Demolizione condizionatore: la linea dura del TAR contro gli abusi edilizi

Un condizionatore installato più di dieci anni fa è finito al centro di una causa giudiziaria a Roma. La proprietaria di un appartamento aveva montato il motore esterno sulla parete laterale del palazzo dopo aver presentato una semplice CILA per lavori di manutenzione straordinaria. A distanza di tempo, però, Roma Capitale ha ordinato la demolizione dell’impianto, sostenendo che l’edificio si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico e urbanistico, dove ogni intervento richiede l’autorizzazione della Soprintendenza.

La vicenda è arrivata davanti al TAR Lazio, che con la sentenza n. 14012 del 16 luglio 2025 ha respinto il ricorso della proprietaria, confermando l’ordine di rimozione.

Una decisione che pone diverse domande: cosa succede se un’opera edilizia viene realizzata senza tener conto dei vincoli storici e paesaggistici? È legittimo imporre la demolizione anche a distanza di anni?

E fino a che punto i diritti alla salute possono prevalere sulle regole urbanistiche?

Il caso concreto

La vicenda prende avvio nel 2012, quando la proprietaria di un appartamento nel centro di Roma presenta una CILA per effettuare lavori di manutenzione straordinaria all’interno della propria abitazione, comprendenti anche l’installazione di un impianto di condizionamento. Il motore esterno viene collocato sulla facciata laterale dell’edificio, affacciata su un cortile interno e non visibile dalla piazza principale. Per oltre dieci anni nessuno contesta l’opera, finché nel 2023 il Municipio Roma I avvia un procedimento sanzionatorio e intima la rimozione dell’impianto entro trenta giorni, sostenendo che l’intervento era stato eseguito senza le necessarie autorizzazioni paesaggistiche e urbanistiche.

Secondo l’amministrazione, infatti, l’immobile è ricompreso nella cosiddetta “Carta per la Qualità” ed è soggetto a vincolo monumentale e paesaggistico, circostanza che avrebbe reso indispensabile il nulla osta della Soprintendenza già prima dell’avvio dei lavori.

La ricorrente decide quindi di rivolgersi al TAR Lazio. A suo avviso, l’impianto rientrava tra gli interventi di manutenzione straordinaria per i quali bastava la CILA e non vi sarebbe stato alcun vincolo diretto sull’edificio, ma al massimo sulla piazza antistante. Inoltre, la donna sottolineava come nella stessa area fossero presenti altri condizionatori non sanzionati, denunciando così una disparità di trattamento.

Infine, portava all’attenzione del giudice anche un aspetto personale: a causa di gravi problemi di salute, non poteva rinunciare al raffrescamento estivo e l’ordine di rimozione avrebbe inciso in maniera sproporzionata sul suo diritto alla salute.

La decisione del TAR

Con la sentenza n. 14012 del 16 luglio 2025, il TAR Lazio ha respinto il ricorso della proprietaria, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione emesso da Roma Capitale. Secondo i giudici, il punto centrale non riguardava tanto la qualificazione dell’intervento come manutenzione straordinaria o restauro conservativo, quanto la circostanza che l’edificio fosse sottoposto a un duplice vincolo: da un lato urbanistico, derivante dall’inclusione nella “Carta per la Qualità”, e dall’altro paesaggistico-monumentale, imposto con decreto del 2005.

In simili situazioni, ha spiegato il Collegio, qualunque opera – anche apparentemente di modesta entità – deve essere autorizzata dalla Soprintendenza, come previsto dall’art. 21 del Codice dei beni culturali (d.lgs. 42/2004).

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Il TAR ha richiamato anche diverse pronunce recenti del Consiglio di Stato e di altri tribunali amministrativi (tra cui Cons. St., sez. VII, n. 9557/2023 e TAR Campania, n. 6292/2024), che hanno ribadito il principio di “indifferenza del titolo edilizio” in presenza di vincoli: non importa se l’intervento sia stato preceduto da una CILA, da una DIA o da un permesso di costruire, perché ciò che conta è la mancanza dell’autorizzazione paesaggistica.

In assenza di tale nulla osta, l’opera è sempre considerata abusiva e l’amministrazione è tenuta ad adottare un ordine di demolizione ai sensi dell’art. 27 del Testo unico edilizia (d.P.R. 380/2001). In altre parole, la regolarità edilizia non può prescindere dal rispetto dei vincoli culturali e paesaggistici, che prevalgono su ogni altra valutazione.

Il nodo giuridico centrale

La sentenza del TAR Lazio mette in evidenza un principio fondamentale del diritto edilizio e urbanistico: in presenza di vincoli paesaggistici e monumentali, il tipo di titolo edilizio utilizzato dal privato è irrilevante. Che si tratti di una semplice CILA, di una DIA o addirittura di un permesso di costruire, senza l’autorizzazione paesaggistica l’opera è comunque illegittima. È il cosiddetto principio dell’“indifferenza del titolo edilizio”, affermato più volte dalla giurisprudenza e richiamato anche in questa decisione.

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Questo approccio ha conseguenze rilevanti: il potere repressivo dell’amministrazione diventa obbligatorio e non discrezionale. Se un intervento viene eseguito in zona vincolata senza il nulla osta della Soprintendenza, l’amministrazione deve ordinare la demolizione, indipendentemente dal tempo trascorso dalla realizzazione dell’opera. Inoltre, non si può invocare alcun legittimo affidamento: anche se l’intervento era stato dichiarato in una CILA, la responsabilità rimane in capo al proprietario e al tecnico che ha attestato l’assenza di vincoli.

In questo senso, la decisione del TAR Lazio rappresenta un monito per i cittadini e i professionisti del settore edilizio: prima di intraprendere qualsiasi intervento in immobili o aree di pregio storico-architettonico, è indispensabile verificare con attenzione l’esistenza di vincoli e ottenere le autorizzazioni necessarie, pena il rischio di vedersi ordinare la demolizione anche a distanza di molti anni.

L’“abuso di necessità” e il diritto alla salute

Uno degli aspetti più delicati della vicenda riguarda il tentativo della proprietaria di invocare il cosiddetto “abuso di necessità”. La donna, infatti, aveva sostenuto che l’impianto di condizionamento fosse indispensabile per ragioni di salute, essendo affetta da gravi patologie che le impedivano di sopportare le alte temperature estive. A suo avviso, l’ordine di demolizione era quindi sproporzionato, poiché sacrificava un diritto fondamentale – la tutela della salute – in nome delle regole edilizie.

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Il TAR ha affrontato la questione richiamando la giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU), che in alcuni casi ha riconosciuto la necessità di bilanciare l’interesse pubblico alla tutela del territorio con i diritti individuali alla vita privata e al domicilio. Tuttavia, i giudici hanno precisato che questo principio non può trasformarsi in una giustificazione generalizzata per legittimare opere abusive. In particolare, la CEDU tende a negare protezione a chi ha consapevolmente realizzato un abuso edilizio, per evitare che ciò diventi un incentivo a violare la legge.

Nel caso concreto, il TAR ha sottolineato che la ricorrente aveva avuto un tempo più che adeguato per cercare soluzioni alternative, come l’installazione di impianti di climatizzazione privi di unità esterna. Per questo motivo, la tesi dell’“abuso di necessità” non è stata accolta: l’ordine di demolizione resta valido e proporzionato rispetto alla tutela dell’interesse pubblico alla salvaguardia del patrimonio culturale e paesaggistico.