Quando una tenda diventa un abuso edilizio? E, soprattutto, è davvero necessario un permesso di costruire ogni volta che si realizza una struttura esterna, anche se leggera e retrattile? Il tema è tutt’altro che marginale, soprattutto per circoli, attività affacciate sul mare e operatori che utilizzano spazi aperti in ambito portuale.

Una recente sentenza del TAR Campania fa chiarezza su questi aspetti e ribadisce un principio fondamentale in materia urbanistica: non tutte le strutture esterne creano volume edilizio e non tutte richiedono un titolo abilitativo.

Ma quali sono i criteri decisivi? E quando un’ingiunzione di sgombero può essere considerata illegittima?

Il caso: l’ordine di sgombero per una struttura esterna

La vicenda nasce da un provvedimento con cui un’autorità portuale ha ordinato la rimozione di una struttura esterna installata a servizio di un circolo nautico. Si trattava di una tenda con copertura in PVC, completata da pannelli trasparenti e da teli laterali avvolgibili, pensata per proteggere gli spazi esterni dal sole e dagli agenti atmosferici.

Secondo l’amministrazione, quella struttura doveva essere considerata abusiva. Da qui l’ingiunzione di sgombero, fondata sulla presunta assenza di un valido titolo edilizio e sulla violazione delle regole che disciplinano l’uso delle aree demaniali portuali.

Il ricorrente, però, ha contestato fin da subito questa ricostruzione, sostenendo che l’opera non avesse carattere permanente, non creasse nuovo volume e rientrasse, per caratteristiche e funzione, tra gli interventi che la normativa urbanistica considera di modesta entità.

Due procedimenti diversi, ma la stessa opera

Un aspetto centrale della vicenda riguarda la coesistenza di due procedimenti distinti, avviati per la stessa struttura. Da un lato, l’ordine di sgombero emesso in ambito demaniale. Dall’altro, un separato provvedimento di ripristino adottato ai sensi della normativa edilizia.

Le due iniziative amministrative, pur riferendosi alla medesima opera, sono state portate avanti senza alcun coordinamento. Nessun richiamo reciproco, nessuna valutazione unitaria dell’intervento contestato. Una circostanza che il giudice ha ritenuto significativa.

Nel frattempo, sul fronte edilizio, era già intervenuta una decisione favorevole al ricorrente. Quella pronuncia aveva escluso la natura abusiva della struttura e aveva chiarito che l’opera non richiedeva alcun titolo edilizio. Una decisione divenuta definitiva e, quindi, vincolante anche per gli altri procedimenti riguardanti la stessa installazione.

È proprio da questo punto che il ragionamento del giudice prende una direzione precisa.

Leggi anche: Cassazione boccia la pergotenda: quando serve il permesso

Pergotenda o nuova costruzione: il criterio decisivo

Il punto centrale affrontato dal TAR Campania nella sentenza n. 121/2026 riguarda la corretta qualificazione dell’opera. Non basta, infatti, guardare all’impatto visivo della struttura per stabilire se sia abusiva. Occorre analizzarne funzione, caratteristiche e ruolo degli elementi che la compongono.

Secondo il giudice, la differenza tra una nuova costruzione e una semplice pergotenda sta in un criterio preciso: l’elemento principale deve essere la tenda, non la struttura che la sorregge. Quando la copertura è realizzata in materiale leggero, è retrattile e serve esclusivamente a proteggere lo spazio esterno dal sole e dagli agenti atmosferici, la struttura portante assume un ruolo meramente accessorio.

In questi casi, non si crea un nuovo volume edilizio e non si determina una trasformazione stabile del territorio. La presenza di teli avvolgibili o di pannelli leggeri, se privi di carattere di fissità e permanenza, non è sufficiente a far scattare l’obbligo di un titolo edilizio.

La sentenza si inserisce così in un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza amministrativa, che esclude la natura edilizia rilevante delle pergotende quando manca la creazione di uno spazio chiuso, stabilmente configurato e destinato a un uso permanente.

L’edilizia libera e il richiamo all’articolo 6 del testo unico

Un altro passaggio rilevante della sentenza riguarda la riconducibilità dell’intervento all’attività edilizia libera. Il giudice chiarisce che opere come quella contestata, quando rispettano determinati requisiti, non richiedono alcun permesso di costruire né altri titoli abilitativi.

La struttura in esame, infatti, non altera in modo stabile lo stato dei luoghi, non comporta la realizzazione di nuove superfici utili e non modifica in maniera permanente la sagoma dell’edificio o dell’area su cui insiste. La sua funzione resta limitata alla protezione temporanea degli spazi esterni, migliorandone la fruibilità senza incidere sull’assetto urbanistico.

In questo contesto assume rilievo anche l’evoluzione normativa. Oggi la disciplina dell’edilizia libera include espressamente tende, tende da sole e tende a pergola con teli retrattili, anche se sostenute da strutture fisse. Sebbene tale previsione sia successiva ai fatti oggetto del giudizio, il tribunale la considera indicativa di un indirizzo ormai chiaro, sia sul piano legislativo sia su quello giurisprudenziale.

Il messaggio che emerge è netto: non ogni struttura esterna è automaticamente soggetta a titolo edilizio. Conta la funzione dell’opera, la sua reversibilità e l’assenza di un impatto stabile sul territorio.

Le conseguenze pratiche della sentenza

La decisione ha ricadute molto concrete per chi utilizza spazi esterni, soprattutto in contesti delicati come le aree portuali o demaniali. La sentenza chiarisce che un’ingiunzione di sgombero non può basarsi su valutazioni automatiche o su un generico richiamo all’abusività dell’opera.

Prima di ordinare la rimozione di una struttura, l’amministrazione è tenuta a verificare attentamente la natura reale dell’intervento. Se la struttura è leggera, retrattile, priva di chiusure stabili e destinata a una fruizione temporanea dello spazio, non può essere assimilata a una costruzione vera e propria.

Questo principio è particolarmente rilevante per circoli nautici, attività ricettive e operatori che installano tende o coperture stagionali. La sentenza rafforza l’idea che la legittimità dell’opera dipende da come è realizzata e da quale funzione svolge, non solo dal luogo in cui si trova.

Allo stesso tempo, emerge un messaggio chiaro anche per le amministrazioni: provvedimenti edilizi e demaniali devono essere coerenti tra loro. Se un’opera è stata ritenuta legittima sotto il profilo urbanistico, difficilmente potrà essere considerata abusiva sotto un diverso profilo senza una motivazione solida e puntuale.