervenire sia la compatibilità della struttura con l’uso praticabile.

Fonti

• TAR Campania, Napoli, Sezione IV, sentenza n. 3335/2026
• DPR 380/2001, articolo 11
• DPR 380/2001, articolo 93
• D.M. 17 gennaio 2018, Norme Tecniche per le Costruzioni